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如何到美国投资买房(一)

(2011-02-02 09:46:18)
标签:

美国房产

美国购房

美国房产税

艺艺

分类: 冬校/夏校

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一位网友来信:

今天看了你博客上美国买房的文章,很感兴趣,有几个问题想问你一下:
1、如果我想做为投资买房,买后可以比较容易出租,你文章里所说的费城郊区合适的房子现在是什么价格?
2、美国房子买下来后是否房子连土地永远都是属于购房者,而不象中国是70年这样?
3、是买新房还是买二手房合适?这个不太懂.美国的新房子都是装修好的吗?还是象中国是毛坯房?
4、房子买下后每年还要付一些什么费用?我听说要付税什么的?能告诉我一下吗?

 

这几年,美国的房价天天在跌,每年都说是跌到最低谷的,不知道明年还会再跌吗?但不管怎么样,很多权威机构认为现在美国的房产最值得投资。越来越多的买家是来自中国大陆。前不久,我到过一个崭新的小区,20多户别墅里,已有部分买主入住了,其中有三户人家是来自上海!那个小区的楼价在70万到100万美元之间。我跟他们其中一户打过招呼,跟她们谈起楼价的事。她们很感叹这里的楼价之低,环境之好,两她们概括为四个字:“极端超值”。

 

如果是买来自住的话,在我们这个州,一般的郊区,花上50到70万美元来买一栋别墅,你可以住得很舒服也很豪华;如果花上100万美元以上,用我的学生的话来说,那里的房子简直象天堂呢。不过,那样的房子,适合买来自已住,或者用来保值,待价而沽。如果买来出租赚钱的话,买这种别墅,就不是一个很好的选择。原因有两个:

 

一、在美国买房子,是连土地一块买了,没使用年限的,但不要忽略了一点,就是每年都要交房产税。美国政府最稳定的税收来源就是房产税。房产税的税率是由各城市地方政府来定的。我这个州的房产税率大约在3%到4%之间。税基不是以你购房的房价来定,而是由政府对你的房子评估,房价具有参考价值。税基大约是你的房价的三份之一左右。一栋100万美元的房子,房产税每年大约在8000到12000美元之间,不同的城市,税收会有区别。我们这里的管理费倒是不贵。很多小区也没设管理处,所以,根本就不用交管理费的。只有少数地区,一些发展商提供管理处,负责管理草坪和下水道等的维护,收费大约每年在300到1000美元之间。

 

二、租金不高,租客少。这样的房子,假设你花了100万美元买的,如果你想按照6%的利息收入,那么,你每个月得有5000美元的租金收入。但这里愿意拿5000美元来租房子的人很少;另外,对房子维护等各方面的支出,也是一笔不少的数字。所以,我基本上找不到有出租的这种房子。这是一个双方很不划算的买卖。如果你打算买来保值的话,倒是值得考虑。因为,租金虽然赚不了什么钱,但至少可以把费用打平。现在美国的楼价那么低,可以现在扫货,等到房价回升的时候,就可以出手赚大钱了。

 

到美国投资买房出租,最担心的就是没人租或收租难这些问题。有三种方案是很值得考虑的:

 

一、到市区里购入公寓,参加政府的Section 8计划。这个计划是美国政府专门为低收入家庭提供的住宿,相当于我们所说的廉租房或保障房。政府向私人或公司租入公寓,再租给低收入家庭或单身人士。也就是说,你把你的公寓交由政府出租,你向政府收租。现在如果你在费城买入公寓,向政府申请Section 8,很容易批准。不需要买太高级的公寓。10来万美元,就可以买入很可观的公寓了,就可以起步了。

 

二、在大学附近买入公寓,出租给大学生。在费城市区,很多所大学附近,那些公寓都比较好出租,而且,找大学生收租比较容易。购买这些公寓,也是买中低档就可以了,10多万美元,就可以起步。

 

三、商住两用。我在费城发现了很中国餐馆的共性:中国餐馆很多都是开在商住两用的两层楼里:上面住着餐馆老板的一家子,有些连同打工的也住在一起,楼下就是中餐馆。这些中餐馆主要生意是外卖。这种适合开餐馆的楼房一般在25到40万美元不等。一栋25万美元左右的这种适合开餐馆的房子,租金大约在1500美元左右。出租给做餐馆的,除非很倒霉,一般都不用担心收不到房租。我认识一个老华侨,他现在大量买入这种房子。我跟他开玩笑:10年过后,他就可以做亿万富翁了。

 

(待续)

 

 

 

 

 

 

 

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