调控因素影响销售行为，5月新盘入市量增加明显

进入5月，楼市调控力度有增无减，不仅“一房一价”的监管制度正式实施，就连金融信贷方面也是继续紧缩，前不久央行再次上调了存款准备金率，房地产信贷的渠道进一步收紧。面对力度不断加大的政策调控，开发商资金压力也在逐步加大。而5月份，历年来均是产品推售的最佳季节，4月上旬的春季房展会，许多大型开发商重磅推出了许多项目，例如保利、金隅嘉业等。春季房展会之所以明盘云集，目的就是前期宣传造势，便于后续推盘。而5月份，无疑是重要的时节。据亚豪机构统计数据显示，5月上半月，京城新开盘项目为17个，环比四月份上涨了112.5%，其中，首次开盘的纯新盘项目为5个，例如，中建·国际港、建邦·礼仕阁、C-PARK时尚广场、绿地新都会·微堂、翼之城（国翼中心），环比四月份上涨了25%，5月份新增的5个纯新盘中，除建邦·礼仕阁项目是市区项目外，其他四个均分布在大兴、房山、顺义等远郊区，从物业类型来看，这五个纯新盘项目中，商住项目达3个，占据比重达60%。优势明显。对此，笔者进行了分析，她指出，5月，开发商推盘力度明显增加，尤其是纯新盘项目入市量增加明显。在当前楼市进入胶着期时，谁先主动出击，谁就占据优势。尤其是一些以商业立项的项目，即不会受到当前信贷政策的影响，而且产品自身也具有一定的优势，因此，尽管处于弱市环境中，但抓紧时间销售，仍然是可行之举。因此，在调控政策逐步影响开发商的后期预期的情况下，5月新盘入市量呈现明显的增加趋势。

以价换量成营销利器，老项目推售力度加强

5月份，不仅纯新盘入市量增加项目，老项目推售的力度也再明显增强。而且在价格方面，多个项目呈现出趋稳或者回调的迹象。据亚豪机构推荐数据显示，5月上半月开盘的17个项目中，老项目达12个，其中多数项目是多次推售的项目例如，金地仰山、首开常青藤、保利．西山林语等，这些项目均是去年销售情况非常好的项目。5月份，前期销售较好的项目加紧推盘，充分显示了开发商的推售决心。而且从价格层面来看，5月上半月开盘的这些项目中，有六个项目开盘均价与上期相比价格持平或下降，占当前开盘项目的比重超过35%，有个别项目的下降幅度达16%。对此，笔者分析，当前，楼市调控力度不减，“一房一价”政策强化实施，政府对房地产调控的坚定立场没有变化，而资金方面的压力也是不言而喻的，对于上市地产企业来讲，弱市热销也是必要的要求，因此，面对当前市场，许多开发商转变了营销思路，“以价换量”无疑是许多开发商的无奈选择，尤其是那些资金紧张或者有业绩要求的公司，更是如此。这样的诉求反映到市场层面，必然会出现一些项目屈从于市场选择，而调整开盘价格策略。以谋求业绩的提升。据亚豪机构统计数据显示，在5月份，销售率超过50%的两个项目中，成交均价与本期的开盘均价相差均在千元之内，由此来看，当前开盘价格与市场的实际期望价值比较接近。这也是造成这些项目成交较好的一个原因。

5月房价稳中趋降，房价拐点或将来临

亚豪机构统计数据显示，5月上半月新开盘的17个项目整体开盘均价为22125元/平米，环比四月份同期，开盘均价下降了15.5%，笔者分析认为，这一数据对比不仅显示了5月房价出现了比较明显的下降，同时也说明，自春节以来的第三轮调控以来，京城房价在第一季度并未曾出现明显的下降趋势，但随着调控的不断发力，随着入市项目的不断增加，这样的局面正在发生的变化，而5月份开发商以价换量的营销手法逐步成为市场主流，这样的背景下，二季度房价很有可能出现下行走势，而5月份恰恰是这种趋势转变的拐点。