中国发改委2009年5月19日发了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中这一条“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，引起了异常关注。

   面对将要来临的物业税，建国以来没有此制度先例，大多数民众对税制运作，实施，影响存在很多疑惑。即使是中国业内人士和政府专家，也缺少感性认识和实际经验。一时间，民众和业界对物业税，充满了诸多兴奋和恐惧，谣言和猜测。

   我和青忠贵先生共同创办了“美中城市与地产交流促进协会”，近期我们会围绕物业税一同写一系列文章，希望让一般民众对物业税有个整体的认识，也希望和业界 交 流，探讨。作为业界人士，我们对中美地产行业略有所知，有责任共同探讨。我在美国从事地产业多年，有地产经纪商的执照，是地方政府的长期规划委员会委员。 我的公司也专门帮助房主申诉房产估价，减少物业税额。对美国物业税制度的里里外外，略有所知。

   讨论物业税的目的，绝不是要拿美国的制度用于中国，而是通过比较，取长补短，形成一个适合中国国情的路子。这也是我们创建地产促进会的初衷。

   我们计划写这几个题目：1）地产税如何成为善税；2）地产税的意义在于引入行业制衡机制；3）地产税对房价的长期影响；4）地产税的评估体系；5）地产税的复议体系；6）地产税对政府，民众，开发商，谁的影响最大。写作的形式是以系列文章方式，一人写，一人评，或者合写。



   开宗明义，谈谈物业税的定义和合法性。

   物业税，是对土地和房产从占有征收的年税，也叫地产税，在美国叫Property Tax。物业税的数额，和房产的价值成比例，每年都要交。美国一般物业税的额度是每年交房产市价的0.8到3%。

   政府开征物业税，师出有名。物业税，政府收得名正言顺。当前一个说法，公民没有土地所有权，所以政府征物业税不合法。这个说法是欠考虑的，土地使用人占有，使用了公共资源，政府当然有权征税。征税是政府的合法权力之一。如何征，何时开征，只要通过一个法律就行了。征收物业税的法律基础，有理有据，有名有实。

   物业税是个全民税，地方税。物业税是地方政府收入的一个主要渠道。
   * 全民税，指的是凡是拥有房产，都要交此税。不论是私房，商业房。当然也有免受物业税的房产：一般对政府的房产，和非盈利公益机构的房产（比如医院，学校， 教堂）。因为政府自己向自己收税多此一举，徒增手续；政府一般要发展和鼓励非盈利的公益机构，这样也可以降低非盈利机构的成本，也减少另外拨款。
  * 地方税，是指此税取于地方，用于地方，只在本地区使用。本地区，在中国一般是指地区，市，县。地方税，一般不要上缴到中央和省里。在中国，应该是“地税局 ”管辖，而非“国税局”管辖。对于房产税的具体协调仲裁执行，也由地方实行。发改委的文件里，也提了此次改革为了“推进省直管县财政管理方式改革，逐步建 立县级基本财力保障机制”。

   从我的分析，中国政府征收物业税，有两个目的：

  1. 得到长期稳定的地产税财务收入。 政府所有的城市可开发土地也出让得差不多了，过去政府出让土地，也得到了很多的收入。今后如何持续从土地得到财政收入，是政府关心的。政府也是机构，需要经费，无可厚非.
  2.抑制房价，防止过高房价引起民怨积聚，楼市崩盘。这是为了稳定，也为民生。

  中国政府不差钱。中国当前的各级政府，其富裕程度超过中国历代，也远超当前世界各国。举个简单的例子，北京海淀区的区政府大楼，比美国宾州的州政 府大楼还 要气派。海淀区的公安局大楼，在规模和人数上，比我们匹兹堡警察总部的十倍有余。政府的钱花在哪里？钱花得是否合理？地产政策专家陈保存给我举的一个例 子，河北一个公社的政府，20年前40个人，现在有两千人。政府如此的花销，民怨很深。如果这是民众用物业税买单，可能会使矛盾激化。

   这里就涉及到了一个现代税制的核心问题，既“不给代议权，就不得征税”（No taxation without representation）。政府征税，最终目的是用于社会发展。如果纳税人对税务没有发言的代表权，此税征收的合理性就受到质疑。政府的税，包括个 人税，商业税，和物业税。对于个人税和商业税，都是增值缴税，既是纳税人有收入或者增值，盈利，才纳税。有时虽不情愿，但是总算税少于收入。

   物业税的上缴，有强制和被动的特点，所有是纳税人关注的焦点：

  * 被动强制交税。不管收入或者盈利与否，只要拥有房产，都要缴税。
  * 基本无法避税。只要房子在，房主就要缴税。不像公司税，可以用其他支出相抵。
  * 数额巨大，和房价直接成比例。 
  * 长期持续缴税。每年都交。

   对于物业税，这个代议权的问题一定会变得非常尖锐，政府要有考虑。纳税人每年交了物业税，就自然要求要对税的去向有代议权。物业税是个全社会都要交的税。 在美国，一个两万户的地区，物业税一年就可以收到两亿多美金。中国的城市房产单价不差美国，居民密度是美国的数倍。这样一笔 物业税每年收上来，是个天文数字。

  政府收上了物业税的钱，心里很舒服，拿着会烫手。以当前的政府人员的自律能力，和社会的监督制衡机制，这会是一个非常严峻的考验。这也是政府对物业税这块碗里的肥肉迟迟不下筷子的原因。

  物业税的钱都是当地居民和企业交的，如何花，所有当地纳税人的眼睛都盯着。这是个公众的问题。我所在的学区，每个中小学童每年的教育经费是1.4万美金，都是从物业税来的。

  物业税如何能成为善税，这里有几点建议：

  1. 地产税一定要全部用于地方。
  2. 地产税的去向要透明，用于当地，要有民众代表监督，并参与决策。
  3. 地产税的分配要合理。建议七成给当地的学校，其余给区，市政府，做到税用于民。房产税可以作为地方财政的主要来源。
  4.地产税的税率要由当地根据实际情况制订。具体税率要由当地实际情况定，建议当地税务评定委员会中由至少半数由当地居民担任。  以上四条中的后三条，在中国当前，都很难做到，其主要原因，是政府的一家独大。如果引入物业税，地方政府会需要纳税人的支持，这可以有效引入纳税人和政府 之间的制衡机制。只要做到第一条，税用于当地，决定于当地，其余具体的机制都好解决。如果物业税的税款去向不明，助长腐败，冗员低效，其后果，会引起民生 的大问题，不可不察。不过物业税也没有什么可怕的，世界上很多国家都有成功运行的经验。

  运行得当，物业税是个善税，是活水，滋养各方；运行不当，物业税是个恶税，是炸弹，鱼死网破。