http://news.beijingoffice.com.cn/upload/201076171736.jpg北京写字楼价值凸显后市可期" TITLE="需求依然上扬 北京写字楼价值凸显后市可期" />

　　商业地产成为楼市资金聚集地，有力支持了写字楼市场均价的持续升高。北京商业地产在7月份或迎来井喷趋势，后市我们谨慎乐观，前景依然看好。新增市场需求不断增长，后市机遇凸显。

　　在政策和经济的双双利好下，写字楼市场整体表现较为活跃。相关数据显示北京地区，有40个写字楼项目售价上涨，占全部项目的71.43%；上半年有43.68%的热点在租写字楼项目租金有所上涨，其中有6%的项目租金涨幅超过两成。具体来看，不论租售写字楼市场情况自金融危机以来的持续回暖。

　　2010年上半年北京写字楼市场，热点在售写字楼售价总体上扬，在住宅地产市场成交量严重萎缩的“后新政”时期，保持了自年初以来的上涨势头。尤其在近来楼市新政背景下，写字楼一度被市场热捧，呈现“齐飞”态势，这似乎预示着属于商业地产的时代已经来临了。具体来看，在北京市城八区及六个郊县的56个热点在售写字楼项目中，有40个项目售价上涨，占全部项目的71.43%。其中涨幅超过两成的项目有13个，占全部项目的23.21%，最高涨幅为50%。降价的项目共有4个，占全部项目的7.14%；最高降幅为33.33%。6月份写字楼当月预售数据全面超过住宅。

　　空置率继续下降 租赁市场成交活跃

　　在商品住宅成交萎靡不振的同时，北京的商业地产市场依然延续回升状态。据中国写字楼研究中心（CORC)研究显示北京写字楼租赁市场表现平稳，热点商用项目租赁价格稳中有升，其中相当数量的项目价格增幅较大。截至目前，2010年上半年写字楼租赁市场的吸纳量达到255，210平方米。全市租价未变的项目数为78个，体现了上半年写字楼出租市场的整体稳定。其中，朝阳区在租写字楼项目占据了涨幅和跌幅两榜的榜首，这也同朝阳区行政面积较大，且项目较多有关；细致区分不难发现，CBD地区和亚奥地区仍然是租价涨势最旺的区域，而东二环、北三环等距离北京最核心区域较近的项目则出现了不同程度的降价。

　　2010年初，我们预计到今年年底将会有超过100万新增供应。到2010年上半年，新增供给为492，080 平方米，其余项目将会在今年下半年进入市场。虽然目前市场的预租情况良好，例如国贸三期写字楼的预祖率达到了38%，但由于今年下半年将会有大量的新增供给进入市场，预计在年底市场空置率会稳定在26%左右。

　　加快入市步伐 潜力巨大表现可期

　　受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈v形，而不是U形。按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现了“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入天文数字的豪宅市场，写字楼投资的余地还有很大。

　　虽然目前房地产仍然存在一定的政策隐忧，但分析人士指出，在楼市新政密集出台、住宅市场面临巨大调整压力下，商业地产行业近期却脱颖而出，表现亮丽。价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。地产行业发展和盈利模式的转型也将对商业地产板块构成长期驱动力，商业地产不但具有传统意义上的防御性，进攻性的特质也开始显现，今年下半年表现可期。

　　此外，随着宏观经济和商务活动的回暖，目前各大主要商务城市的租金和出租率均有明显的见底回升迹象。国内商办物业的租金收益率相对住宅和国际水平均处于高位，行业健康度较高。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，商办物业短期具备安全边际，中长期随着租金和收益率水平和国际接轨，重估潜力巨大。