2010年随着“两轮调控”的出台，住宅物业开发风险开始积聚。另一方面，人民币的持续升值，人均GDP超过一万美元城市的出现，加上写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资持续进入，商业地产写字楼正成为各家房地产企业新的投资热点。

    目前住宅市场受宏观调控影响很大，而商业地产写字楼目前是房地产最好的避风港，多年来一直发展稳健，政策限制少，获益稳定。经过30年的发展，中国房地产业开始进入了新的成长期，众多房地产企业具备了投资商业地产写字楼的条件，开始谋求多元化发展。开发良好的商业地产项目在经营上轨道后，可以为企业获得稳定的长远回报，这种追求长远经营回报的战略指导思想近年来开始主导国内各大品牌企业。此外，经营商用物业，还有助于充实资本金提高净资产。

    目前国内房企中专注于商业地产领域的房企主要为万通地产、万达集团、富力地产、SOHO中国、金融街控股，而万科、保利、首创、金地、中粮、华润等房地产大鳄近期纷纷表示未来将加码商业地产。正如万通地产董事长冯仑所说，下一个地产蜜月将为世界贡献一个来自中国的商业地产巨头。

从供需关系来看，2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%。而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%。

    从租售价格来看，由于今年房地产政策调控的影响和“商住倒挂”的继续存在，以及转投商业写字楼的资本需求持续加码，导致了北京写字楼租金和售价方面形成了一定比例的“补涨”要求。

    2010年租赁市场也逐渐走出金融危机的影响，租金上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场销售价格维持高位的基础上，自2009年第四季度开始，出现大幅回升反弹。中国写字楼研究中心（CORC）统计，截止2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨16.8%；平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨29%；平均空置率19.7%，与2009年相比下降35.6%。

    从产品结构上看，企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼产品迎来市场新需求，高端产品大单成交频现。值得一提的是总部经济产业地产迎来“元年”，北京LINK项目业绩继续飘红，丰台总部基地发展如火如荼，联东U谷产业园区也大规模扩张等等，为北京写字楼市场的发展提供了强有力的支撑。

    从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰。2010年除了CBD、金融街、中关村三大传统商圈继续保持优势外，望京商圈、亚奥商圈也有不俗表现，同时郊区写字楼项目也迎来建设热潮，北部顺义、南部丽泽商务区及亦庄、西部CRD、通州运河商务区都在积极拓展新的市场。由此，北京甲级市场在显著复苏的市场行情支撑下已运行至一个新的历史阶段。

    从市场投资角度看，今年保险资金投资商业物业彻底开闸， REITs开始大涨旗鼓进入房地产领域，近2000亿元的规模投资，一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。保险资金投资不动产通常有三种途径：直接参与项目投资开发、地产公司股权投资和整栋收购写字楼物业。从国际经验来看，商业地产、写字楼物业针对企业等机构客户，一般规模较大，集中管理、出租和出售以栋或层为单位，对于资金量巨大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。

    综上，我们认为对于2010年北京写字楼市场如此“给力”的表现，一方面原因在于，内资企业继续承担推动甲级写字楼市场升温的角色，另一方面作为写字楼租赁市场需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐，需求回升明显。整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。销售市场大单成交频现，内资企业和外资企业集体发力，显示写字楼物业投资需求依然旺盛，投资者背景更为多样化。