原载8月8日《中国国土资源报》法制周刊

   ◆案源

　　2012年6月13日本报“以案说法”版《这宗土地能否协议出让?》

　　◆专家点评

　　本刊特约顾问侯福志:笔者认为，处理此类案件一要坚持依法依规的原则，二要在上述原则基础上，考虑保护当事人合法权益，维护土地管理秩序。笔者认为，水产局办公用房地产整体出售时，事先应当征询规划部门、国土部门的意见，然后再进行下一步的处置。按照规定，国有划拨土地不得擅自转让，应当由国土部门收回后重新出让。但在存在房产的情况下，若要直接转让，也须报请县以上人民政府批准，只由国资委批准即行转让并不妥。

　　本案中，考虑到房地产转让的既成事实和已经办理多个审批手续的实际情况，为减少不稳定因素，维护善意受让人的合法权益，可以结合用途变更，一并办理协议出让事宜，并由受让人补缴土地出让金，而不必一定要采取收回出让方式。

   ◆原文观点

　　2005年，李某购买了原县水产局的房地产。2010年，他申请将该宗地的用地规划条件从行政办公改为旅游度假性质，领取了房产证，并申请按新规划用途办理建设用地使用权划拨转出让手续。在这种情况下，县国土资源局可不收回土地，直接为其办理土地的划拨转出让手续。

　　◆各方观点

　　河南省郑州市上街区国土资源局许丽丽:本宗地应由政府收回重新招拍挂。县水产局行政办公房屋用地属划拨性质，根据《国有土地划拨决定书》第十条的规定，因用地单位撤销、迁移等原因停止使用土地的，经原批准划拨用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。2005年县水产局办公用地闲置，应由政府收回，而不是公开评标竞价出售。而且，当时买卖双方也没有按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定及时到土地房产部门办理过户登记。2010年，该宗地经规划部门调整为旅游度假性质，用途发生了变化，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》都规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地应以招拍挂的方式供地，严禁协议方式供地。所以，现在用地单位不能规避国有土地使用权招拍挂。

　　辽宁省庄河市国土资源局迟国勇:该宗地可否协议出让，取决于地上房产的形态。若没有改变房产的整体形态，应该协议出让。《物权法》第九条和第一百四十七条明确规定了不动产登记原则和地随房走原则。李某房产已经登记，受到法律保护，此时以协议方式出让土地较稳妥。若其想大兴土木，整体拆旧建新，则应招拍挂出让。此时从权属的角度看，已形成了事实上的净地，由当地政府按照《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)进行收储，给予房产权利人合理的补偿。然后依据对商服用地的相关规定，进行招拍挂出让，以免土地出让金的人为流失。

　　山东省莘县国土资源局刘建龙:本案不可协议出让。根据《协议出让国有土地使用权规范》规定，划拨土地使用权的转让，须经市、县人民政府批准，由受让人办理协议出让。本案中国资办并不能代替县政府批准县水产局进行土地资产处置，该处置行为不合法。另外，规划部门将该宗地界定为旅游度假性质后，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，旅游等经营性用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。