土地置换须具备合法要件

问:我县有两宗地，一宗地2004年征收转用为国有建设用地，由于乡镇规划和产业发展规划调整，此宗地一直没有利用，现状仍是农用地（牧草地）。2010年我局计划将这宗地建设用地指标置换到该镇其他地区使用。另一宗地是2003年征收转用为国有建设用地，调整原因相似，计划置换到另一乡镇使用，拟置换地都是未利用地。做置换资料时，有两种意见：一种意见认为不符合政策，理由是征而未用，闲置超过两年，农用地（征转前地类）和未利用地不能置换。另一种意见认为符合政策，理由是盘活了闲置土地，国家鼓励利用未利用地，现状地类没有破坏，如果不置换，已批准的建设用地指标就浪费了，置换后也符合新修编的规划。请问，上述土地能置换吗？

　　一名基层国土资源工作者

本刊特约顾问：侯福志：土地置换指依法取得的不宜利用的原有建设用地，在完成土地复垦后与经过土地利用总体规划规划为建设用地的农用地或者其他建设用地进行置换的行为。目前，关于土地置换政策，从国家层面来看，只有《土地管理法实施条例》以及《国土资源部关于加强耕地保护促进经济发展若干政策措施的通知》（国土资发〔2000〕408号）、《土地开发整理若干意见》（国土资发〔2003〕363号）作了一些原则性规定，并没有出台专门的土地置换法规或规章。

　　实践中，各地陆续出台了一些规章或规范性文件，如《内蒙古自治区建设用地置换办法》（政令），《河北省土地置换办法》（规范性文件）等，对土地置换工作进行了规范。

　　综合各地土地置换政策，土地置换应当具备如下条件：一是置换的土地必须是已经依法取得建设用地批准文件或者建设用地使用证的土地，或者是废弃的砖瓦窑用地以及村庄废弃建设用地。二是置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。三是土地置换应当遵循不占用基本农田、建设用地总量不增加、农用地和耕地总量不减少的原则。四是用于置换的两块土地必须面积相当，并且位于同一县域辖区范围内。五是建设用地用于置换的，先对建设用地进行复垦并经验收合格后，方可提出土地置换申请。

　　按照上述条件，来信所言的两宗土地如果是征而未供或者没有取得建设用地批准文件，那么，进行置换恐怕存在法律障碍。但若您所在省市有一些特殊规定，那就另当别论。