由房讯网FUNXUN、南丰智库CORC联合主办，北京天安科创置业有限公司、北京北大资源地产有限公司、北京金融街商务置业有限公司协办，2012第四届中国产业地产发展论坛6月28日在北京富力万丽酒店隆重举行。

　　蔡宇翔 21世纪商业地产总经理

　　房地产调控之后，很多人转到商业地产，近期有一个新的名词是产业地产，产业地产就是升级版的工业地产，不再限于房地产的出租和卖地，而是将地产、产业、城市有机的组合起来。

　　高岩 中科廊坊科技谷副总裁

　　民营企业操作这样一个科技园遇到了很多问题，首先是盈利模式几乎是没有，因为靠地价的增值产生的一点利润，远远不足以对庞大成本的支撑，所以很困惑，政府也在想办法给解决。政策对产业地产的支持还远远不足，因为各地有各地的土地和房产的规定，各地和各地的规则不一样，我们是在科研地产做一些产业，目的就是为了吸引众多的科技中小型创新企业入住园区，以买的方式或者租的方式都可以。但是在买的时候发现很多瓶颈，包括产权办理、银行按揭，包括科研土地在建成之后的土地分割问题，政府认为没有明确的法律法规可以让它分割，所以我们艰难的往前走。

　　王东升 联东集团北京公司总经理

　　联东现在做了十年的产业地产，目前产业地产的模式无非这种几种，第一是像产业园等等，是区域运作这块，一方面是靠土地的开发能力，第二方面是靠土地的升值。第二个盈利点，大多数现在准备入行或者已经入行的企业，普遍采用的模式是出售收入，厂房也好、办公楼也好，出售的收入。第三个盈利模式是在后期的物业服务，一般的物业服务包括企业进入之后，大量的需要产业服务，比如投融资、招聘、培训，还有相关联的服务。作为产业地产有三个核心，第一是产业的定位，第二是产业招商，第三是产业服务，产业服务恰恰是整个行业里面最薄弱的环节，也是企业最需求的环节，这块需要很大的空间，需要同行好好去探讨这种商业模式。第四个盈利模式是产业投资，政府性的多一些，一方面是自己开发物业，选取一些有潜力的企业，比如移动互联、电子类的，国家会鼓励，包括也可以拿自己的物业来投资。当然还有其他的盈利点，比如政府的一些抢救政策等等。

　　申威 黄金湾投资集团董事长

　　我总结的观念就是，在产业地产的发展过程中，一定要多元化，拓宽融资手段，金融应该是未来产业地产的主导方向，也是地产金融化，无论是在住宅地产还是产业地产，地产金融化的大潮是不可遏制的，是未来的主要趋势。我们也希望包括更多的投资机构，包括更多的住宅产业的开发企业，包括投资商，更多的关注产业地产，更多的投资产业地产，我们黄金湾也愿意投资，也愿意联合更多的合作伙伴一起来投资，包括今天我看有一些私募基金企业来，私募基金也是未来助力产业地产很好的方式。

　　张志高 北京北大资源地产副总经理

　　北大资源模式的结构是包括了三个内容，建筑产品和运营服务、物业服务。所以决定了这个模式所具有的模式。北大资源是开发商，北大科技园是运营商，北大资源物业是物业服务商，这个项目推出以后，很受业界的关注。

　　我们做产业地产是主动去做的，是主动的产业地产，因为这个对我们来讲具备了北大所拥有的资源、所去做的这些内容，所以这块工作我们希望在下次开会的时间主持人提到的口号应该是"住宅看万科，商业看万达，产业看联东，多业态产业看北大资源"。

　　郑晓军 绿野资本大中华区主席

　　产业地产的商业模式，究竟是租出去好，还是卖掉好，大家都在研究这个问题。其实产业地产最核心的问题，背后是金融问题，产业地产说到底其实是不应该分开卖的，其实在产业地产背后，我们要去研究怎么样运用金融的手段。比如我们现在做的一些地产的投资，包括做的孵化器的投资，会发现很多非常好，远高于商业地产。但是核心点不在于这里，你建好了之后卖掉，对产业地产没有利益，你反倒赚不到钱，所以做产业地产注定是长期投资，通过金融手段、资产证券化的方法来解决问题，而不是通过散卖、零卖或者造类住宅的产品形态来做。

　　赵锦明 五矿产业园副总经理

　　做产业地产很重要一点，不要把它做成房地产，尤其现在好多房地产开发商，转进来做产业地产，最容易犯的一个毛病就是以房地产的心态来做产业地产，这样百分之分之百会碰壁。

　　那怎么样来做产业地产呢？第一点是要从产业政策入手，和所在当地的政府自己去设计的，而且是有空间的。当地的空间设计出来以后，给政策拉动的资源远远要大于销售队伍去拉单一的客户。产业地产在未来十到二十年一定是非常好的发展的黄金期，因为包括我们也会继续在全国再建三到四个，我们也有这样的趋势。国家的很多产业政策都会具体落实到当地的政策上，所以结合所在地区政府的微观政策和政府一起去设计，才会给产业地产发展创造出很好的政策空间。

　　再有一点，一定不要用商业地产的理念去做产业地产，在未来两到三年肯定会出现一些大的问题，因为住宅是国家限制的范围之内，而产业是国家鼓励的，怎么能把鼓励的和限制的结合起来，这样才是更好的发展。

　　罗军 途家网 CEO

　　包括产业地产在内的旅游地产、养老地产这些，在中国为什么做起来这么吃力呢？有很多原因，钱很重要，资源很重要，什么都重要，但是我们在这个行业中的扶持配套行业没有起来，苹果为什么成功，那个手机其实中国人做得出来，不差于他们，但是问题是那个产业在那边，你知道有几十万、几百万人天天在那里做，中国没有。我们就是那个公司在中国，我们想做这个产业链。

    徐伟成 第一太平戴维斯策划总经理

　　随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮商业地产的热潮。

　　但是，在表面的繁荣背后，商业地产面临供求失衡瓶颈、培育期瓶颈、同质化瓶颈、人才瓶颈、融资渠道瓶颈等五大瓶颈，种种迹象显示，商业地产已然进入了发展瓶颈，升级与转型迫在眉睫。

　　张春华 复地投资集团总裁

　　简单来讲，复星为什么能做产业地产？我们有自己实实在在的产业基础，把无论是地产、医药、商业，包括旅游度假都整合成一个资源。

　　第二，我们也跟美国的养老公司进行战略合作。在房地产进行转轨的时候、调整的时候，很多地产都在寻求转型、寻求突破，我们做的是先行先试，摸着石头过河，比如我们现在做养老，就先拿些小的项目来做，慢慢有经验了，就逐步来推广。

　　第三，产业地产或者商业地产并不是简单的和住宅地产一样，所以我们商业地产怎么能够跟资本结合，我们公司无论在资本市场也好，怎么跟资本结合，我们也是有相当的经验的。

　　金巍 金融街商务置业有限公司营销总监

　　金融街这几年的发展我们也摸索了一些经验，在开发过程中把产业的定位和打造与商务地产本身项目、产品开发结合起来是很受关注的，我们去年在通州有一个项目40多万平米，定位之初也是考虑产业地产，我们定位这个产业是"十二五"期间大力倡导的文化、影视、动漫，包括电子商务，有了这样的产业定位之后，坚持不懈的去干。政府有了政策导向，就知道需要哪些优惠的政策。同时我们的产品也是围绕这些电子商务企业来打造的，创造他们需要的产品。举这个例子也是想讲，有了产业打造和地产开发并重的理念，还要坚持下去，一直把它做好，我相信就能够真正的把产业地产做好。

　　许良飞 万通地产商业地产总经理

　　万通在做商业地产方面，有两点比较坚持的，也算是所谓创新的概念。第一就是绿色，我们非常坚持绿色，绿色不仅仅体现在产品方面，还体现在运营和服务上，产品很简单，现在万通在所有商业地产的项目以后，都会达到LEED认证，不管是新建建筑，还是既有建筑，都会达到这个LEED认证，我们目前做的项目都已经拿到了，正在设计的项目，估计不用多长时间都会拿到。为什么选择LEED？我们也是比较了很多绿色标准，我们公司非常认真的去做这件事情。LEED也有一个运营方面的标准，我们正在建设的大楼也拿到了认证。这是我认为万通的一个创新，就是绿色。

　　第二是金融，不管你做商业地产也好，做产业地产也好，如果在金融方面没有什么创新，基本上很难涉足这个领域，因为刚才大家谈到了很多现金流的概念，其实它的现金流跟住宅完完全全是不一样的，商业地产和产业地产都是一条微微向上倾斜的现金流的曲线，这个现金流的曲线是非常适用于去创造一些金融的产品来做。我们现在一般会把一个商业地产的项目在拿地阶段、开发阶段、运行阶段都会有不同的金融的创新手段采用，这些手段的采用也极大的缓解了公司在做商业地产方面的资金上的需求。也是因为这些金融手段的创新，才使整个在商业地产上的回报率得到了大大提升，因为大家都认为持有一个商业地产的回报是五六个点或者七八个点，但是如果配合金融创新，回报率会大大提升，提升几倍都有可能。

　　马超美 国投方诚副总经理

　　写字楼市场是我们坚持在做的，现在做的是国投财富广场，现在我们决定要进入文化产业地产，经过一年多的努力，现在基本成型，我们建了两所大学，一个是跟中美合资，一个是跟中德合资。文化产业地产前途特别广，有我们私企介入，一定会实现产业化，所以我们文化公司的打造和文化地产来说前景确实非常好，因为每做一块文化地产，和商业地产肯定有配套，所以这块配套我们前景比较大，因为每块土地都有30%的配套使用地，前景非常之大。

　　董明 融科智地营销总监

　　在多元化产业当中如何创新整合，而且企业的空间到底在哪里，这也是我们一直思考的问题。从这方面来看，我们走了重要的两个步骤，其中一点是对于商业地产或者对于产业地产来看，是不是像我们过去做住宅一样，经过几次开盘，把它卖掉或者促销，我们就是做了最好的项目，就把它做到最好的利润回报，其实并不是这样的。

　　在我们的探索当中，我们一直探索在一线城市以写字楼作为主体的综合体，这种综合体当中从业务上把它分成了定制、整售、散售、持有经营租赁几个板块。目前在中关村大家熟悉的已经十年的项目，我们其中把一栋很大的楼都定制成张朝阳的搜狐，在这点上我们走得还是比较靠前的，而且从定制、整售、散售、经营同步去发展，它们之间的比例关系是怎样的，它们如何落地，落地的关系怎么去做，企业有很多要研究的地方，有很多空间。