如此联合开发是否非法转让

编辑部：

某村居民委员会（甲方）与某房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发协议》，使用甲方集体建设用地14.99亩土地进行开发，现状为甲方原建医院。双方约定，“乙方应缴付甲方各项费用每亩73.8万元，甲方以土地使用权作为投入，乙方提供资金进行联合开发。”甲方陆续收到乙方定金和联合开发款共计660万元。当地国土资源部门办案人员在本案是否涉嫌构成非法转让土地罪问题上，出现了两种观点。第一种观点认为，甲方已收到乙方所付的660万元联合开发费用，已经属于实施了非法转让行为，已构成非法转让土地罪。第二种观点认为，虽然乙方已支付甲方定金和联合开发款共计660万元，只能说明乙方部分履行了转让合同和协议。甲乙双方《联合开发协议》中表明，联合开发条件为该宗地需按照市规划及土地部门有关政策，征为国有出让土地。乙方并未对该宗地实际占有和开发建设，现状无改变，违法事实尚未完全形成，构不成非法转让土地罪。请问，此案应如何定性？

河南省濮阳市华龙区国土资源局 王利彩

答：农村集体建设用地的开发利用受到严格限制。按照《土地管理法》第四十三条明确规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

按照现行的土地政策，农村集体建设用地不得用于房地产开发。乙方若准备利用甲方原建医院14.99亩土地（公益事业用地）进行开发，亦应该遵守上述规定。但乙方未按照相关程序使用国有建设用地，而是直接与村集体经济组织签订合作开发协议，显然不符合现行土地管理法规政策，因此是不可行的。

笔者注意到双方协议中有关土地征收为国有的限制性条件的约定，由于双方只是签订了所谓的合作协议，甲方尚未实际进行开发，更没有发生危害社会的后果，因此，这种停留在纸面上的协议还构不成非法转让土地或非法占地行为，国土资源管理部门可不必追究。按照《合同法》的规定，违反法律法规的合同是无效的，双方可以按照《合同法》规定，解决双方之间的财产返还问题，即由甲方将各种费用退还给乙方，若双方就此产生纠纷，可以依法向人民法院起诉。

法律顾问  侯福志