贷款买房不能防通胀_陈航

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贷款买房不能防通胀

(2009-09-07 12:33:04)

标签：

通货膨胀

贷款

利率

房产

投资

美国

分类：中美地产业

贷款买房不能防通胀
陈航美国富饶房产

    在中国，贷款买房防御通货膨胀的投资办法非常危险。弄不好，会血本无归。
    这里最关键的因素是，中国的房贷利息都是浮动利息。而通货膨胀时，贷款利息会跟着涨。
    从经济原理上来说，是因为钱不值钱了，所以通胀时，银行的利息要多收一些，才能减少银行的风险。
    中国建国以来，还没有过真正意义上的通货膨胀。我们拿美国历史数据看看。只是说明这个道理。
    我们看通货膨胀时贷款利息会如何变化。
    美国1913 到2007年通货膨胀率曲线:

http://docs.google.com/File?id=dhs5dtmw_3798t46m9gs_b

美国1930 到2006年贷款利息曲线：

http://docs.google.com/File?id=dhs5dtmw_380453bq3fc_b
    可以看到，美国70年代末到80年代初，通货膨胀率达到7%，而那时的贷款利率，竟然达到了20%！而且上上下下在12%左右持续了十年。房产20年按揭利息从6%涨到20%，有谁吃得消？
    试想中国如果出现通货膨胀，浮动利率也跟着涨。本来月供4000元的，因为通货膨胀，利率加倍，月供变成了8000元。如果还不起，银行和法院就来收房子。
    当然，这大概有两个可能的解：
    1. 用现金买房，不要贷款。利率再增加，也没有按揭。
    2. 出租房产，但是租金收入一定要多于房产按揭支出。这在中国当前高房价之下，是基本不可能的。中国的月租，大概是房价的0.4左右，远低于美国的1%。
    如果是在美国投资房产，防止通货膨胀是完全可能的。一是因为租金完全可以养房，还有富余。如果遇到通货膨胀，房子租金会跟着涨。二是因为美国的房产贷款，一般都是固定利率，不是浮动利率，按揭数目固定，不会增长。
    那时，靠贷款投资买多套房空置的，就可能是丢了房子又丢钱了。
             （陈航，美国富饶房产总裁 http://foreopen.com）

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