权益资产REITs为什么比债务资产MBS/CDO表现更稳定？
(2009-01-29 11:49:33)
一般常识，债务资产比权益资产更加稳定，因为债务资产考察借款者的第一还款来源是否充足及抵押物是否足值，而权益资产看中对象的增长和扣除费用、利息的剩余回报，尤其在经济下行和经营困难的时候，前者理应表现更加稳定、有保障。
但在由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益资产REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在50%左右，与市场平均跌幅相当，但债务资产MBS/CDO很多从AAA评级掉到垃圾级，还本付息基本停止，违约情况相当普遍。
这种情形为什么与我们的常识相悖？我们知道，权益资产REITs靠租赁合约租户每月支付的租金来进行分配，租赁合约造假可能性比较小，每月支付租金的约束使得租户违约的风险暴露比较快，因此，租赁合约的可靠性依赖租户的经营能力、租金支付能力而不是道德约束。
在低利率及美元扩张的大背景下，美国个人及家庭信用得到空前膨胀，同时房价不断上升降低了放贷者的风险（即使出现风险，止赎房屋能够快速变现，变现价值可以完全弥补按揭余额），按揭贷款随着更多竞争者加入不断放低标准，直至低（零）首付、宽限期低（零）月付的可调利率按揭贷款（ARM，Adjustable
-rate
Mortgages），这些贷款对借款毫无约束，风险完全暴露，但由于宽限期内的低月付夸大了借款者的支付能力，并且房价不断上涨使得之前的贷款看起来更加有保障，这些都掩盖了发放贷款的“第一还款来源”原则，由于这些“次级按揭贷款”比较容易打包成“次级债券”销售到全世界，实际上整个有毒的贷款和债券制造过程没有任何机构负责，道德约束碰上了自由放任的道德监管最后变成了一锅老鼠屎。
结论很明显，放弃支付能力约束和第一还款来源而依赖道德约束，是赌徒而不是金融创新，是华尔街的“庞氏骗局”。
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