合生创展40亿逆市拿地

千金散尽：那一天，你突然发现新的地产巨无霸横空出世，可能就是合生创展。别人在摆观点，朱某人在行动。

合生创展（00754.HK）似乎并不忌怕经济衰退和金融危机，依然在股市、楼市双双低迷之时放手拿地。

12月2日，合生创展宣布，以8.59亿元投得一幅位于北京新天嘉园南区的土地。据了解，合生创展获得的该地块，折合楼面地价为6167元/平方米，而去年同期，万科在同区域竞得的土地高达11000元/平方米。合生创展购地价格优势明显。

这是合生创展今年以来第四次出手买地。截至12月，合生创展前后动用40.7亿元在公开市场上买地，其中，有81%用于北京。

逆市拿地

当全国楼市进入“冬季”后，国内众多地产商都因政策调控、银根紧缩等原因，纷纷放缓拿地进程，部分房企甚至因为过去两年楼市泡沫时期激进拿地而陷入严重的资金危机。

去年开发商高价位竞地，今年国内土地交易市场的冷清，土地价格持续走低，部分资金状况较好的房地产公司正积极进行土地考察，酝酿出手抄底。

合生创展董事会主席朱孟依曾表示，将密切留意土地交易市场的行情，从而把握好购地的节奏，避免在高峰期高价购地。事实上，合生创展从楼市疯涨的2006、2007年两年中，并未从众的采取激进作风，这也为此时大肆抄底做好铺垫。

自2007年至今，合生创展拿地一直相对比较谨慎，而且其土地储备主要集中在穗、京、沪、津等城市。截至今年上半年，该公司土地储备为2360万平方米，而2007年底，土地储备为2119万平方米，而与此相比，地产龙头万科2007年耗资409亿元新增1142万平方米的土地储备；富力地产也新增了20幅土地约1030万平方米。

分析人士指出，随着地产泡沫的破裂，大家对市场开始重新估值，目前的土地价格也在慢慢恢复理性。合生创展行政总裁陈长缨表示，未来一段时间内将量入为出地考虑购地问题，但不会放弃优质项目。

风光抄底的合生创展也并非万事无忧。高盛发表研究报告指出，合生创展投得北京市土地将增加公司财务负担。由于现时房地产行业正处下滑形势，公司三季度的预售情况急速下跌，购地会为其财政状况带来进一步的压力。加上公司截止上半年仍有价值100亿元土地合约需要履行，故该行认为这为合生创展财务状况带来额外不稳定因素。

信贷评级机构穆迪分析师曾启贤认为，合生创展在未来12至18个月需要支付共25.1亿元的已承诺土地款项，其中包括分别于4月和7月收购的北京和惠州地皮。他指出，截至2008年10月，合生约75亿的现金房地产销售额低于预期，该公司截至今年6月的现金持有量只有16亿港元，在地产市场回软下，其现金流预期或将疲弱。

事实上，合生创展由于在2007年未进行大规模的高价位拿地的情况，销售状况超行业水平，主要原因为其楼盘在北京、上海等地销售良好，而在房价普遍大幅下跌的同时，北京、上海等地楼价仍然相对深圳、广州等地较为坚挺。上半年，合生创展北京珠江帝景销售额达6.7个亿，平均月销售连续6个月过亿。在国庆黄金周期间，合生创展也是每日进账过亿。

销售的相对稳定，也促使了合生创展资金的回笼。合生创展今年1～10月销售额约84亿元。对此，工商东亚认为，合生创展以8.59亿元人民币投得北京地皮，显示其现金流充裕，外界过度忧虑其资金及负债水平。目前，合生创展尚有134.6亿港元信贷额尚未动用。

重心转移

合生创展数据显示，2007年合生在广州销售量为50万平方米，在北京只销售20万平方米。北京销量明显不如广州。

知情人士认为，目前在合生2362多万平方米的土地储备中，广州地区的土地储备约1100万平方米，而北京作为合生新的总部，土地储备只有400多万平方米，与总部地位并不相称。而北京、上海市场的购买力胜于广州，因此在地价下跌时抄底，增加优质土地储备，成为合生的策略。

（每股0.018平方米=54元，3000元/m3）

在业务布局方面，合生创展也在有意扩大其在北京、上海、天津等地物业比例。2007年年报显示，合生创展在广州、北京、上海、天津及惠州分别有17、7、9和3个项目，比例分别为41%、32%、8%和6%。

此外，在楼市低迷的情况下，京、沪等地楼价相比广州、深圳等地则更为坚挺。发改委公布的11月份全国70个大中城市房屋销售价格数据显示：北京楼价同比略有上涨，而深圳、广州两地楼价则分别以18.0%和8.8%的降幅领跌，上海微跌。

分析师指出，目前地价与楼价差距较大的地块，已经成为资金充足的开发商积极“补仓”的目标。据合生创展的数据显示，截至今年中期该公司在北京和天津的收入同比增长分别为55.4%和62%，超过其在广州地区的49.5%。

目前，合生创展拥有广州珠江帝景酒店及北京帝景豪生大酒店和天津新津城凯悦酒店，并在京、津、沪、杭、穗等地拥有十几个商业地产项目，总建筑面积188万平方米，而这些项目楼面平均地价仅为2867元/平方米。工商东亚预计，上述工程完成后保守估计每平方米售价约2万元人民币，由此将带来盈利7.62亿元人民币。

这种低调务实之作风，大概是广派企业家之群像。合生创展与碧桂园作为“广派发展商”的典型代表，他们的共同特征就是：低调做人、高调成事，并且坚持“向利润极限挑战”，从拿地到卖房，实行设计、开发、建设、物业管理，甚至建材的全价值链通吃的模式。也惟其如此，与两小时车程之隔的深圳相比，广州的房价相对较低且稳定。

即便这样，他们还是有着各自不同的策略以及优势。就拿拿地来说，碧桂园常常深处远郊，楼盘以价廉物美取胜；合生创展拿到的都是属于那种地处偏僻、地价低廉，但发展前景广阔的地块，很多都位于城市未来扩张的中心区域，如广州的天河、番禹等等，由合生创展首先开发的天河城目前已成为广州新的商业中心。

有传闻说，因为预先获知了广州新城未来发展“向东、向南”的城市构想，朱孟依因而得以抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。这批农田经过十几年尚未全部开发完毕，至今仍然可以为公司贡献15亿元左右的年销售额。

朱孟依早期追逐快速销售，快速回笼资金。但在2004年房价开始上涨后，朱孟依就要求，一定要把价格卖得更高。房子卖得快了，反倒要被他骂，因为房子都卖出去了，想提价却没货可卖了。

合生创展的楼盘经常频繁提价，有次竟要求所有楼盘次日提价1000元/平方米。营销人员深恐这样会影响销售，但朱孟依就是一如既往地坚持。

合生的楼盘，向来是所在区域性价比较高的，广州天河东圃的骏景花园就比一墙之隔的其他楼盘高出近1000元，北京珠江帝景也带旺了大望路区域的其他楼盘。

合生不仅广积土地，加高利润，更懂得通过公司治理结构节省各项目经费。以营销中心为例，各项目都要做广告促进销售，但如果各自为政，打广告就无法取得最低价。因而营销中心整合所有广告，每年举办广告招标会。由于合生一家的广告量数千万，招标会成为广告界每年的大事。

合生早期与碧桂园一样，奉行快速多变的发展模式，项目公司有足够的权限，而且项目分级较多。“整个集团分地区公司。集团总部又有开发、经营、财务、工程、行政等几大部门。集团的老总直接分管地区公司的老总，地区公司的负责人再分管项目；另外集团的几大部门又直接负责项目管理运作。”2005年，武捷思以集团总裁的身份加盟合生（2008年1月已离职），此种状况才有所改善。他精兵简政，逐步加大区域分公司的权力，而项目公司的权力则一再削弱。各地一级分公司有人事、财务等权力，二级项目公司的权力则被缩小到销售和工程上。

“理想的企业架构应该是三级管理模式，尤其是房地产企业，最好是二级模式。”扁平化管理才是房地产企业的当然之选。