活动实录：

高端项目如何应对楼市“小阳春”

   【主持人】：房地产市场经过06年、07年的一个飞速的发展。到了09年的时候，大家都在思考一个问题，就是房地产市场到底进入了一个什么样的阶段。可能从09年的前三个月的数据来看，大家感觉房地产市场相比08年有所回暖，不知道各位怎么样看待这个问题。

    傅智勇：现在的状况确实比08年好的多。后市要看整个经济大环境，以及各个地产商的经营策略。卖的比较好的，更多的是价位老百姓能够接受的，集中反映了一个问题，就是自住或者改善性需求的量。带有投资性质的，或者有这种投机性的住房，房价比较高的卖的不是很好。这是一个现实问题。

    朱伟：我认为从两个角度看房地产，房地产是一个通胀的市场配置，作为家庭的配置，现在适合选择入市。但是作为投资性的，全球现在面临一个百年一遇的金融风险，还有待观察，我的建议两个，一个就是确实有需要的，那么可以选择适当的时机，适当的价位来入市。如果作为一个投资，我认为还是一个观察期。

    曹锋杰：对于房地产的看法，自住性需求肯定会有比较大的发展。那种度假休闲型的，改善性的需求也比较大的发展。另外我觉得整个别墅，包括一些度假的需求的房子，可能价格比较低的这样一个状况，所以我觉得如果要有改善性的需求，可以抓住这个时机。

    第二，房价是比较合适了，开发商都做了适当的调整，优惠、促销，现在买房子是一个比较好的时机。房子最大的特点，大是全球唯一性的，如果看好了，喜欢这个房子，应该去买。所以如果想买房子，就尽快的出手。现在我认为也是一个比较好的时机。不要想抄底，最好是走中间比较保险，房地产从长远来说，一定会上升的，它是比较保险的投资，这叫一种稳妥的投资方式，至少它还可以居住。把房价拆开看，房价的主体部分，总的趋势是上涨的，只不过上涨的快和慢，平均上涨10%是比较合理的，每年增长10%，现在应该是一个比较好的时机，要不然还要再等两三年。从去年开始，土地交易好，房地产开发项目好，现在能够有好的位置，所以应该抓紧时间买。

    【主持人】：我觉得从一些数据可以看到，北京的3月份的成交量，应该说有一个大幅度的增长，但是同时大家比较关心的一点，部分楼盘已经开始有提价的趋势了。不知道傅总和朱总怎么看，你们怎么看待对于现在市场刚刚回暖，有回暖的趋势，现在部分楼房开始提价。

    傅智勇：提价这块应该这样理解，有个别的楼盘来提价，因为它个别的楼盘提价销售，一种情况是面对需求，就是比较旺盛的这么一个前提。要不然的话，它不会提价的。如果有了这个需求，我们提价，开发商去提价，可以理解，他们这种提价的前提，可能有可提的余地，或者已经曾经降过价的，这种情况有可能提。这可能代表个别楼盘，并不代表全部。从大体来讲，现在这种状况下，一般的开发商提价，我认为比较少。因为刚刚迎来了交易量的回升，也不是很火爆的回升，稍微有一点量，一般的开发商不会提价的。

    还有一部分提价，我刚才说的，可能在不好卖的时候，滞销的时候，曾经降过或者打过折，把价格降的很低了。从大部分开发商操作策略来讲，基本上还是要保持一个量，这是任何一个开发商，有了现金流以后，或者有了基本的成交。

    另外一块，有一部分项目，比如说刚才讲到一个宏观数据统计数量，3月份，即使有一些成交量，我们看一些数据对比一下，包括套数和成交总面积，平均面积是104左右，那么这个说明什么问题？刚才强调了我的基本判断，100多一点的面积，是基本改善，或者是基本需求的一个状态。如果说高于这个项目的，还有一些高端高价的楼盘，成交量不是那么大，那么他更不可能提价了，他有可能打折促销，这样才能保证基本的量，这个应该分成两部分来看。这是我的一个基本看法。

    【主持人】：因为最近，从昨天到今天，有非常多的购房者来到展台做问卷调查，他们谈到的一个感受，从年底的时候，年前到年初的时候，还是感觉房价有下降的趋势，但是过完年之后，现在打电话，或是讯问一些楼盘价格，有回升的趋势，大家非常迷茫，不知道现在房地产市场，或者说房价有一个什么样的趋势？朱总，您怎么看这个问题？

    朱伟：我觉得房地产市场，它不是一个孤立的问题，它跟全球的资本市场，跟具体的房地产操作有很紧密的联系，不能单独来说，这样我们会陷入一个误区。您刚才提的那个问题，小阳春的现象，这是一种销售策略，您刚才说成交量上涨，从08年开始到今年的三四月份，因为经济波动，因为国家政策的频繁出台，造成了观望趋势。我个人把它看成一种技术型形成的反弹更合适一些。未来房地产的走向，我想一方面是全球经济会不会回暖，另外就是中国整体的经济运行态势，还有国家对房地产支持力度。另外如果房地产就房卖房，那么有没有结合中国大的宏观经济运行。比如说城镇的一个发展，产业化的一个发展，我觉得要综合来看，才能真正看明白房地产未来走向的问题，如果从投资和投机角度来看房地产，我想这个东西说它涨和跌，都是50%的概率。

    【主持人】：刚才傅总提到，在房地产比较低迷或者是回暖过程中，高端项目可能相对来说要比普通住宅受风险的影响大一些。因为整个市场的话，我们可以知道，这两位老总，你们都是别墅项目，你们怎么看待这样一个问题？在市场低迷的时候，高端项目有一个什么样的行情？

    曹锋杰：首先看购买高端客户的需求是什么？我们从马斯洛的需求理论来看，最低的需求是生存需要，第二个是安全需求，第三个是社会需求，第四个就是受尊重这样一个需求，最高端是自我实现这样一个需求。那么购买高端项目这样一帮人，他应该是属于这样一种需求，一种是被尊重的需求，还有就是自我实现的需求。这部分人，有几方面特征，第一个是属于学历比较高一点，另外就是属于资金实力非常强。那么在这样一个情况下，当然受整个经济形势的影响，他们的资金有一定的缩水，这个是毫无疑问的，但是受最大的影响是心理的影响，他买了这个之后，比如说今天买了200万，可能过一段时间变成150万，主要对开发商没有信心，他怕买了缩水。从今年来访的客户跟去年相比，有一个比较大的反差。而且成交相比去年，尤其是这两个月，我们比较高端的项目，现在园林，包括这种绿化，都呈现出来了。这样的话，相比以前的话，我个人觉得，高端项目受市场影响比较小，尤其是总价比较低。在总价200万，或者说200万以下这样的项目，我觉得受市场影响比较小。

   【主持人】：我知道窦总的项目只剩下51套房了，对销售压力不是特别大，您怎么样看待高端项目在这次房地产调整过程中的一个行情呢？

    窦强：我觉得是这样的，要讲房价，应该分两部分，一部分是成本，一部分是供需。成本，因为各个开发商情况不一样，千差万别，而且是看不到的。咱们从供需角度来说，这个变化影响价格的变化。别的物业类型，我谈一下别墅的看法。别墅是这样的，它相当于物以希为贵，从05年、06年开始禁止批容积率1以下的项目，相当于一个别墅，中国式的别墅，这种可能性已经没有了。那么从北京市的整个供应量来看，07年的低密度住宅投入了5000套，08年只有3000套，09年统计数据没有出来。我相信不会超过3000的。那么从物以希为贵的角度来说，将来这个价格一定会上升，北京经济每年是两位数，随着经济的增长，另外北京市也有一个趋好效应，北京的产别非常大，北京不光是北京人的北京，也是中国人的北京。中国各省市的人都有到北京来购房。我的购房群体，包括从国外回来的，这个是遍布全北京，从朝向东城，这是一个购房特点。那么这个需求之间不平衡，就导致价格的增长，而且别墅会越来越高。从去年整个房地产形势都在降，或者不动，但是别墅，特别是高端别墅的产品是在升的。为什么？出手买这些房子的，都是100万、200万，在资金量小时候，需求依然不小。

    【主持人】：刚才提到了，因为强调了一个供需状况，我们可以看到，今年有一些项目，应该说已经开盘的一些项目，它引来几百套房的一个情况，不知道傅总和朱总这块怎么看待？北京的需求到底是一个什么状况？因为前一段时间，我们可以看到，像社科院发布了一些报告，大家对这个需求其实还是有争论的。不知道您二位怎么样来看待这个问题？

    傅智勇：我觉得现阶段表现出来的情况，分为自住性需求和改善性需求，我这两天关注了一些数据，这里面推测出来的，包括项目的位置也好，还有成交的面积，都反映了客观的数字。那么有一些房子卖的好，有一些房子卖的不好，这个能看出消费群体需求的基本特征。以及我们消费者的价位组成，也能够看出他们的状况。我们现在谈论更多的是整个市场，而不是针对某一个项目，下一步到底怎么样释放，我觉得还要看市场，包括开发商的操作策略，微观层面来说，就是项目或者项目怎么样去运作。那么一套也没有成交的项目，可能会想一些办法。那么成交好的项目，可能会卖好几百套，一般都是期房。他们可能也会调整销售结构，从每个项目的个案也能够看出来。我觉得项目或者开发商，还有消费者之间，这种关系，现阶段来讲，可能是若即若离吧。相互之间都在观望。包括看着合适了，可能就买了，包括老百姓买房也是这样的，他们都是选择适合自己的。未来我觉得决定老百姓买房的因素太多，一个是房价，一个就是居住的区域，有很多因素决定，所以未来有很多不确定性，虽然现在有一些项目比较好，可能有一些个别项目会采取低价，对开发商来讲，应该采取比较谨慎的操盘态度。

    【主持人】：朱总怎么看这个问题？

    朱伟：前面几个问题，涉及到所谓的小阳春，还有个别的某几个楼盘出现抢盘的现象，这个在以前很常见。现在在市场情况不明的情况先，还出现这个情况，我认为是长期，或者是半年一年积累的释放，关键是观察能够延续多长时间。结合日本和香港，还有一些国外房地产经验来看，短期房地产是有周期性的。在这个周期当中，会淘汰很多房地产商，甚至有一些投资客被淹没掉，北京的小阳春，是真正根据自己的需要，还是对外地购买者对城市的向往，还是投资还是旅游的需要，可能需要具体的数据支撑，这样才能得出一个结论。

    【主持人】：刚才各位提到一个需求，一种是自住性，一种是改善性需求。两位老总的项目都是高端别墅，你们更多的改善性居住，不知道两位怎么样促进这个需求释放的，有没有一些绝招？

    窦强：对于美好生活的追求，是每个人的权利。人有了一定的收入，会有这个追求，这个不是我们强拉，而是随着经济发展的。物业的各种常态，从一个人的一生，至少有两到三次置业最好，因为刚开始买的时候，要求比较低，需要一居室，安居才能乐业。将来成家立业了，有了孩子以后，你可能要改善一下，变成两居或者三居，然后进入四五十岁，你会考虑我把这个生活过的更美好。因为别墅总的来说，距离市区比较远，要么是作为第二居所，要么作为给父母养老的。基本的别墅区，都跟公园的状况差不多，什么景观啊，水系啊，还有花草。它根据买房人的需求来完成的，不是拉动就能拉动的。从招聘会，工作的招聘会，来自全国各地的大学生都到这儿来，有山东的，有河南的，有湖北的，你可以看出来，房展会的现场，有多少来自外地的，就是来做置业的。那么置业后面围绕着生活服务，所有人都需要购房。另外包括开盘的高潮，不是现在就有的，从有商品房以来，一直就是这样的。第二个是开发商开发产品的定位，包括价格，包括营销策划，得当了，开盘的时候都是高潮。有几百人的高潮，也有几千人的高潮，这个不是现在才有的。另外08年整个比较平淡，就是调整，09年观望了一段时间以后，出现这个高潮，因为这个房地产开发，个别项目出现高潮非常正常。

    曹锋杰：我结合着我们项目怎么样满足我们的业主或者说目标客户的需求。我觉得在市场形势不太好的情况下，我们现在正在做的，或者说已经在做的，就是提高我们产品的附加值。我们现在处于二期，在一期的基础上，我们根据客户的需求，我们一期的面积，相对有一点大，然后有一些不是特别合理的空间，然后我们二期的话，争取让布局更加合理一点。尽量满足更多客户的需求。另外在这个过程，我们加大了对园林，包括绿化的投入。除了物质方面的，我们加大了来到访客户，包括业主，这种精神方面的需求。包括到我们会所，我们会送上一杯热茶。包括我们业主，对我们物业公司也不断加大培训，争取急客户所急，想客户所想，尽量提升客户满意度，这样通过口碑传说，也有利于我们项目今后的发展。

    【主持人】：最后一个问题，请四位嘉宾给我们购房者提一个建议，或者说告诉我们购房应该怎么样，或者说现在是否合适买房？或者应该选择一个什么样的时机来买房？谢谢各位。

    傅智勇：希望购房者根据自己的实际需求，以及根据自己的经济承受能力来选择自己最合适的一套房子。我觉得目前来讲，如果以自住，或者是到了不得不买房子的时候，这个阶段有一些比较适合的房子可以买。如果自己觉得满意的，比较好的，现在开发商来讲，有议价能力的，对购房者来说是有利的。

    朱伟：如果有实际的需求，要根据自己的承受能力，可以在适当的时候入市。如果做投资的话，看到收益的同时也要看到风险。

    曹锋杰：我觉得大家还是根据自己的实际情况来选择吧，不过我觉得对于改善性需求的话，我觉得现在空间比较大。可以在市场上找到性价比比较高的，自己需要的房子。

    窦强：我觉得这样的，房子是非常重要的，或者叫安居乐业，有这个需求，经济条件允许的话，应该尽快完成。另外买房子，我刚才说了，有需求，你有能力的时候，别老犹豫，要抓紧时间，一定要学习一些专业知识，因为房产的投资，应该是最大的一个投资，现在买100万的房子，就算比较便宜了。但是买100万的车，就是贵的了。但是买房子是一种很普通的房子。投资房地产是非常重要的投资，所以你要学一些专业知识，包括对房子的品质，房子永远没有贵贱，它有一个性价比，一定要看它的性价比，这个性价比包括很多方面，我不在这儿细说了。你可以请教相关的专家，然后根据性价比买到你自己逞心如意的房子。房子是全球唯一性的，也不可能老置换，看好的时候，一定要尽快出手。另外关于房价是这样的，如果往前看房价，往往看不明白，到底房价是涨，还是跌，如果看历史，你可以看10年北京市房价的发展，我记得在04年、05年，庆贺地区房子卖四五千的时候，大家还觉得贵，不太好卖。5年过去了，那儿的房价是什么价钱，可能大家还觉得贵。你可以看看历史，看过去，看现在，你可以预测未来。别听别人分析，你光听专家的就乱套了，一会儿告诉你泡沫经济，高档的一定要跌，一会儿现在低估了，要抄了，你可以自己分析一下。北京市十年来房价的变化，二环、三环、四环路，这个都可以看的，进入商品房时代，以后这个房价发展，你可以问一下历史就知道了。

    【主持人】：非常感谢几位嘉宾刚才提到的几点意见，我想大家共同的一点，不管购房者和时买房，最重要的是必须要达到信息的充分性，大家必须要获得根据自己的情况，或者充分的信息之后，然后再决定。如果在可承受范围内，就可以马上出手。