http://s7/middle/5e2a525fgb0cd3b4ecbf6&690

□ 万 磊

    【点评案例】

    一宗储备用地，规划部门核发的建设用地规划设计条件表明，规划用地性质为住宅用地。此后，规划部门又要求土地储备部门做出建设工程规划方案。土地储备部门遂做出了包括住宅、商业、幼儿园、会所、社区配套设施等内容的建设工程规划方案，并明确了各部分的建筑面积，规划部门审查后原则同意了该方案，但请土地储备部门进一步优化。现在，土地储备部门在编制供地方案、招拍挂出让时，就如何设定土地规划用途产生了不同的观点。

    【分歧观点】

    一种观点认为，应以建设工程规划方案为准，分摊出住宅、商业、幼儿园、会所、社区配套设施的用地面积，对应《土地利用现状分类》将规划用途设定为城镇住宅、批发零售、住宿餐饮和机关团体用地。其理由是：该规划方案已经规划部门批准，也便于土地受让人办理后续的权属登记工作。另一种观点认为，应以规划部门核发的规划设计条件为准，将规划用途应设定为住宅用地。

    【作者观点】

    笔者同意后一种观点，理由如下：

    规划条件是土地出让时的法定依据。《城乡规划法》规定，在国有建设用地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。这说明两点：一是规划设计条件是规划部门下发的法定性质的文件，应当写入合同；二是建设单位无权改变规划设计条件。据此，土地规划用途应以规划设计条件注明的用途为准。

    有关政策性文件亦规定了规划设计条件是拟定出让方案的依据。《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》及国土资源部《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》均规定，市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案。因此，规划部门出具的规划设计条件是土地出让时设定土地规划用途的唯一依据。

    建设工程规划方案不是确定土地用途的法定依据。建设工程规划方案是出于统一规划的要求，在遵从规划指标的前提下，对建筑工程做出的合理布局性安排。土地受让人取得土地后进行的单体设计，很难保证与该方案完全一致。相关法律规章及政策性文件，也未规定可以依据建设工程规划方案确定土地用途。

    依据规划方案设定土地用途，还可能与文件及使用事实相悖。该宗地虽然设计了商业部分，但也仅局限于居民区里的配建服务设施。如就商业等其他部分单独发证，则会给受让人留下独立使用的空间。

（作者单位：山东省青岛市崂山国土资源分局）

    专家观点:本刊特约顾问侯福志.

    城乡规划法》第三十八条的规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

    按照上述规定，国有土地使用权在出让之前，规划部门应当提出包括用地性质在内的规划条件，国土资源部门应当依据规划条件组织出让。从来信介绍情况看，该宗土地在出让之前，规划部门对宗地性质有着两种不同意见，一种意见是，在规划条件中把宗地确定为住宅用地，另一种意见是，在规划方案中，把宗地性质确定包括住宅、商业、幼儿园、会所、社区配套设施在内的综合用地。

    出现这种前后不一的情况，在实践中是经常遇到的，笔者认为，在未出让之前，只要符合控制性详细规划，对规划条件也是允许调整的，因此，笔者建议，作为国土资源管理部门，应当主动与规划部门沟通，由规划部门以书面形式确认宗地的规划条件，然后再组织出让。据笔者了解，许多城市的规划、国土部门平常是以联席会、会商会等形式，对所涉及宗地的规划条件以会议纪确定下来，然后再由国土部门依据会议纪要组织出让，这样，就可避免了来信中所涉及规划条件前后矛盾现象的出现。以上意见仅供参考。