前段时间，我们一直在谈楼市的“真假小阳春”，成交量的迅速增大与部分房产价格的上升引起了市场空置已久的热情。但是就在这“小阳春”萌芽的过程中，有的人却又开始担心楼市泡沫的出现。这究竟是一种危言耸听？还是热情背后的一种理性思考？5月28日（星期四21：20）《财经5连发》邀请到中国国情与发展研究所的研究员清议、国金证券的首席经济学家金岩石、凯德置地中国控股集团北京地区副总经理毛大庆和天鸿集团的董事长柴志坤揭开楼市背后的真相。

毛大庆：刚性需求明显，不存在泡沫

目前房地产不存在泡沫，刚性需求在“作怪”

    毛大庆认为目前的房地产市场出现小阳春，多半是刚性需求，根本谈不上泡沫的时代，这是在压抑了一年多的刚性需求的一个集中的爆发。泡沫构成可以从两个角度来看，首先泡沫是导致资产的价值偏离了它应有的价值。但是现在我们看价格的构成里边，刚性的需求是非常明显的，目前卖的所有的房子，90%都在去库存化的过程中。这些房子的土地价格是过往5年左右形成的土地价格，现在的问题是我们的土地价格是不是过高了。

    柴志坤也赞同毛大庆的观点。他认为泡沫可以从三个角度来分析。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。首先我们要很清楚，需求还是有的，因为中国的经济发展速度很快，城市化速度很快，产业结构调整速度很快。第二个就是支付能力的问题，从1996年到2008年，全国收入和售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内。第三个就是成本，开发商的利润在市场好的时候大概在百分之十几。所以基本上谈不上泡沫的存在。

清议：不能依靠土地价格带动房价

依靠降低土地价格带动房产下降是不可能的

    清议很好的揭示了毛大庆的疑问。如果我们要是指着土地价格下降来带动房子价格下降是没有希望的事。现在超过60%的房子是政府拿走的，因为我们要节约土地，所以土地价格是必然要上涨的。我们现在应该调整结构，土地是一个国家最重要的资源，而且是一个很重要的调节资源分配的工具。政府应该出台多样的住房来提供新的保障。

未来的泡沫还会出现在房价上

    毛大庆表示，如果要是出现泡沫，还是出现在房价上，因为价格是体现这个商品是不是符合这个市场的。现在的价格应该说非常地简单，就是土地的价格，加上现在的微利所构成的房价。2007年为什么出现那样的泡沫？2007年的房价里边，除了开发商提价，有一些超额的利润以外，土地的高额的拍卖，是构成当时价格很重要的因素。中国这么大，每个城市的房地产情况是不一样的，如果我们只是谈北京的房地产，还多了一个因子，就是人口的问题。每年涌进北京的人口在不断地增加，但是城市空间是有限的。如果城市化发展仍然长期不均衡，这个土地的价格还是会起来的，就有可能出现2007年的那种泡沫。

柴志坤：现在是买房的最好时候

大城市房价再次整体下调的可能性很小

    柴志坤认为从需求的角度来说，现在已经是一个买房的时候。目前的市场确实比2008年、2007年有大幅度的回落，目前的成本跟售价的关系现在看得也很清楚。如果你对城市未来有信心的话，基本上可以判断，这个城市的土地和房屋的价格整体下降的可能性是很小的。但是只要有投资的成分在里面，就不可能一点儿泡沫都没有。关键是泡沫有多大。如果要是整个经济回暖的话，那么首先可能在股市上有表现，进而大家对未来的经济发展，对未来的经济和个人的收入有信心，自然会在房地产上也会有表现。 

金岩石：刚性需求是中国独有的名词

    金岩石是如何在录制的过程中，就刚性需求的问题引发了嘉宾的激烈争论呢？刚性需求为什么是中国独有的一个名词呢？他说，房地产投资的回报并不是固定的，多数房子还是摊煎饼似的，越摊越薄，只有少数情况下是摊面包。这又代表着什么？敬请关注5月28日（星期四21：20）《财经5连发》。