【 • 原创:老馒头　 2006-12-20 11:41 】　　
　　【 • 原创:laoba1　 2006-12-18 17:26 】　　
　　。。。。。。。。。
　　在任何价格买入优质股票，抛弃安全边际，长期一样可以获得超额收益，
　　不同的也许只是比原来少了一点点利润。
　　。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
　　
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　　【 • 原创:sosme　 2006-12-14 00:58 】　　
　　。。。。。。。。。。。。。。
　　3、。。。。。。根据我持有万科5年的经历，以最近价统计已上涨10倍（其中万科A、B股之间的套利也贡献了部分利润），
　　。。。。。。。。。。。。。。。。。。
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　　"在任何价格买入优质股票，抛弃安全边际，长期一样可以获得超额收益，
　　不同的也许只是比原来少了一点点利润"
　　
　　laoba1说的这句话是有道理的！赞同！

【 • 原创:老馒头　 2006-12-20 11:52 】　　
　　【 • 原创:laoba1　 2006-12-20 09:00 】　　
　　格雷厄姆投资实践过程的不成功，证明了单方面强调安全边际是不可能获得好的投资收益的。安全边际和基本面判断都重要，区别在于那个是主要矛盾。
　　相对于有限的股价安全边际，巴菲特发现的是更强有力的基本面安全边际，包括特许经营权、确定性、持续成长、行业特性等基本面因素为我们提供了更巨大、甚至是无限的安全边际。
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　　说的有道理，谢谢！
　　

【 • 原创:我爱投机　 2006-12-20 12:12 】　　
　　【 • 原创:老馒头　 2006-12-20 11:41 】　　
　　【 • 原创:laoba1　 2006-12-18 17:26 】　　
　　
　　"在任何价格买入优质股票，抛弃安全边际，长期一样可以获得超额收益，
　　不同的也许只是比原来少了一点点利润"
　　
　　laoba1说的这句话是有道理的！赞同！
　　
　　————————————————————————————————
　　嘿嘿，搞笑。。。。
　　巴说他投资股票其实是投资商业，两位的观点违背了商业的最基本原则。即使一项全世界最优质的资产，只要买方给予足够高的价格，再不精明的商人通过简单的推理计算也会出手的。
　　从严格意义上说，WJMONK兄是我见过的唯一的真正价值投资者，他的核心的理念就是象购买企业一样购买股票。

【 • 原创:老馒头　 2006-12-20 12:51 】　　
　　【 • 原创:我爱投机　 2006-12-20 12:12 】　　
　　
　　巴说他投资股票其实是投资商业，两位的观点违背了商业的最基本原则。
　　即使一项全世界最优质的资产，只要买方给予足够高的价格，再不精明的商人通过
　　简单的推理计算也会出手的。
　　。。。。。。。。。。。。。。。。。
　　
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　　呵呵，注意持有股票的时间，是“长期”，不是“短期”。
　　
　　刘元生持有万科股票18年，从400万元变为6.32亿元，增长160倍。
　　
　　S君持有万科5年，以最近价统计已上涨10倍（其中万科A、B股之间的套利也贡献了部分利润）。
　　

【 • 原创:yuhang　 2006-12-20 15:17 】　　
　　格雷厄姆当年的收益率一点也不弱，很强，他也超越大盘的人。后来厌倦了，才退下来。可以看下他的自传。不要看小他哦。
　　格雷厄姆当时的安全边际比较看重与净资产的对比，但他也看重企业（不只是来源于费雪），证券分析书里没有很明确，但是可以感觉到他的思想，感觉到他的安全边际是有延伸的，例如谈到一项交易可以根据附属条件再决定交易价格是否合理。因此，在巴菲特买美国航空，还有其它股票的时候，他也为假如美国航空没有改善，达不到预期条件而赋予了要发放更多利息的条件。

【 • 原创:yuhang　 2006-12-20 15:19 】　　
　　茅台的话，当年22倍市盈率能否说高，没有安全边际？价值是未来企业产生净现金流的折现。因此当考虑到企业稳定持续成长的将来时候，这个安全边际也许就显得不少。但是谁能考虑好折现的未来的现金流呢。连芒格也笑巴菲特，尽管巴菲特这么说，但是他从来不会很细致的计算过未来产生的现金流。股票投资确实是艺术。
　　68倍PE的茅台算不算高？也许5年内将来以30％，40％的速度增长就不会。但是除了营业方面的风险，是否还有其它不能预料的风险呢。我经常买入不被看好的股票，但很幸运地经常被没有被预料到的好消息面吹生股价。

【 • 原创:sosme　 2006-12-21 16:58 】　　
　　与laoba1的相关探讨就此结束，其实关于安全边际、特许经营权、估值（内在价值）等我都有专帖进行相关探讨，此帖主要是跟踪、分析及研究万科的专帖，不要偏离主题太远了。

【 • 发布:sosme　 2006-12-21 17:05 】　　
　　万 科 Ａ:12月21日临时停牌
　　因《21世纪经济报道》报道了公司定向增发引进战略投资者的事宜,根据《深圳证券交易所股票上市规则》第12.6条的规定,经公司申请,将于2006年12月21日开市起对万科Ａ(证券代码为000002),万科Ｂ(证券代码为200002)进行临时停牌,待公司刊登相关公告后复牌。
　　
　　[2006-12-21]万科A:即将引进新的战略投资者
　　■21世纪经济报道
　　12月16日晚,北京大风.万科"青年群体居住需求研究"成果发布暨"2006WA—万科可能住宅设计竞赛"颁奖典礼在北京奥体中心举行.这是继率先进行住宅产业化,工厂化的企业研究和实践之后,万科在客户细分和住宅小户型的研究和实践方面再次走在了行业前面.不过, 发布前包括本报记者在内的媒体对万科集团董事长王石的专访,关心的并不仅仅是小户型问题.
　　
　　新的战略投资者"很快会有结果"
　　12月12日, 万科发布公告称,该公司非公开发行A股的申请已经获得证监会批准,将发行不超过7亿A股,募集资金不超过42亿元,用于投资国内房地产.本次定向增发的价格不低于每股5. 67元,发行对象为不超过10家符合相关规定条件的特定对象,其中公司第一大股东华润股份有限公司有意向认购不低于1.1亿股本次发行的股票.
　　第一大股东华润股份持有万科11.81%股份.以定向增发7亿股计算,华润股份通过本次认购将增持万科股份2.5%以上,持股比例将增至14.3%. "此次定向增发会引进新的战略投资者,很快就会有结果. "王石在回答本报记者有关定向增发7亿股A股募集资金总额近42 亿一事时说. 但他没有透露万科将引进何种类型的战略投资者.
　　
　　有专家分析, 万科除华润股份之外新的战略投资者,宁高宁执掌的中粮集团是可能的选择对象之一. 万科与中粮集团在北京联合投资开发的万科东第项目已经上市.此前, 曾有传闻称,中粮将成为万科的大股东,但至少从此次定向增发来看,华润的第一大股东地位暂时不会撼动.
　　此外,万科和德国投资银行HI,新加坡RZP公司都有过资本层面的合作.

【 • 原创:sosme　 2006-12-21 17:09 】　　
　　我的一个毫无根据的猜想：帕尔迪成为万科的战略投资者也许才是最好的选择。

【 • 发布:sosme　 2006-12-23 00:56 】　　
　　王石:不研究打擦边球 国情决定要与大型国企合作
　　
　　面对宏观调控，万科有技术准备，有某些方面的标准化，很快就推出来
　　
　　“我们很开心，政策出来后拿了五块地。因为其他发展商都不投标，万科以底价拿到五块地，而且这些地都是我们过去很难拿到的。”万科企业股份有限公司董事长王石在接受《第一财经日报》专访时表示。
　　
　　SOHO掌门人潘石屹表示“2006年是房地产商最受伤的一年”，王石却认为万科已经用技术手段部分解决了政策问题。而接下来，作为对金融支持以及资源要求颇高的房地产企业来说，寻找国有企业为合作方不失为一条不错的途径。
　　
　　化解“90/70”的政策难题
　　
　　“我们绝对不是说对‘90/70’政策一点困惑都没有。但是我们不是研究怎么打政策的擦边球，而是政策层面的问题我们技术化地把它解决。”王石表示。
　　
　　照万科的理解，第一，“90/70”的政策是一个总的城市的发展，不可能每个项目都达到这样的要求。根据万科之前调查广州市的结果，100平方米以下占市场比重50％；上海才到37％；北京是则不是35％。
　　
　　万科在对“90/70”的政策研究中发现，相比较而言，“90/70”做老年公寓、青年公寓是没有问题的。
　　
　　“我们研究，一个是大学生公寓，这是我们开发多年的‘蚂蚁工房’。再一个我们研究老年住宅，我们认为在中国，像在欧洲、北美那种单独的一个社区，就是老年公寓，大片的开发不适合中国国情。一个是经济能力上中国更多老年人不具备这样的购买力。第二，这不符合中国人的伦理关系。反而我们认为，在这混合社区里开发适合老年人居住的老年公寓比较合适。”王石说。
　　
　　同时，王石认为，即使是“90平方米以下做到80%”，万科也绝对不搞“双拼”：“两套90平方米住宅拼成180平方米。这是售货员都能听懂的道理，这样的双拼方法是非常浪费的。且不说这种双拼180平方米非常不好用，万科不能做这样的事情。”
　　
　　“万科有技术准备，有某些方面的标准化，万科会非常快地推出来，所以显得有市场竞争力。”王石称。
　　
　　以此研究作为支撑，王石前一段时间奉行的拿地原则是：“因为‘90/70’多是限制你超过没超过，我们90平方米以下做到80%。所以拿地的时候，很快就可以审核通过。反过来，如果像‘偷’5平方米，反而会被政府反复地审核。”
　　
　　最终万科成了赢家。“在大家都懵懵的时候，万科连续拿了五块地，没人竞争。例如有一块地，原来我们研究对手会有六家投标，最后发现只有一家投标。”
　　
　　等我们再进宁波就不会像以前一样了，大家又知道还得搞，还得拿地，这个价格又会上去了。这是很经典的说明，万科没有任何投机，通过技术分析还是可以拿到地的。
　　
　　与大型国企合作是战略决策
　　
　　“寻找大型国有企业作为合作伙伴是万科的一个追求。”王石称。他解释说，万科目前最大的股东华润是大型国有企业，同时，万科和中粮投标五个项目，中粮也是大型国有企业。
　　
　　“因为我们认为有很多资源是大型国有企业的，一个是人才资源，第二个是物质方面的资源，所以，对于中国市场来说，和大型国有企业合作是社会进行资源整合的重要方式。”王石说。
　　
　　对于之前万通与泰达的合作，王石认为这是近期国内民营企业与国有企业合作的典型案例。
　　
　　“当时冯仑征求我的意见，说要引进股东，但是有点犹豫不决。我说我举双手赞成，因为泰达开发区有很多土地，有人才资源也有物质资源。在宏观调控的态势下，一些民营企业遇到发展瓶颈，王石认为就是要和大型国有企业合作。”“所以中国的国情使得万科与大型国有企业进行合作是一个战略决策。”
　　
　　王石点评目前房地产企业的生存状况为：像华润、中信、中粮、保利等中资背景的企业现在都非常活跃，同时，相对受影响比较小的民营企业全是在香港上市的。最典型的绿城，上市了之后即刻就是鲤鱼跳龙门。而同时，我们公平谈顺驰，如果它在香港上了市，它的情况不会是现在这样的被动局面。（第一财经日报 郝倩）
　　
工具箱　　

【 • 发布:sosme　 2006-12-25 10:57 】　　
　　公司2006 年度非公开发行A 股股票（简称“本次发行”）方案主要内容及
　　发售基本情况
　　（一）本次发行的主要内容
　　1、发行证券的类型：本次发行的证券类型为人民币普通股（A 股）。
　　2、发行数量：本次发行股票数量为40,000 万股。
　　3、发行证券面值：本次发行的股票每股面值为人民币1.00 元。
　　4、发行价格：本次发行价格为10.5 元/股。
　　5、募集资金量：本次发行募集资金总额为420,000 万元，扣除发行费用330 万元，本
　　次发行募集资金净额为419,670 万元。
　　6、发行费用：本次发行费用总计为330 万元，其中包括保荐费、承销费、律师费、股
　　权登记费和验资费。
　　7、价格比率：
　　（1）公告发行价格与定价基准日前20 交易日均价相比的比率：1.85
　　（2）公告发行价格与本公告发布前20 交易日均价相比的比率：0.85
　　（3）公告发行价格与本公告发布前1 交易日收盘价相比的比率：0.72
　　说明：
　　①定价基准日前20 交易日的均价：5.67 元/股2006 年7 月17 日，万科第十四届董事会非关联董事以通讯表决方式决议本次非公开发行的定价方式为不低于董事会决议公告日前二十个交易日公司A 股股票收盘价格的算术平均值，即不低于5.67 元/股。
　　②本公告发布前20 交易日均价：12.38 元/股,本公告发布前1 交易日收盘价：14.53 元/股
　　（二）发行对象情况
　　本次非公开发行A 股股票的对象具体为以下机构：
　　机构名称 认购数量(万股) 认购价格(元/股) 锁定期（月）
　　1 华润股份有限公司 11,000 10.50 36
　　2 南方基金管理有限公司 6,000 10.50 12
　　3 上海南都伟峰投资管理有限公司 5,000 10.50 12
　　4 国信证券有限责任公司 4,600 10.50 12
　　5 博时基金管理有限公司 3,100 10.50 12
　　6 中国平安人寿保险股份有限公司 3,000 10.50 12
　　7 嘉实基金管理有限公司 3,000 10.50 12
　　8 海富通基金管理有限公司 1,500 10.50 12
　　9 鹏华基金管理有限公司 1,500 10.50 12
　　10 富国基金管理有限公司 1,300 10.50 12
　　合 计 40,000 -- --
　　
　　由于持股比例偏低，一直以来都希望增持万科股份的华润股份终于如愿以偿，在此增发中获得了1.1亿股，锁定期为36个月。上海南都伟峰投资管理有限公司认购5000万股，成为万科新股东。据记者了解，南都伟峰实际控制人为南都集团董事长周庆治。此外8家获认新股份的公司中有6家为基金公司，其余2家分别为国信证券和平安人寿保险股份有限公司。

【 • 原创:laoba1　 2006-12-25 18:14 】　　
　　供参考
　　
　　【 • 原创:0564　 2006-12-25 11:55 】　　
　　日元升值期间，房产股是大幅上涨的，但好象并不是涨幅最大的，似乎没有超过大盘涨幅（1955-1990年）
　　本人不太看好房地产股的超长期趋势，理由很简单，世界500强里似乎没有房产地股，房地产是一个明显的周期性股票。现在房价涨上去了，若干年后，还有可能跌下来。
　　当然中短线参与是可以的，特别是大家都相信本币升值故事的时候。
　　
　　而且现在银行、地产的涨升几乎是抄袭香港的炒作，因为香港地少人多，他们那是地产、银行业比较发达，是否适用内地，长期而言，不确定性太大。

【 • 原创:lailiang51　 2006-12-30 00:31 】　　
　　企业分析:
　　(11)2005年10月17日万科股改路演对话:
　　阿宝 请问郁亮： 预计2006年公司经营目标是多少？如何实现？（安全与稳健增长）
　　郁亮 万科有一个30%增长的长期目标，我们希望每年都可以做到。
　　
　　阿毛 请问郁亮： 如市场环境进一步恶化（如成交量萎缩、房价下降），万科是否保持增长？将采取哪些应对措施？
　　郁亮 优秀公司应该有抗周期能力。如果市场进一步恶化将会增加万科实现增长的难度，但我们仍然希望保持增长，支持我们的理由是：一、万科的跨地域发展布局相对成熟；二、万科的项目结构以普通商品房为主；三、万科客户对万科的忠诚度是非常高的。
　　
　　李明阳 请问郁亮：国际上很少有企业能持续数十年都保持30%的盈利水平，你万科又如何能保证呢？
　　郁亮 优秀企业本来就不多。万科很专心地做一件事情，我们认为成功的概率相对大一点。
　　
　　moke 万科2014年销售收入达到1000亿可能吗？Pulte home 2003年的收入才744亿人民币！
　　郁亮 经过我们的研究，只要万科能够有质量增长就能实现上述的销售目标。
　　
　　老李 请问郁亮： 万科如何看待宏观调控对行业的总体影响以及未来的趋势？
　　郁亮 宏观调控对行业的总体影响是健康的，有利于优秀公司的成长。从短期来看对上海等地市场有一定的影响。宏观调控会在一个相当长的时间内产生影响，主要体现在各区域市场的表现、房地产产品的结构、土地储备的方式和结构、销售市场的规范和秩序、消费者的成熟与偏好、融资结构的安排等等。宏观调控将彻底改变行业的游戏规则，只有适应新游戏规则才能获得一个良好的发展空间。
　　
　　Buffett 请问郁亮：作为一个投资者，投资万科已经三年多了，非常希望万科能够保持一个稳定快速的增长。请问郁亮先三个问题：1.在这次宏观调控当中，万科如何能确保资金保持充裕，平衡好价格和销售量的关系，实现利润的稳定增长。2、公司希望能够扩大在中国市场的占有率，有什么样的战略和战术使得公司能有条不紊的实现。其中关键点包括如何获得土地，如何改善管理，如何不犯大的错误。
　　郁亮 万科目前的融资来源中，国内银行、资本市场、外资等其它渠道各占三分之一左右。万科的资金虽然不算非常充裕，但是满足目前的发展还是可以的。我们一直强调现金为王的策略，由各一线公司根据市场情况平衡好价格销售量的关系。万科花了两年时间来研究你提出的第二个问题，并在去年万科二十周年的时候提出了以有质量增长为目标的新的十年发展规划，提出了客户细分、聚焦城市经济圈、加强自主创新的三大策略。
　　
　　eworker 请问郁亮：你觉得9个月后.万科可新增多少利润.大致估算一下?我们都看到了.您说市场将在明年走出低谷.您觉得以低谷的经营业绩期来估算万科价值是否合理.?
　　郁亮 万科的长期发展目标是非常明确的，我们保持30%的增长。我们认为市场走出低谷是一个过程，反应到业绩来说会更慢一些。股票市场与房地产市场都处于波动之中，做为优秀的公司，应该具备一定的抗周期的能力，万科在行业低谷的时候也会有较好的经营业绩。万科在上次宏观调控中发展成为行业领跑者，万科往往在市道低迷的时候有更好的表现。
　　
　　米雪 全流通后，公司的利益将与股价紧紧联系在一起。如果股价大幅下降，公司管理层会采取什么短期措施？
　　肖莉 我们对公司未来的发展充满信心，此外，万科的非流通股份比例极低，而华润也是万科股票的长期持有者，其目前股权结构中，三分之一为流通股，他们并没有在市场出售，因此，从万科股本结构、华润支持万科和持股意愿来看，我相信，全流通本身对万科的影响是有限的。但公司不能排除系统性风险对公司股价的影响。从长远来看，我们对公司的发展，包括公司的股价都是有信心的。
　　
　　lu5668 我买万科的时候，也没有考虑到什么补偿，我关注的是企业成长性，请问王石先生：万科未来十年、或者近看三年万科成长性如何？另外，你王石准备还在万科做多久？你走俺就抛股票拉。
　　郁亮 我们长期目标是保持30%的盈利增长，过去20年我们做到了，我们希望未来十年也能增长。万科的成功有一个很重要的原因是已经形成了一套制度和一个团队。
　　
　　(16)10年后，销售额达到1000亿元，利润达到100亿元，市场占有率达到3%，销售面积达到1400万平方米。
　　(17)王石相信，万科今年(2006年)能跑赢大市靠的是小户型研究，未来占据更多市场份额则要靠住宅产业化的研究。
　　
　　(*)管理层执行力：
　　
　　开工面积(万M2)竣工面积(万M2) 销售收入 结算面积(万M2) 结算收入(亿元)
　　1997年(实现) (可能隐藏利润)
　　1998年(计划)
　　1998年(实现) 31.4 31.4 27.6
　　1999年(计划) 56.7 49.6
　　1999年(实现) 57.4 45.2 38.6(77.82%)
　　2000年(计划) 76.2 61.1
　　2000年(实现) 78.4 53.7 54(88.38%) 24.5 (4537元/M2)
　　2001年(预计) 102 100
　　2001年(实现) 115 85.6 69 (69%) 33.5 (4855元/M2)
　　2002年(预计) 162 114 >100
　　2002年(实现) 166 118 44.3亿 112(98%) 44.2 (3946元/M2)
　　2003年(预计) 181 171
　　2003年(实现) 177 149 63.8亿 136.4(80%) 62.2 (4558元/M2)
　　2004年(预计) 178 154
　　2004年(实现) 240 157 91.6亿 143 (93%) 74.6 (5174元/M2)
　　2005年(预计) 274 230
　　2005年(实现) 259 217 139.5亿 176(77%) 103 (5852元/M2)
　　2006年(预计) 329 325
　　2006年11月: 累计预售283.7万平方米,累计预售金额188亿元.
　　2006年(实现) 260(80%?) 171(6600元/ M2?)
　　
　　用二阶段模型计算万科A内在价值（2006年三季报数据）:
　　
　　2006年计划开工面积329万平方米,计划竣工面积325万平方米,预计结算面积：325*80%=260万平方米。预计2006年均价7000元/平方米（1季报均价：22.9/38.8=5902元/平方米,半年报均价:65.4/90.1=7258元/平方米,三季报均价:83.3/116.1=7174元/平方米）,则2006年结算收入约260*7000=182亿元,同比增长182/105=73%,预计净利润同比增长65%,则2006年净利润13.5*1.65=22.27亿元,现有股本每股收益22.27/39.7=0.56元,增发后(增发4亿股,稀释1.1倍)每股收益0.56/1.1=0.51元.
　　第三个十年公司进入快速发展期,预计在2006年基础上,年复合增长率25%.10年内股权融资4次稀释1.1*1.1*1.1*1.1=1.44~1.46倍.
　　
　　合计分红现值为:3.20元.
　　2006年以后的10年内,预计再融资4次,复合增长率25%;
　　折现率:7%;
　　分红率:25%;
　　公司股票内大价值为:(0.51*9.31*7.26+3.20)/1.44=26.16
　　0.51*9.31*7.26/1.44+3.2=27.14
　　取平均值为:26.65
　　给以50%以上的安全边际,27.14*0.5=13.32

【 • 原创:沧海一声笑!　 2007-01-18 11:31 】　　
　　万科又跌停板了！这是对其短期过度上涨的修正，有其内在的要求，对于万科的长期投资者应不会影响，但对市场的增量资金特别是那些志在长线投资的资金将带来建仓的机会。

【 • 发布:sosme　 2007-01-28 23:34 】　　
　　万科2006：工业化生产元年
　　——《商务周刊》
　　
　　外墙结构采用完全PC的方式——这将是中国住宅建造方式上的革命性尝试——楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。与此同时，万科还将在部品（住宅的配套产品如楼梯、栏杆、厨卫等）、整体装修方面全?
　　苦心打造6年后，万科的工业化生产试验终于告别了实验室和散落于全国各地单项实验的阶段，就在2006年年底，万科将推出集合其工业化生产资源的第一个市场化项目，对于这个具有历史意义的项目，万科选择了上海的一个在建项目——“新里程”
　　
　　工业化生产“新里程”
　　2006年的一头一尾，万科集团发生了两件事情。1月份，万科拆掉了2005年建于深圳建筑研究中心试验基地的1#工业化生产试验楼。12月底，最迟到明年1月份，万科将在上海新里程二期用工厂化的方式正式开工建设两栋18层的高层住宅。这两件事情遥相呼应，注解了这个致力于工业化生产先行者的历史性时刻。
　　有幸参观过万科试验基地的人对1#实验楼印象深刻——这个大约四层楼高，承载着万科工业化生产试验成果的灰色水泥框架从外表几乎看不出有任何特殊的地方。但在万科集团副总经理张纪文的眼中，实验楼验证了万科把工业化生产从实验室搬到市场上技术层面可能性。
　　“实验楼本来就是一个建筑试验，主要是做PC（预制钢筋混凝土结构），外墙试验、PC与外墙连接试验、预制构件拼装试验，同时还进行了大约80项检测项目。在完成了使命后自然就被拆掉了。”张纪文介绍，工厂化生产所有的技术在运用到实际之前都必须通过大量的技术验证、施工过程验证，并考虑是否能在现有条件下完成。
　　对于工业化生产中的重要环节，预制PC不同的性能的选择，不同的安装、联结方式测试，安装完成之后的各种性能检测等等都需要一个复杂和全面的实验过程，此前万科有计划地把一些单项试验分散在全国的不同项目上，在各项技术比较成熟的情况下，集成到1#实验楼，并最终形成新里程的技术模本。
　　在1#实验楼项目获取成功后，万科和合作伙伴们在基本应用层次上初步掌握了工业化生产的这一复杂的系统。
　　2006年6月左右，万科经过慎重比较，决定选取正在二期运作中的上海新里程的两栋高层住宅推出第一个面向市场的工业化生产项目。新里程位于上海浦东三林地区，属于旧城改造项目，面积达33万平方米，是一个着眼于建设和谐社区的中档住宅项目，具有较强的市场示范意义。
　　外墙结构采用完全PC的方式——这将是中国住宅建造方式上的革命性尝试——楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。与此同时，万科还将在部品（住宅的配套产品如楼梯、栏杆、厨卫等）、整体装修方面全面整合近年来在全国各地进行的各单项工厂化试验技术。在住宅质量、耗材、环保、节能等各项住宅指标方面，相信都会获得突破性的提升。
　　1999年万科正式提出工业化生产概念，并设计了四步走的战略：技术验证、实验住宅、项目应用、产业推广。1#实验楼和新里程的对接将见证万科终于将工厂化生产推向市场，走向项目应用阶段。
　　张纪文透露，新里程之后，2#号楼将是万科推出更高工业化程度的一个预演和模本。而2#楼按照计划将在明年3月份完成，显然在项目应用方面也将随之加速。
　　“这种方式看到的变化已经很大了，但实际上人们看不到的变化更大。”张纪文感叹，新里程将是万科近年来在标准化和工业化诸多试验和探索的一次集中体现。
　　
　　产业化联盟
　　“上海新里程的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及到的各种标准200多个。”实际上早在1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已经参与进来，多年的合作磨合，万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统依靠一套多方达成一致的复合标准体系。
　　1999年，万科建筑研究中心成立，进行住区理论和住宅品质提升研究。从2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科住宅使用标准》、《万科住宅性能标准》。万科正从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准：《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》等汇聚一起，构筑起了万科设计标准化的精密系统。
　　万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合，最终形成了一个产业化联盟的标准系。这个标准参照国家导向，兼顾市场客户的要求。从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准系汇聚所有的技术环节。
　　将这样一个复杂系统第一次推向市场，其对万科的重要性不言而喻。据记者了解，万科组成了由张纪文为组长，建筑设计总监伏见文明具体负责，总部和上海公司联动的专项小组来全面运作新里程项目。
　　此外，万科还加大了与日本企业的合作力度。2006年7月，万科与日本京都建筑和大成建筑合作开发上海红郡项目，以PC技术闻名的大成建筑还部分参与了万科1#实验楼的PC工作。而万科董事长王石也曾亲赴日本，到大成的工厂化生产车间实地参观。
　　但与日本住宅企业一统到底的风格不同，万科选择了美国的分工明确的社会化生产方式。张纪文介绍，比如和欧文斯合作研究材料的隔热、保温以及整体屋面系统，外墙系统；与香港理工大学合作进行基础研究，推进施工企业，材料构造商共同形成一个产业联盟。
　　万科这种通过工业化生产带动独特的住宅产业化联盟模式已经被广东省批准成为住宅产业化示范基地。同时万科的国家级住宅产业化示范基地的审批正在顺利地进行。
　　“政府鼓励企业之间以最终产品——住宅为纽带，实现优势互补、强强联合，形成一批关系紧密的产业联合体，成为推进中国住宅产业现代化的骨干力量。”建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲告诉《商务周刊》。
　　
　　国情的挑战
　　无论哪种模式的探索，在即将走向市场的时候，工业化生产必须面对刚性成本提高带来的风险。
　　“在现有的中国廉价劳动力市场格局下，工业化生产的成本过高，对企业来说是一个渐进的过程。”单悦仲指出，以澳大利亚为例其住宅产业的高度工业化生产实际上跟当地高昂的人力成本分不开的。从某种意义上说，澳大利亚是被迫工业化生产。同时，快速工业化势必造成农民工的失业，就目前情况看也是不太现实的。
　　张纪文坦言，在目前大家都习惯于传统生产方式的情况下，万科这样做要有一定的理想支撑。但他认为有必要丛未来市场需求出发动态看待问题，“20年前我进入行业的时候，每平方米的建筑成本只有现在的1/10，但这样的房子你现在还会要吗？”张纪文强调，工业化带来的是更高质量和更好性能的房子，撇开不同的水平标准谈生产成本是不现实的。
　　他指出现在的低成本是以低标准为前提的。按照传统的生产方式达到工业化的标准，提高的成本肯定要远高于工业化生产。
　　张纪文举例，以建设部一直强调的节能要达到65%时，一般发展商的反应说，每平方米要增加150块钱成本，对传统生产方式来说是硬性的增加。但对工业化生产方式来说，只要整合到墙体里，可能成本只有30块钱——也就是说在性能和质量需要不断提高的过程中，因为规划方式和生产方式不同，工业化生产更符合发展中的市场需求。
　　与传统生产方式90%的成本发生在建筑工地现场不同，工业化成本是在整个行业中发生的，行业中的产业链整合得越紧密，彼此连接成本越低，综合成本也就越低。而且由于工期缩短，带来资金周转的加快，总体上看工业化生产方式会越来越有竞争力。
　　
　　工业化的核心动力
　　但即使这样，万科的通过工业化来实现住宅产业化的路径依然在经济逻辑上受到很多人的曲解。
　　“很多时候，我必须在最基本的问题上先做一个简单的沟通，以确定我们讲的是同一个问题。”张纪文说万科的工业化生产概念并没有被完全理解。在张纪文看来，自1999年万科提出产业化之后，期间被误读过3次。第一次，搞产业化之初，业内普遍认为产业化是国家的事情，以企业之力很难实现产业化，除非万科也生产其他部品，否则难有用武之地；
　　第二次，王石2003年提出“像造汽车那样造房子”，被人们误以为万科试图通过工厂化手段大规模复制没有个性的工业化产品；
　　第三次，工业化走出实验住宅，走向市场后，人们认为万科要遍布“工厂”才可能实现规模化，并最终达到经济性。
　　误解的根源，在张纪文看来原因在于人们对万科走工业化生产的核心动力不甚了解。
　　“中国的建筑业在发展过程中间都会碰到很多很多问题，由于市场的发展，房子的质量不能满足客户的需求，有几种方式来避免呢？”张纪文指出通常的做法是选择更好的施工单位或者加强监理，但他认为这些都不是解决问题的根本之道。在他看来，企业选用的建造技术，建造标准，以及建造标准，是一个系统。要解决系统的问题，要找到哪些东西是由人工制造带来的天然的质量问题，这些问题必须用工厂化的方式来进行根本解决。万科的工业化动力就是从直接为消费者提供产品的角度，去发现消费者以及国家、社会对产品的要求，同时以这个需求来牵动相关的行业，来共同来完成对这些问题的改造。
　　从原动力的角度出发，张纪文希望能够阐释市场上存在的三种误解。即，万科不是制造毫无个性，批量生产的“T型车”，而是为了更稳定的质量和性能才工业化；在此过程中，虽然万科不会生产其他部品，但能够促成一个自发的产业化联盟，与此同时也回答了万科工业化生产走出实验室之后，更大范围内的应用无需遍布所谓“工厂”，而是更深入地整合产业链条，以美国模式替代日本模式。

【 • 原创:lailiang51　 2007-01-29 13:07 】　　
　　土地增值税的征收,将进一步淘汰房地产劣质企业,加快提高万科的行业集中度,扩大市场占有率,进一步促进工业化的提前到来,万科的工业化将实现公司的高资产周转率,低利润率,高净资产回报率,由于低利润率,土地增值税政策对万科业绩几乎不会造成什么影影响.未来10年万科复合盈利增长率将达30%以上.目前价位万科的任何下跌都是长线资金吸纳的机会.

【 • 原创:lailiang51　 2007-02-02 21:12 】　　
　　"市场先生"抛弃万科,这是市场又一次给价值投资者的礼物.
　　宏观调控将更进一步凸显万科的优势,万科的市场占有率将进一步扩大,工业化生产的步伐将进一步加快,生产效率进一步提高,万科的核心竞争力进一步增强,未来10年万科将以30%以上的年复合率增长,10年后增长14倍,2006年每股收益0.5元,2016年每股收益7元,给20倍市盈率,股价达到140元,目前股价15.40元.这正是长线资金难逢的吸纳机会.
　　.

【 • 原创:sosme　 2007-02-03 14:08 】　　
　　lailiang51君好：着眼长远我也认为目前价格的万科仍然具有持有价值，但没有你那么乐观，至少不跌到10元附近我缺乏增持的勇气，有几点看法与你交流：
　　（1）“未来10年万科复合盈利增长率将达30%以上”－－这只是可能性而非必然性，但做估值的时候最好保守些；
　　（2）“万科的工业化将实现公司的高资产周转率,低利润率,高净资产回报率”－－这个目标已提了很多年了，先拭目以待吧不必过于乐观，但万科非常明确未来的方向确实让股东欣慰；
　　（3）最近一年的上涨确实有点过，对调整的幅度及时间最好有心理准备，明确继续持股或增持策略，就算未来出现非常恶劣的状态我们也能坦然应对。

【 • 原创:lailiang51　 2007-02-03 20:20 】　　
　　SOSME老师好:
　　对万科的估值其实质就是对万科成长率的估计.为什么说万科未来10年成长率将达30%以上呢?
　　1.万科目前市场占有率只占国内1%，未来10年市场份额目标是4%-5%,保守估计达到3%,行业成长速度每年20%以上，则10年后将增长3*6.19=18.57,再打7-8折增长14倍,年复合增长率就是30%。
　　2.目前的宏观调控更有利于万科土地储备,万科实行的购并策略将加速万科的市场占有率,通过工业化生产实现规模化,效率化.种种迹象表明目前环境正朝着有利于万科目标发展.
　　3.王石,郁亮应该比任何人都更了解万科的,王石,郁亮在多种场合坦言:万科的长期目标是每年有30%的盈利增长.

【 • 原创:sammel　 2007-02-03 20:45 】　　
　　【 • 原创:lailiang51　 2007-02-03 20:20 】
　　...
　　3.王石,郁亮应该比任何人都更了解万科的,王石,郁亮在多种场合坦言:万科的长期目标是每年有30%的盈利增长.
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　　他们比巴菲特更加伟大、神奇。

【 • 原创:yjsc　 2007-02-03 21:04 】　　
　　我想请教sosme，如果万科的股价暂时出现了泡沫有调整的要求，这时你是选择波段操作还是坚持不动长期持有？

【 • 原创:sosme　 2007-02-04 12:12 】　　
　　lailiang51君好：在分析万科的成长性时一定要明确分析的主体指标，比如“王石、郁亮在多种场合坦言：万科的长期目标是每年有30%的盈利增长”，这里的“盈利增长”与“股东权益增长”是两个有区别的概念（后一个概念才是真正对股东有用的指标），万科的发展一直以股本扩张的方式进行，“盈利增长”中的一部分被扩张的股本摊薄了：“股东权益增长”<“盈利增长”，所以你上面的分析缺乏说服力。

【 • 原创:CHENZHAODE　 2007-02-04 12:47 】　　
　　本来以为未来房地产竞争核心是 人力 + 运作机制+融资渠道,现在可能要加上房地
　　
　　产的工厂化生产这条,不知道工厂出来的房子是怎样的??

【 • 原创:sosme　 2007-02-04 15:15 】　　
　　yjsc君好：我的投资策略中从来没有所谓的波段操作，要么长期彻底离场要么继续持有。

【 • 原创:yjsc　 2007-02-04 15:44 】　　
　　谢谢SOSME君的回答。你和我的一个好朋友一样都是坚定的价值投资者。我也满仓持有招行和万科，在这几天的调整中不时有人劝我卖出股票。他们认为在中国巴菲特式的投资是行不通的。巴菲特之所以不做波段一是因为他的资金量大，不好动弹。二是股价下跌他有源源不断的后续资金继续买进。而对我们小散来说就该利用市场的波动来最大化获取利润。再次感谢SOSME君，向你学习！

【 • 原创:赤壁　 2007-02-04 18:15 】　　
　　而对我们小散来说就该利用市场的波动来最大化获取利润。
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　　谁不想呢，但真正成功的有几个？

【 • 原创:lailiang51　 2007-02-05 11:45 】　　
　　谢谢SOSME老师的点拔.
　　再控讨一下万科的估值：“股东权益增长”<“盈利增长”完全正确,估值时是一定要考虑的变量.预计未来10年万科再融资4次,每次使股本扩张1.1倍,则10年内股本扩张1.1*.1.1*1.1*1.1=1.44倍.目前国债利率3-4%,折现率取7%,2016年折现系数为0.508,预计10年内分红经折现后约4元,则目前内在价值大约为:(140*0.508+4.0)/1.44=52元,目前价格15元,15/52=28.85%.
　　巴菲特说:价值投资就是以40美分的价格买入1美元的资产.
　　我们目前以30分钱买入1元人民币的资产,应该有很大的安全边际,符合巴菲特原则.
　　谢谢!

【 • 原创:何必　 2007-02-05 11:57 】　　
　　52元，希望是模糊的正确，而不是精确的错误。

【 • 原创:zhongbingo　 2007-02-05 13:28 】　　
　　52元, 真是人有多少胆, 地有多少产.
　　你有没有见过一家企业每年30% 成长? 然后长达十年?
　　能给我举的一个吗?

【 • 原创:lailiang51　 2007-02-05 13:35 】　　
　　也许是因为自已对万科的重仓,并且还在对万科不断加仓,干扰了自已对万科的客观分析,我不断地问自已万科未来10年30%的盈利增长率是否真的太乐观了呢?我是否太相信王石了呢?2006年1月8日下午万科董事长王石在其《道路与梦想》的新书发布会上表示:“万科2004年的利润是8.78亿元，2005年的利润是14个亿，2006年我们的税后利润将会达到20个亿。以后万科的利润每年将以30％－40％的速度增长，10年以后万科年利润将达到100个亿。万科在经过20年的加法（早期的多元化）和减法（后期的专业化调整，出售非地产业务）后，现在真正进入了有质量的高速增长期。"
　　但我还是未找到否定30%增长率的依据.
　　哈哈,请SOSME圈的各位高手抛砖.

【 • 原创:zhongbingo　 2007-02-05 13:45 】　　
　　贵州茅台　
　　
　　总共才上市几年???

【 • 原创:zhongbingo　 2007-02-05 16:17 】　　
　　to lailiang51,
　　
　　对一个利润20个亿龙头企业， 我觉得，长期而言，一般来讲是GDP的增长的2倍到3倍， 那已经是非常了不起了
　　
　　如果长期GDP是8％， 最乐观也就24％。
　　即使24％一年， 股神的股票也就22。6％， 那可也是美国的黄金十年。