原载2012年10月10日《中国国土资源报》法制周刊

    问：我县原有一家工业企业甲，经政府批准，1997年改制分立成企业乙和企业丙。同年，我县原土地管理局分别为两企业发放了土地使用权证，用地类型为划拨。2005年，企业乙和企业丙分别将土地转让给了钟某和王某，转让双方只有一纸协议，未到国土资源管理部门办理任何手续。2011年，自然人赵某分别与钟某、王某签订转让协议，将上述两宗地分别买下。今年年初，赵某将两宗地的地上建筑物过户到自己名下，并到我局要求将土地过户到其名下。

　　赵某目前可以提供的手续包括：过户到自己名下的房产证原件；1997年原土地管理局发放给企业乙和企业丙的划拨土地使用权证原件；县政府批准的企业甲的转制文件复印件；企业乙、企业丙与钟某、王某之间的土地房屋转让协议复印件；赵某与钟某、王某签订的转让协议复印件；赵某、钟某、王某三人的身份证复印件。我局能否为其办理过户手续？

　　读者 万佳斌

　　特约顾问侯福志  答：根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　根据《土地登记办法》第四十条的规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

　　由于企业乙和企业丙将土地分别转让给钟某和王某时，并未到国土资源管理部门办理任何手续，因此，其转让行为是无效的。考虑到房产事实上已办理转移登记手续的实际情况，建议依据《城市房地产管理法》的规定，由赵某凭房产证、两次转移土地使用权的原件（提供原件、留存复印件），向国土资源管理部门提出协议出让申请，由国土资源管理部门报请同级人民政府批准后，为其办理协议出让土地使用权手续，待缴齐土地使用权出让金后，再按照《土地登记办法》的要求，为其办理土地使用权变更登记手续。