楼价已位高势危，随时会大幅回落。这是社会上不少人对后市的预期。然而，这只是主观上的良好愿望，并不符合现实的真正情况。市场基本上仍维持大涨小回的格局，主趋势依然是向上，看不到有逆转的迹象。

要看楼价的趋势，其实可以先看租金的趋势。买楼的人可能是炒家，但租楼的人一定是用家。炒家可能会因一时的贪念作错投资上的决定，但作为租客的用家一定很实际，他一定是有需要用才会租楼，能负担得起才肯接受业主的租金要求。因此，当租金上升的时候，社会上必然存在着对物业的实质需求，而且还存在着不错的负担能力。

近年，香港物业市场上，投资者的比例正不断增加。他们买楼的目的，并不是为了自用，而是为了租金回报。因此，投资者对租务市场的看法。可以影响他们在楼宇投资上的取态。

如果租金仍在上升，他们就可以预期物业将来的投资回报还会进一步上升。所以，当租金上升的时候，投资者在买物业的时候会更乐于出高价。在一般的情况下，租金上升可以带动楼价上升；但有时情况会反过来，高楼价亦会带动租金上升。当业主的楼是出高价才能买回来的时候，他们很自然会要求收高一点的租金，这才能符合他们心目中的投资回报率。

不过，租客的负担能力是不可能无限延展的。买家会动用积累起来的财富去买楼；但租客只会按自己的经常性收入来衡量自己负担租金的能力。因此，楼价的延展能力往往比租金强。在楼市上升的时候，租金往往会比楼价先遇阻力。现时租金仍在上升，楼价该不会这么快便掉头回落。

此外，楼价的延展能力还受到投资者对租金回报率的期盼所影响。当投资者要求有较高的回报率时，他们在买物业的时候就会出价偏低。当投资者愿意接受较低的回报率时，他们就会更愿意出高价去买物业。

举例来说，一个每月有一万元租金收入的物业，业主如果要求有四厘回报，他就只能出价三百万元(10,000X12÷4%=3,000,000)去买；但如果业主肯接受三厘回报的话，他就四百万元(10,000X12÷3%=4,000,000)也肯追。由此可见，投资者对回报的期盼出现变化的时候，楼价亦会因而升跌。

近年，由于银行的利率不断回落，资金不断从银行系统流入投资市场，大量资金追逐少数值得投资的物业，投资者不得不接受更低的租金回报率，否则把钱存在银行更不划算。

现时，租金回报率约有三厘，但按揭利率只有一厘二，人们愿意接受的租金回报率，还有进一步往下调。即使真的出现加息，也只能令回报率下调的速度减慢；要等按揭利率升至高于租金回报率的时候；回报率才会掉头上升。届时，如果租金的升幅追不上的话，楼价才会有下调的压力。