前两天和国内一个投资者通电话，她提出问题：“如果我拥有美国的房产，美国政府将来收走了怎么办？”这个问题提得挺突然，我当时也没有准备，这里以文做答。我不是地产律师，如果您有具体问题请向专业律师咨询。

  我想中国投资人的担心主要由两个，一个是美国的地产产权包括什么，一个是美国对外国人的保护。这两个担心合理的，因为这涉及到美国和中国房产产权的的巨大区别。总的来说，这两个担心在美国都不必，都有美国法律保护。

  美国的房产产权，一般用房契（deed）作为产权文件。房契，一般的形式都是绝对简单费（Absolute Fee Simple）。Absolute Fee Simple的意义是，房主拥有房产的所有权利，除了以下四种政府保留的权利：缴税权（Taxation），公共征收权（Eminent Domain），警察权（Police Power），和废弃无主地产处理权（Escheat）。




下面分别讲讲。

• 税收权，好理解，如果房主不交税，美国政府会要求法院将房产拍卖。这个过程一般很不客气，国税局的人把房主查封，然后提出诉讼，要求法院拍卖，将房产兑现。在所有的债主中，美国国税永远是第一步先拿到钱的，然后才是贷款，和别的债权人。美国国税局，惹不得。
• 警察权， 房主要服从警务的需要。
• 废弃无主地产处理权， 如果房产无主，比如原来房主死去，又没有继承人，政府可以把此房产收走。此项不包括废弃房产。废弃房产要通过另外程序处理，不归产权。如果房产是公司名义拥有，不会出现房主死亡无继承的情况，因为公司不是自然人，不会死。
• 公共征收权，这个比较复杂一些。如果是为了公共利益要以市价征收某片土地，而房主又不同意征收，政府可以运用此权利向法院申诉，强制征收土地，但要以合理价格。对于合理的价格，一般是双方各找一个评估师，取平均。而项目是否附和公共征收规格，要由法院说了算。政府也不愿打官司，一般情况下，政府会首先给房主一个稍高于市场价的合理价格，不必经过法院。如果法院裁决了，执行起来是不客气的。北京条条大道拓宽，这一条公共征收权要是照搬到北京实行，恐怕奥运道路要2020年才能修完。

 
  外国人在美国可以合法拥有房产和物产。受到和美国公民同样的法律保护。 在美国，因为国籍，种族，肤色，性别的任何歧视都是违反的。

  查查美国历史，好像没有过没收外国种姓居民财产的事，即使是二战日本偷袭珍珠港后，美国把本国的日本侨民强制隔离，美国政府也没有没收他们的财产和土地。 多说一句，美国民间一直于此事对政府有怨，认为总统无权无理，一直有侨民状告美国政府。到了1988年，里根总统签署公开道歉信，说“人种偏见，战争过分 反应，和缺乏政治领导力”的结果，并向日本侨民赔了16亿美元。即使在战争的情况下，美国也没有分这些日本地主的田地。

 参考：
1. Fee Simple http://en.wikipedia.org/wiki/Fee_simple
2. Eminent Domain http://en.wikipedia.org/wiki/Eminent_domain
3. Escheat http://en.wikipedia.org/wiki/Escheat
4. Japanese American Interment http://en.wikipedia.org/wiki/Japanese_American_internment