售后公房同住人

应及时行使确权主张

2010年9月24日   B18：政策法规   稿件来源：房地产时报   作者：陈云芳

　　

    □房报记者 陈云芳

    黄老先生是一位离休老干部，因病于2003年过世，共生育一子两女，老伴仍健在。其子女关系和睦，可是今年却突然打起官司，黄老先生的儿子作为原告起诉其母亲和两个姐姐。

    原来黄老先生名下有一套售后公房，在其去世后至今一直没有处理，由于家庭成员对该房屋的处理意见不一，为此，儿子起诉至法院，要求先对该房屋确权（即确认该房屋为父亲、母亲和自己共有），再就属于父亲份额的遗产进行法定继承。

    儿子认为该套房屋在1994年购买产权时，自己和父母的户口都在其中，且动用了自己的公积金购买了该房屋的产权，由于“94方案”购房时只能写一个人的名字，而不能在房产证上将户口在内的同住人列为共有人，因此，该房屋虽然名义上是父亲一个人为产权人，实际上自己和母亲都应当是共有人，因此，父亲实际上只占有该房产1/3的份额，再加上根据《婚姻法》和《继承法》的规定，父亲名下的份额又应当是父母的共有财产。因此，该房产中属于父亲遗产的只占房屋的1/6份额。

    又，由于父亲过世时没有遗嘱，因此，应当根据法定继承的原则，自己和母亲、两个姐姐各继承父亲遗产的1/4，则最终自己应当得9/24房屋产权（计算方式：1/3+1/24）；母亲应当得13/24房屋产权 （计算方式：1/3+1/6+1/24），两个姐姐各得1/24房屋产权。

■律师分析：

    《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第三条：“按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。 ”由于原告没有在黄老先生死亡后2年内提出确权主张，因此，其要求作为该房屋共有人的诉讼时效已过。

    《继承法》第二十六条，涉案房屋应当为黄老先生及其老伴共有，即黄老先生应当拥有该房屋一半的产权，该部分财产作为遗产由4位继承人依据法定继承来继承，则被告可以继承该房屋1/8的产权。

    鉴于房屋是不动产，被告要求取得相当于市场价1/8的折价款，或由被告取得房屋产权，向其他几位当事人支付相应的房屋折价款。

    本案最终在法庭的主持下，各方当事人达成了调解，确定涉案房屋归原告，即黄老先生的儿子和第一被告，即黄老先生的老伴共有，原告则于调解书签署当天向第二被告支付了15万元房屋折价款（相当于该房120万元房价的1/8），另一位被告，即原告另一位姐姐同意放弃对该套房屋的权利。

    本案一次开庭就调解成功，很大部分是得益于主审法官对双方的调解工作做得到位。

    笔者在此提醒，以“94方案“购买售后公房，同住人的确权问题。由于按照当时售后公房购买的规定，产证上的产权人只能写一人，导致其他同住人的权利没有在产证上体现。因此，其他同住人若要明确自己产权份额的，应当尽快将自己作为共有人添加到产权证上。

    若同住人在知道或应当知道该房屋房产证上登记的权利人死亡后2年内不提出的，则其确权的诉讼时效将丧失，该房产只能作为产证上登记的权利人的遗产来处理了。