概览

　　宏观经济

　　上海市统计局公布的2013年经济数据显示，全年实现生产总值21602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年提高0.2个百分点。

　　第一产业增加值129.28亿元，下降2.9%；第二产业增加值8027.77亿元，增长6.1%；第三产业增加值13445.07亿元，增长8.8%。分季度看，一季度生产总值同比增长7.8%，二季度增长7.6%，三季度增长7.8%，四季度增长7.6%。全年第三产业增加值占生产总值的比重达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。

　　全年金融业实现增加值2823.29亿元，比上年增长13.7%。上海证券交易所股票成交额23.03万亿元，增长39.9%；上海期货交易所成交额120.83万亿元，增长35.5%；上海黄金交易所成交额5.22万亿元，增长48%。

　　全年批发和零售业实现增加值3533.1亿元，比上年增长7.1%。商品销售总额60496.05亿元，增长12.5%。住宿餐饮业实现增加值314.34亿元，增长2.3%。

　　全年房地产业实现增加值1343.77亿元，比上年增长11.3%。商品房销售面积2382.2万平方米，增长25.5%。其中，商品住宅销售面积2015.81万平方米，增长26.6%。

　　全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值935.06亿元，比上年增长1%。货物运输总量91535.07万吨，下降3%；集装箱吞吐量3361.68万标准箱，增长3.3%。

　　全年信息传输、计算机服务和软件业实现增加值1036.62亿元，比上年增长12.8%。

　　写字楼市场

　　得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体日益凸显的重要地位，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标，上海等一线城市仍是写字楼投资的热点。

　　由外资和中资企业共同带动的上海第三产业的稳定增长，依旧是上海写字楼市场保持强劲需求的中坚力量。

　　2013年上海写字楼市场交投活跃，一方面是全球经济仍处于缓慢复苏阶段，而国内经济信心仍保持上涨。加之上海稳定的投资环境，近几年写字楼租金保持稳步向上的趋势，个人、企业都在寻求资本的增值，投资预期高涨是背后直接动因。另一方面，从产品结构上看，100平方米以下的小户型办公楼受到追捧，除了不限购、不限贷的优势之外，还满足普通投资客投资门槛低的需求。

　　总体来看，2013年上海甲级写字楼市场整体呈现弱平衡格局。上海写字楼售价、租金均出现小幅下跌，但区域间租金走势出现分化，浦东表现优于浦西。

　　分析原因，上海CBD核心区域新增房源有限，而新兴商务园区快速发展，随着城市外扩的推进，新增写字楼外移趋势已是不可阻挡，这种成交结构的变化最终导致均价下滑。

　　租金增长显著放缓主要原因有二：一是对面积的要求和成本控制使得现有企业租户寻找其他替代方案；以及次中心商务区较多的新增供应带来的竞争。

　　此外，2013年上海写字楼市场一反往年"西热东冷"的局面，浦东租金水平开始超越浦西。自去年10月上海自贸区挂牌以来，浦东新区外高桥、临港、张江等板块成为写字楼市场"新宠"。2013年浦东新区写字楼成交增长迅猛，且租金水平已经逼近虹桥商务区。可以预计，上海将会吸引更多的跨国公司和国内大型企业落户，而企业选址边缘化的趋势则进一步加快了城市次中心商务区的崛起。

　　作为2013年市场的最大热点，上海自贸区加速了优质企业资源向浦东汇聚，写字楼成为自贸区获批以来受影响最为强烈的物业类型。数据显示，目前外高桥写字楼平均租金报价飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到10%以下。

　　最后，上海写字楼市场去中心化趋势已经势不可挡。近年来，包括世界500强在内的部分企业从核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势愈加明显。CORC认为，主要原因是写字楼投资收益率偏低与核心区租金持续高涨形成的"驱逐效应"。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2013年12月，上海写字楼市场平均售价29288元/平方米（建筑面积报价），与2012年同比下降5.6%；平均租金278元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年同比下降4.8%；平均空置率7.9%，与2012年同比上升7.1%。

　　市场供应

　　供应增加成交井喷 未来去化压力加大

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2013年上海写字楼的全年供应面积为225万平方米，与2012年同比增加24.3%。

　　在高供应的刺激下，上海商业物业投资热情得到释放，写字楼市场在下半年开始了稳步上升的节奏。在成交火热的预期影响下，开发商推盘力度明显加大，刷新了自2010年以来的市场纪录。

　　2013年内中环一批大体量的写字楼项目集中入市，如张江盛科大厦、旭辉浦江国际广场、西子国际中心、近铁城市广场、国浩长风城、复旦软件园等等。5月份位于龙华板块上海绿地广场一次性推出10万余平方米。

　　在中央商务区，四个总建筑面积共计270,638平方米的甲级写字楼项目于2013年四季度竣工交付。在浦西，企业天地5号 (50,342 平方米)和上海金虹桥国际中心 (110,000 平方米)于2013年第四季度竣工交付并投入租赁市场。

　　在浦东中央商务区市场，招商银行上海大厦 (75,000 平方米) 和中国金融信息大厦 (35,296 平方米) 也于2013年第四季度相继竣工交付。然而，由于这两个新增项目中大部分面积为业主自用，因此浦东租赁市场上可供租赁的面积仍然非常有限。

　　在非中央商务区写字楼市场，2013年第四季度两个位于浦西的甲级写字楼项目竣工交付，分别是位于杨浦区的尚浦领世一期 (55,000平方米)和位于徐汇区的中星城 (28,734平方米)。

　　2013年12月沪上写字楼新增入市项目为20个，而且推出的单个项目体量大，虹桥SOHO商务广场为19.44万平方米，是月度最大供应项目。其中，从区域来看，长宁、徐汇、浦东分列前三位，供应面积分别为19.45万平方米、12.95万平方米和6.69万平方米。

　　与此同时，写字楼交易量也急速攀升，浦东中央商务区中融碧玉蓝天、SOHO世纪大道、东方金融广场，虹口绿地北外滩中心以及徐汇汇京国际广场等成交排名靠前。

　　此前住宅限购政策导致很多专注于住宅市场的知名开发商加大商业项目投入比例。随着项目建设周期到来，入市的办公项目越来越多，2014年入市的项目还会延续增长格局。

　　比如，之前预计在2013年第四季度投放市场的位于黄浦区的外滩广场，现已将入市时间推迟到2014年4月。

　　预计2014至2015年间，上海写字楼的供应量还将大幅攀升，将会有约200万平方米的甲级办公楼入市。

　　同时，虹桥商务区核心区域30幅地块全部完成土地出让手续。作为2013年上海商办用地出让的重要区域，虹桥核心区总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。2014年，虹桥板块项目将进入集中上市阶段，至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。

　　上海写字楼供应猛增的原因在于近年上海多个新兴CBD迅速成型，贡献的新增面积都较大。浦东小陆家嘴新增面积所占比重最大，达到25%以上，而在未来数年，随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区，市场竞争加剧，上海写字楼市场将会出现一个较长周期的大规模供应。上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长，去化压力进一步加大。

　　市场需求

　　租赁市场浦东领跑  整售市场交易频繁

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2013年上海写字楼的全年供应面积为225万平方米，而市场整体吸纳量为187万平方米，较于2012年同比吸纳量增加19.1%。

　　租务市场

　　在上海甲级写字楼租赁市场，传统中央商务区内中资及金融行业的企业客户积极活跃，跨国企业客户相对稳定；非核心商务区甲级写字楼竞争激烈，前滩、五角场、大虹桥等新兴区域备受企业客户关注，部分知名企业纷纷入驻。

　　2013年9月底上海自由贸易试验区挂牌前后及"十一"后，出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金翻倍。部分写字楼其间租金涨幅甚至超过200%。

　　由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，个别自贸试验区的写字楼业主已停用中介，自行接待上门咨询的客户。而如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有些甚至已停止对外报价。

　　2013年下半年金融机构强劲的租赁需求继续推动浦东办公楼市场租金上涨。然而在浦西，尽管内资企业租赁活动逐渐活跃，但是市场总体需求疲软，加之2013年有多个新增项目入市，导致浦西办公楼市场平均租金继续下滑。

　　全年主要写字楼租赁交易包括：李尔租赁宝地广场8,000平方米；　　卫材药业租赁越洋广场4,000平方米；Lend Lease在嘉华中心新租1,800平方米；宜信来租赁福士广场2,500平方米；Visa租赁未来资产大厦2,000平方米；托克贸易租赁未来资产大厦2,000平方米；中国兵工物资租赁外滩中心2,200平方米；兴和租赁永新广场2,000平方米；波士顿科学在新富港中心租赁6,000平方米；百威英博租赁来福士广场4,200平方米；上海银行租赁上海电影广场3,900平方米；　　富士胶片租赁时代金融中心5,000平方米等。

　　销售市场

　　上海浦东自由贸易试验区的成立，在投资者强烈预期下投资市场的气氛浓厚。写字楼仍然是投资者最为青睐的物业类型，2013年投资型的收购占到全年大宗成交总金额的60%以上，而自用型的收购主要集中在今年下半年。

　　上海写字楼投资市场全年保持活跃，整售交易频繁，包括核心商务区以及次中心商务区的交易均有发生。尽管外资机构投资者积极地寻找核心资产收购机会，但内资机构特别是银行和保险公司却更为活跃；同时，投资商业地产的政策松绑也加速了这一趋势。

　　上海销售型写字楼市场自2012年以来缺乏新开盘项目,造成市场供应紧缺,因而2013年市场成交良好，成交价格略微上升。这主要源于可销售型写字楼来自金融机构的需求持续旺盛，尤其是自用买家对浦东中央商务区域内甲级写字楼的购买兴趣浓厚。

　　2013年上海大宗写字楼交易，大多集中在核心地段，其长期租金增长、资本溢价潜力，成为最大卖点。在表现活跃的买家中，海外投资者信心提升重回市场值得关注，因而离岸股权交易方式成交增多。保监会计划于近期上调保险资金可用于不动产投资的上限、自贸区的发展等，都利好上海大宗交易市场。

　　全年的大单成交包括：中国建设银行以 11.6 亿美元整购上海东方金融中心，上海中信泰富船厂项目，以 8.2 亿美元成交，也跻身纪录高价成交之一。一家制造商企业于第四季度在虹桥绿谷广场一期内购买了约21,000平方米的办公面积。10月份李嘉诚出售东方汇经中心，收购总额更是高达71.4亿元，刷新今年整购金额纪录，最大的买家则是交通银行。另一家总部位于东北地区的内资银行收购了位于中央商务区内的古北财富中心一期作为其上海总部大楼。仲量联行代表业主将上海国际航运服务中心的其中两栋出售给一国内自用卖家。

　　此外，布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)以46亿元购入瑞安房地产所拥有的上海新天地21.7%的股权，包括六栋资产，涵盖办公楼、零售物业及综合体物业。李嘉诚旗下的ARA（Asset Management Limited）地产基金从新加坡腾飞集团（Ascendas）手中，以19亿元的价格收购了上海延安路上的海洋大厦。澳洲麦格理集团旗下房地产私募投资公司MGPA旗下的MGPA亚洲基金III号以2.635亿元人民币收购上海嘉定区的嘉亭大厦。沈阳首源以14.64亿的金额从古北集团购得古北财富中心一期。万顺昌以7.08亿从香港中旅集团收购了中国港中旅大厦等。

　　市场综述

　　租金售价涨幅趋缓  去中心化趋势明显

　　2013年上海写字楼市场交投活跃，一方面是全球经济仍处于缓慢复苏阶段，而国内经济信心仍保持上涨。加之上海稳定的投资环境，近几年写字楼租金保持稳步向上的趋势，个人、企业都在寻求资本的增值，投资预期高涨是背后直接动因。另一方面，从产品结构上看，100平方米以下的小户型办公楼受到追捧，除了不限购、不限贷的优势之外，还满足普通投资客投资门槛低的需求。

　　总体来看，2013年上海甲级写字楼市场整体呈现弱平衡格局。上海写字楼售价、租金均出现小幅下跌，但区域间租金走势出现分化，浦东表现优于浦西。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2013年12月，上海写字楼市场平均售价29288元/平方米（建筑面积报价），与2012年同比下降5.6%；平均租金278元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年同比下降4.8%；平均空置率7.9%，与2012年同比上升7.1%。

　　从供需关系来看，根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2013年上海写字楼的全年供应面积为225万平方米，而市场整体吸纳量为187万平方米，较于2012年同比吸纳量增加19.1%。

　　从租售价格来看，2013年上海甲级写字楼市场整体呈现弱平衡格局。上海写字楼售价、租金均出现小幅下跌，但区域间租金走势出现分化，浦东表现优于浦西。在经历了连续三年的高速发展之后，上海写字楼市场开始出现下跌趋势，短期内下跌趋势或将延续。

　　从商圈结构来看，上海写字楼商圈多元化趋势业已成形。上海写字楼市场去中心化趋势已经势不可挡。近年来，包括世界500强在内的部分企业从核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势愈加明显。CORC认为，主要原因是写字楼投资收益率偏低与核心区租金持续高涨形成的"驱逐效应"。

　　展望

　　中国写字楼研究中心（CORC）预计2014至2015年间，上海写字楼的供应量还将大幅攀升，将会有约200万平方米的甲级办公楼入市。

　　未来上海规划的总体格局是以基本商务区为核心引领，以生产性服务业和创意产业园区等为转型亮点，以其他商务用地为基础支撑。其中基本商务区是指"一心两轴三圈多点"，"一心"指中央商务区，包括浦西外滩和浦东小陆家嘴，"两轴"指中心城延安路-世纪大道和黄浦江两岸，此外，上海市政府规划至2020年，上海市的基本商务区聚集度将明显提升，占全市商务总量的80%以上。

　　中国写字楼研究中心（CORC）2014年上海写字楼市场预测：第一，预计浦东市场租金将持续增长，而浦西市场租金则将保持平稳；第二，浦东市场供应紧张的状况有待上海中心在2015年竣工时才能得以缓解；第三，旺盛的投资需求将助推2014年上海交易总额继续保持高位。由于境外投资者已经大量募集房地产投资资金，加之国内的银行和保险公司等金融机构将保持稳定的物业购买需求，我们预计市场对一线城市资产的投资需求有望保持强势。

　　关于中国写字楼研究中心

　　中国写字楼研究中心（简称CORC），由中国写字楼行业协会作为发起人，联合全国工商联房地产商会、中国房地产业协会在2009年成立。中国写字楼研究中心是专注于商用地产各产业链条发展的学术研究机构，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用地产行业发展的智库平台。

　　定义

　　供应量

　　指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

　　空置率

　　指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸纳量

　　指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

　　报告首席顾问：

　　刘凯  中国写字楼研究中心（CORC）主任