昨天聊了手里有20万的资金投资到一个独立屋，并且持有十年的投资回报情况。实际上，总投资是30万。（20万的首付，10万的装修和维修）

今天来聊聊我是怎样投资这20万的。

我用这20万在温哥华市中心投资了三个公寓。三个公寓的总价是97万。这三个物业都是需要重新设计，装修及配备家具，从而达到我们投资物业的要求（改造成舒适温暖的格调，配备现代风格的家具出租给客人）。我们的现金总投资是30万加币(10万是装修款)，其中包括首付款，设计装修及家具配置，所以和我朋友的30万投资于一个独立屋是一样的投资金额。

现在来看看投资结果是怎样的。

1）重修装修设计后，银行新的评估价格是110万，增加了13万的价值（Equity增加了）。

2）这三个物业如果不重新装修改造的话，当时累计租金是每月4400加币。这个数字就是温哥华市中心这个年代的物业市场租金价格。而我们经过重新设计改造后，三个物业累计租金价格是7450加币，比市场租金价格提高了70%，每月的正现金流为3140加币。

3）现在看看投资回报率是多少呢？正现金流对投资额的回报是12.5% （3140×12/300000=12.5%），这个回报还不包括每月贷款本金的减少，如果算上的话，应该在18%左右。（所有这些回报不包括潜在的资产升值）

4）但是，我们这三个项目的回报还要更高。为什么呢？由于三个项目的每月正现金流很强，我们可以与贷款机构重新贷款，这里贷款机构包括Private Lender 和银行，结果是我们将30万投资额中的18万通过重新贷款拿了回来，投资额的60% 收了回来，当然，每月的贷款得多支付600加币，没关系，就从每月3140加币的正现金流里扣除就是了，现金流足够高，就不用担心还款问题了。那么拿回来的18万又可以投入其他的项目了。

好了，再来看看投资回报率是多少？

现金对现金的回报：（3140-600）×12/120000=25.4%

加上贷款本金的偿付：25.4%+5.5%=30%。

这就是我们通过30万的资金投资，最后达到了只有12万的资金投资（18万通过重新贷款已经收回），而每年的投资回报率是30%（这个30%的年回报和资本增值没有关系，是可控的，不用靠市场升值来获得，稳定系数高，风险小，喜欢这样的稳定回报率）

好了，这个案例是和昨天的案例相比较，我们一定要谈谈十年后的投资回报情况。假设十年后，资产翻了一倍，我们再来看看投资回报情况。

1）资产从买价的97万变成了200万（为简便计算，化整为零）

2）贷款余额是70万

3）Equity是200-70=130万

4）十年的正现金流为（3140-600）×120=30.5万

5） 总利润是130万+30万现金流-12万初始投资额=148万

那么投资回报率是怎样呢：1480000/120000=12.33倍

每年的投资回报率是123%，即使扣除十年的维护费用，空置率，交易成本费用，投资回报也在100%以上。当然这个项目和投资人的分成是50-50%，所以投资人的每年回报也在50%以上。

如果你看到今天这个案例介绍二，一定要重新回去再读一下案例介绍一，案例一的投资回报率是15%，而案例二的投资回报率是123%，投资回报率的不同完全取决于投资资金的策划，安排，投资产品的设计等，与物业本身是独立屋还是公寓没有直接关系，对我们来讲，无论是独立屋还是公寓，必须在我们能力，技巧和资源范围内达到最大化，至于物业类型，面积大小不决定最后的投资回报率。（顺便说一下，独立屋的面积是2000尺，三个公寓累计面积也是2000尺）。

另外，还是要谈谈案例一与二比较， 在融资，税务和现金流方面的优势。

1）融资方面：由于是每个贷款只有20多万，容易贷款。与我合作的投资人申请20多万的贷款都没有问题，年收入在6万以上都可以顺利拿到贷款。而如果投资独立屋要申请50万或60万的贷款的话，难度大的多。另外，由于有正现金流，所有的收入都可以加到一起，利于申请贷款，也就是说，这样的投资物业在银行眼里是资产，给投资人加分，越多越好。

2）税务方面：案例一中我们提到，如果出售时，必须在总利润上交资本增值税。由于是一次性交税，当然税率要高得多。而三个公寓出售时，你可以做安排，不用一下子都同时卖，可以分别出售，这样资本增值是单独计算的，税率就要低的多，灵活性强。

3）正现金流的好处。先不说十年内有了正现金流，你就不用担心还要从其他收入补助这个投资产品，心态平和。关键是每月2000加币的正现金流可以做很多事，当然投资人拿的是一半现金流，可也是1000加币的现金流了，如果你的目标是每月5000加币的现金流，只要继续参与这样的投资项目就行了，你要做的就是找到这样的资产管理人，考察他们，考察项目，然后就踏踏实实地享受你的投资收益就行了。

写完这两个案例，是总结自己的投资心得，检查自己的投资回报成绩，也同时想与大家分享投资有不同的战略和战术，千万不要没有理由地喜欢一个物业类型。最后你的投资方案一定要用数字来检验，而不是用自己的感情来检验。分析投资方案时，一定是综合考虑方方面面的因素，没有一个方案是绝对完美的，但是投资人一定要提前知道各种可能的结果，风险和回报总是相呼应的。我愿意回报确定些，稳定些，这些只有租金收入和本金减少能达到，而资产增值是不确定的，风险较大。

分享一个比喻：如果把地产投资的三个利润点当作西餐的话，月供本金偿还是主食，现金流是开胃菜，而资产增值是甜食。

欢迎大家分享你们的投资心得！多沟通，多学习，希望我们一起快乐投资！

Happy Investing!