房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年广州甲级写字楼市场年度报告摘要。

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　　概览

　　宏观经济

　　2010年广州市生产总值将突破1万亿元，广州将正式迈入"万亿元俱乐部"，成为全国第一个经济规模过万亿元的副省级城市。

　　广州财政总收入5年累计突破1万亿元，占广东省财政总收入三成左右。固定资产投资5年累计突破1万亿元，预计达到1.1万亿元；商品销售总额突破2万亿元，商贸中心地位进一步巩固。进出口总额突破1000亿美元，实现5年年均百亿美元的增长。

　　广州市服务业增加值占比将由"十五"末的57.8%提升到2010年的61%，对GDP增长的贡献率超过6成。服务业累计吸纳就业人数超1700万，接近全市从业人员的"半壁江山"。金融业、批发零售业、住宿餐饮业、租赁与商务服务业、文化产业等现代服务业增加值均比"十五"末翻一番。

　　在制造业方面，2010年，预计广州工业总产值超过1.4万亿元，三大支柱产业总产值突破5000亿元，重工业占比由"十五"期末的57.6%到2010年超过65%，制造业高端化趋势明显。

　　2010年，广州市高新技术产业产值预计达5670亿元，比"十五"期末翻一番，占规模以上工业总产值的比重超过38%。

　　写字楼市场

　　从2010年第一季度开始，广州的写字楼市场就显示出强劲的复苏势头，并且在全年中得到持续。全年市场上不乏大宗甲级写字楼投资成交，显示商业地产吸引力有所增加。国企及民营企业升级写字楼的需求，反映内需拉动经济增长的效应增加。空置率持续下调，市场气氛不断转好，大厦业主重夺租赁谈判主动权，从而推动市场租金及资本值平稳上升。随着住宅政策不断加码，不少投资客早已转战商业地产，写字楼售价大幅上扬。

　　目前本市写字楼主要集中在越秀区、天河北、珠江新城三大商圈，到2010年底，广州甲级写字楼市场总量达到270万平方米。

　　2010年广州甲级写字楼市场尤其是市区热点板块，全年保持上升趋势。10月中旬,"限购令"的实施进一步打压住宅市场投资投机活动，部分资金流向商业地产，从而拉动写字楼投资需求并推高售价，令高端优质写字楼物业成为投资者关注的重点。广州目前可售写字楼数量有限，新项目只租不售趋势明显，大型房企、金融机构投资写字楼物业，珠江新城总部经济效应凸显，随着来广州消费的国内旅客大幅增加，交通轨道完善及商圈的快速发展，国内金融及龙头企业购买写字楼自用的势头上升，未来广州甲级写字楼市场值得期待。

　　从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年广州全年新增供应58万平方米。全年吸纳量为45万平方米，较2009年增长28.2%。

　　从租售价格来看，广州写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在实体经济强劲恢复的影响下上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场涨价的比价效应下售价弹升幅度同样超过预期。

　　从商圈分布来看，越秀区、天河北、珠江新城、白云区、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2010年12月，广州写字楼市场平均售价20522元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨22.8%；平均租金115元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨18.1%；平均空置率17.6%，与2009年相比上升6.7%。

　　市场供应

　　传统商圈表现平稳  珠江新城异军突起

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年广州全年新增供应58万平方米。

　　目前广州写字楼主要集中在越秀区、天河北、珠江新城三大商圈，到2010年底，广州甲级写字楼市场总量达到270万平方米。

　　利通广场、高德置地广场、西塔、佳兆业广场、万菱汇、太古汇写字楼……2010年广州众多写字楼纷纷落成面市，尤其是两大CBD区体育中心和珠江新城的甲级写字楼陆续入市，给市场带来庞大的新增供应。

　　销售市场方面，写字楼供应主要以天河北以及珠江新城写字楼为主，销售项目成交的客户均以中小投资者为主。从供应区域来看，写字楼供应比较活跃的区域依然是中心城区，如越秀区的正佳东方国际、锦绣联合商务大厦，天河区的维多利广场、佳润临江上品大厦，以及白云区的万达广场，海珠区的中洲交易中心、达镖国际大厦，黄埔区的东城广场等等。

　　租务市场方面，2010年第一季度广州新供应量较少，只有高德置地二期北塔落成。由于多个预期推出的项目由于多种原因推迟，新增供应集中在第二季度集中推出市场，如粤海天河城、耀中广场等多个广州甲级写字楼交付使用。亮点来自珠江新城的项目，如国际金融广场(西塔)和保利中心，两者均拥有优越的地理位置和独有的景观资源，其租金均价都略高于市场价格。

　　第三季度位于天河北CBD的万菱汇写字楼部分交付使用，为市场带来65，000平方米的新增供应。

　　第四季度，广州甲级写字楼供应大幅增加，广州国际金融中心、恒大中心以及高德置地广场一期GE大厦写字楼纷纷交付使用，总共为市场带来28.3万平方米的新增供应。

　　市场需求

　　内资企业主导市场  销售市场表现突出

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年广州全年吸纳量为45万平方米，较2009年增长28.2%。

　　租务市场

　　尽管外资企业需求出现强劲增长，来自内资企业的成交仍然占广州甲级写字楼全年成交的的大多数，而金融行业仍然是甲级写字楼的主要需求来源。

　　2010年亚运的成功举办及政府投入所带动的内需增长助力，广州写字楼市场内资企业需求强劲，租赁需求由国内企业主导，金融、保险、贸易企业也是写字楼主要需求者。此外，进驻租户所属行业有多元化趋势，而整体租金水平则有所上涨。如广州利通广场、广州国际金融中心均取得不俗业绩。

　　2010年，广州大宗租赁成交频发，最大宗的竟然达到8万多平方米。第一季度，广州国际金融广场的出租率高达到99%；而汇丰银行租赁太古汇71,000平方米的成交记录，是华南地区有史以来最大宗的写字楼租赁成交案，为广州的写字楼市场奠定新里程碑；这将促进更多的金融行业和专业服务行业例如律师行、会计师行等进入天河写字楼市场。随着更多的相关行业高度集中，天河CBD的国际化水平将获得更大提升。

　　2010年金融机构和内资企业是广州写字楼需求的主力，同时跨国公司对广州优质地段写字楼需求持续增长。作为广州的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉动，制造业与船运物流业公司继续产生稳定的写字楼需求。需要指出的是国内企业成为主要需求来源，租客行业呈现多元化趋势

　　商圈成熟度、发展前景仍然是各写字楼客户的主要选择指标，尽管内资租户租赁了更多写字楼面积，值得注意的是外资企业新进驻和扩租积极，市场总体吸纳量大幅增长。同时金融服务业、贸易业、日用消费品业、专业服务业等企业在租赁甲级写字楼较为活跃。珠江新城和体育中心凭借商业前景的利好，吸引多家实力强大的国内外知名企业进驻。而在原东山区和原越秀区，原租户扩租行为也较为频繁。如高露洁在粤海天河城租下了2000平方米写字楼，施耐德则在发展中心大厦租下了2000平方米写字楼。另外，GE通用租用高德置地广场1期8556平方米写字楼。

　　2010年较为瞩目的大宗交易还包括：美国箭牌在富力中心租赁面积达6,000平方米，普华永道亦在珠江新城一即将落成的优质办公楼项目预租5层约共9,000平方米，广州汽车集团租赁高德置地1,784平方米，广州银博士房地产有限公司租赁保利中心1,944平方米。

　　销售市场

　　广州写字楼销售市场，由于受宏观政策和经济发展影响较小，成交量和成交价格保持稳定。"限购令"的实施进一步打压住宅市场投资投机活动，令部分资金流向商业地产，进一步拉动写字楼投资需求并推高售价，令高端优质写字楼物业成为投资者关注的重点。同时，内需拉动经济增长趋势明显，表现在国内外企业扩张布点步伐的加快，购置写字楼自用的需求将会令成交量有稳定保障。

　　2010年广州甲级写字楼销售表现非常突出。大宗成交就有5宗，成交规模最大的2宗，涉及面积为9.3万平方米及4.6万平方米，金额分别为19亿元和14亿元。如第四季度交通银行购买保利V座约4万平方米的大面积成交。这种以写字楼为主体的大宗商业物业成交案例，表明了写字楼凭借其稳定的租金收益回报正持续受到机构投资者的关注和青睐。

　　散售市场方面，广州写字楼市场成交主要以天河北以及珠江新城为主，小户型写字楼成交活跃，如和平商务中心、富力盈力大厦、金科大厦以及濠畔商厦等，这些项目多以小面积单位为主，其中一些项目的宜居宜商、灵活办公和低首付方式很受中小企业以及投资者欢迎。

　　市场综述

　　亚运提升城市价值  写字楼迎黄金三年

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2010年12月，广州写字楼市场平均售价20522元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨22.8%；平均租金115元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨18.1%；平均空置率17.6%，与2009年相比上升6.7%。

　　亚运的成功举办及政府投入进一步带动内需，推动广州整体商务市场环境。借力2010年亚运，广州基础建设不断完善，改善整体商务环境，城市价值跃升。

　　2010年广州甲级写字楼市场稳步发展，软硬件不断升级，经营管理水平持续提高，但与北京、上海等国内一线城市相比仍存在一定距离。随着两大CBD区体育中心和珠江新城甲级写字楼存量稳步提升，持有型物业逐渐增加，写字楼的整体形象将得到大幅提升。

　　其次，在宏观经济走势良好和住宅市场低迷的环境下,大量投资者开始将目标聚焦在写字楼等商业地产方向。

　　最后，经济的稳步增长使各大企业对未来发展充满信心，纷纷进行大规模扩张。而有着优秀物业品质的甲级写字楼除了地处商业旺地以外，还能对提高企业形象带来帮助，因此受到国内外有实力的企业的追捧。

　　从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年广州全年新增供应58万平方米。全年吸纳量为45万平方米，较2009年增长28.2%。

　　从租售价格来看，租金和售价双双上涨，租赁市场在实体经济强劲恢复的影响下上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场涨价的比价效应下售价弹升幅度同样超过预期。

　　从商圈分布来看，越秀区、天河北、珠江新城、白云区、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。

　　展望

　　广州作为中国的南大门，是对外贸易的重要港口城市，2008年奥运会、2010年广州亚运会等国际盛会，为广州商务写字楼发展提供广阔契机，不仅可为广州直接吸引更多的海内外企业进驻，为运动会准备的交通等基建配套建设以及其他软件配套建设，更成为广州写字楼发展的刺激因素。随着广州国际商务往来的更加频繁，广州甲级写字楼近三年内必将迎来更广阔发展前景，进入繁荣的黄金周期。

　　2010年广州写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计2011年落成的甲级写字楼高达120万平方米；第二，年国内投资和内需拉动经济的增长，将继续刺激国内企业对写字楼的扩张需求。预计全年空置率依然保持低位运行，年平均租金将稳定上扬。第三，由于"商住倒挂"在一定时期内依然存在，在比价效应下，2011年广州写字楼平均售价有望继续上扬。第四，随着《保险资金投资不动产暂行办法》的出台，国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资。保险机构或将成为大宗交易的主要买家。第五，由于商务部门的"限外"等政策，尤其对其中涉及对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查。预计国内投资者（尤其是民营企业）在2011年广州写字楼大宗交易中的比重将加大。

    关于CORC

　　中国写字楼研究中心(China office Research Center 英文缩写CORC)是专注于中国写字楼和商业地产各产业链条发展的学术研究机构,由房讯网(http://www.funxun.com)联合中国写字楼行业协会(COIA)于2009年在香港注册成立,囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国写字楼和商业地产行业发展的智库平台。