焦点房地产网 house.focus.cn 2009年01月04日14:31 焦点房地产网 李斐

           http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg_t_123112/292279.jpg09下半年或见底反弹" TITLE="现场直播：08土地市场回归理性 09下半年或见底反弹" />

    在经历了2007年的喧嚣之后，土地市场也在2008年归于寂静。取代了“囤地”和“地王”，“观望”与“流标”成为今年土地市场的关键词。

    以北京为例，在年初北京是建委市公布的《北京市2008年住房建设计划》中安排，2008年全市住房用地供应总量1700公顷，其中廉租住房、经济适用住房和限价商品住房用地500公顷。但从最终结果看，尽管四季度迎来土地交易高峰，但全年北京出让完成计划可能不足一半。而且值得注意的是，居住地块多以底价成交。据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计，1－10月份，住宅楼面均价仅为3955元/平方米，而11月住宅楼面均价又有较大幅度下降，仅为2488元/平方米。比去年同期下降了近四成，环比10月下降了13.6%。

　　但另一面，市场低迷的时候往往孕育着较多的发展机会，地价回落也让业界对于“抄底”有了更多遐想，也对未来的2009年有了更多期待……

 

　　1月5日上午，焦点房地产网邀请全国房地产经理人联盟核心成员参与论坛，共同盘点这一年住房保障变局。

 

　　时间：1月5日（本周一）上午10：00-11：30

 

　　地点：搜狐大厦12层演播室

　　嘉宾：刘新虎 全经联常务理事、北京顶秀置业有限公司总经理；

　　　　　姜炜 全经联副秘书长、北京远东新地置业有限公司总经理助理；

　　　　　谭会军 世茂集团华北区域开发经理

　　主持人：焦点网新闻中心记者 李斐

　　▲以下是图文实录

 

　　【主持人】：因为我们这期论坛也有一个原因，是1月6号是我们焦点网一年一度的峰会。我们希望通过几次论坛盘点一下2008年的房地产市场走向。今天也是我们盘点论坛的最后一期，明天峰会就要开始了，也是一个很好的预热。今天也是非常荣幸的邀请到了三位嘉宾，他们分别是：

 

　　全经联常务理事、北京顶秀置业有限公司总经理刘新虎

 

　　全经联副秘书长、北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜

 

　　世贸集团华北区域开发经理谭会军

 

　　全经联的目标是成为业界最有思想力与影响力的社团组织。希望这次的讨论能够给大家带来一场思想上的盛宴。在07年是地王频出、土地囤积现象很突出的年份。08年是相对比较沉寂的市场。在座的三位可能也是相关的从业者，也对这方面有深刻的感受。08年的市场给您感觉最有代表性的关健词有哪些？

 

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北京顶秀置业有限公司总经理刘新虎

　　【刘新虎】：我觉得08年的土地市场和07年相比，07年可能用一个燥热的词来形容。08年，就可以用理性来形容。07年可能是一个地王频出的年代。08年，无论是开发商还是政府还是消费者，是一个回归理性的时代。我们可以看到大量的土地在供应的时候，一个是供应量比较多，另外一个是从价格上来说，没有出现大规模的溢价，更多的是在原有的成本的基础上合理的价格。地价也有一些回归，更多的贴近实际市场的价格模拟出来的地价的成本。07年来看，我们很多时候是不可思议的，08年市场回归理性。就像房市一样，地市也是一个回归理性的时代。

 

　　【主持人】：如果用一个或两个关键词来总结，您感觉是什么比较合适的？谭总。

 

　　【谭会军】：我是北京和天津市场看得还是挺多的。整个华北区的土地信息，我是属于第一线。一线这一块我感觉，08年的北京市场，上半年还是比较狂热的。包括在顺义的很多地块。到下半年，基本上都是属于慢慢回归到底价了，包括通县的土地价格降了50%。大兴的有一块地也是降得非常厉害。土地我认为是根据房子的价格是有波动的。我们以前做了一次统计，房子的房价如果下跌10%，那么土地价格会下跌30%。反之亦然，如果房子上涨10%，土地就上涨30%。我个人认为08年的土地市场，供应的土地很多，尤其下半年，都是以底价，包括政府部门也会做一些工作，所以土地市场是一个回归的时代。价格以前是比较高的。现在是在往下降。

 

　　【主持人】：给您感受有一个价格的回归？

 

　　【谭会军】：对。价格的回归。

 

　　【主持人】：到底了吗？

 

　　【谭会军】：我认为还没有到底价。我知道98年的时候我记得我谈了一块地，在南二环边上，2000年的时候是220万，长安街是636万，也是没有人要。当时需求不是特别旺盛。现在长安街是两千万一亩地。通县价格也在400万一亩地。当然房子也在涨，不知道涨了多少倍。土地的价格是随着房子的价格在往下降。随着房子的预期在调整，是这样一个情况。所以，今年还是要根据经济形势的预期，北京我们还是很看好的。天津我也很看好。天津做了一个统计，天津这几年的房子涨了4倍，土地涨了7倍。这是我们自己算的。

 

　　【主持人】：土地价格还是翻倍于房价的三到四倍来的。姜总给我们分析一下08年的市场表现出来哪些特点？

 

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北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜

　　【姜炜】：先介绍一下全经联盟。全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟是在全国工商联房地产商会的直接指导下，以中国房地产界最具思想力、文化力和影响力的网络博客群组织——地产神仙派为主要发起人，联合了北京师范大学房地产研究中心、北京大学房地产研究所两家国内著名房地产学术研究机构作为共同发起人，共同发起成立的隶属于全国工商联房地产商会的二级社团机构。使命与职能：简称“3+1”。即“平台、阶梯、智库”三个功能与“社会公民”一个角色。核心价值观：专业、智慧、积极、共赢。全经联旨在发展成为中国房地产行业最有思想力与影响力、最积极健康的房地产经理人社团组织。培养与倡导全经联成员成为“平台”上的富有活力与创新精神的主角、阶梯上的脱颖而出的领跑者、行业的思想者与实践者、优秀的社会公民。

　　08年我查了一下北京土地中心的成交记录。再去对比年初公布的土地供应计划。首先，它的差距很大。总量来说，如果包括了所有类型的土地，1000公顷左右，包括工业用地和住宅。988公顷。成交均价在3094亿元。有住宅意向性质的土地使用量有59块地，总量有600公顷。大概1100万平方米的建筑面积，成交均价是3100多块钱。上半年成交量比较大，380多公顷，下半年271公顷。上半年总成交量均价是4100，下半年只有3100。去年年底放出来的那一批地，很多成交的记录是延续了今年的，是那一批地延续了去年的。下半年这20几块地，显示出来的全是现在的土地市场真正的状况。现在正在交易的四五块地，总规模很小，只有十几公顷。但是能够看出来，均价只有2100块钱。这个地因为样本的量很小，不具备特别大的代表性。其实成交量很少。还有一个特别有意思的数据，就是即将入市的地块，也是土地储备中心公布的，51块地，307公顷，600多万的建设规模。这些地绝大多数都是预计在2008年年底入市的地，但是到今天为止，还是被列为即将入市的地块。说明了，土地市场的遇冷导致了大量的土地的推迟供应。土地利用计划没有完成。好象只有07年的土地利用计划完成了。06年没有，08年也没有。

 

　　【主持人】：07年建委公布了08年的住房计划，说全市住房用地供应量1700公顷。远远没有达到预定的目标？

 

　　【姜炜】：只有600公顷，远远没有达到。当然有一些地是经济适用房，不走土地储备中心的。但是公开招牌挂的地已经在上面了，很小的量。理论上是1700，现在是600。

 

　　【刘新虎】：831以后，公开交易土地趋势以后，为什么只有07年完成了？主要是我们土地制度变革太快。831出来以后，协议出让已经停止了。但是并没有人确认要做土地开发，我们怎么供地，我们研究的政策，我个人感觉，我们每一个政策，中央和地方的脱钩导致了我们每一个政策的执行至少要延后半年以上。 6月份出一个政策，但是至少到年底之前，地方都配套不上来。有很多细节的东西根本配套不上来。831以后，03、04年突击出了一些地。把我们几年的地都出来了，然后马上截至，05年基本上很低。831以后，包括招牌挂的形式，包括我们政府之间对土地市场的国内权限的重新划分，所有的这些东西，05年基本上没有做什么工作。当初我们成立了土地管理中心，发现我们真正成立这个东西，它的职能不足以能够完成，根本和市场是相脱离的。后来我们才发现，我们还要委托由企业来做。

 

　　【谭会军】：这就好比，有很多路可以走，最后就剩下一个路。

 

　　【姜炜】：从前年开始，一级开发收得很厉害。

 

　　【刘新虎】：05年没有完成，06年稍微好一点，原来的协议书上没有走完的那部分地，现在拿出来可以接着做授权、做一期开发，06年可以入市。相对来说从政策通道上打通了一部分，这部分可以供上面。另外，我们发现因为05、06年土地没有供应，加上06、07年以后，80后一批人口需求的激增，导致了我们供应的瓶颈。831批完了一些项目以后，没有达到开复工的条件，很多831的项目今天还没有开工的。他就是突击。导致了05、06年的时候，能够形成市场供给量上，有效供给严重不足。但是我们的需求是土地的放大。所以导致的市场短期的供需矛盾非常计划。我们关注的密云、怀柔、延庆这些波动比较小。它的流动人口很小。06年我们进入怀柔的时候，基本上是成本定价，加一个合理的利润。但是临近郊区的房子价格是成倍的增长。因为它的价格完全是供需来决定。并不是产品定价，而是市场定价，只要有人买，我就一直往上涨。当时我们和杭州的一些房地产商交流的时候，刚开始长三角的那一块房子，房地产商都不知道是怎么涨上去的。

 

　　【主持人】：08年土地的严重成交不足和价格下跌。还是有它时段的原因？

 

　　【刘新虎】：对。到07年的时候我们突然发现，不是因为地王的出现。是因为发现房价和地价轮番的往上涨。导致了政府土地发现，原来我们是地供应少了。所以07年的时候，尤其是07年下半年，政府在全力推供地，包括我了解到的，国土资源局也在采取各种政策全力以赴要把地落实，往上推。这样的话，导致了姜总刚才说的，08年上半年的时候发现供应量很大，基本上是07年下半年的成果集中上来了。但是毕竟这个市场变化比较大，这一轮上来的时候，包括08年定的计划，我们肯定没有想到，我们的经济形势会这样，如果知道是这样的话，我们不会那样供地。

 

　　【主持人】：政策的制订是滞后于市场的发展？

 

　　【刘新虎】：对。

 

　　【姜炜】：我们的政策调控往往是没有考虑房地产专业的周期性。从一级开发到真正建出房子来，交到老百姓手里，这个时间需要四到五年的时间。这个跨度时间，你对任何一个时点的政策进行巨大调整的时候，你要想到它的影响可能在四到五年展现出来。那个时候的市场条件、市场环境是怎么样的，没有人能够说得清楚。包括去年大量的一级开发的问题，包括今年供地的问题，真正体现出来的效果是在什么时候？08年的土地供应量会在2010年的房地产市场体现出来。那个市场将是一个供应短缺的市场，那时候现在房子卖不出去的那一批就可以解套了。这是很直接、很简单的事情。这种政策的调整是在一轮一轮的变化。就像他们老说经济周期，我老跟他们唱反调。我说你谈什么房地产的经济周期？政策天天在变，周期的起点应该重新算。现在我们这个市场98年到08年的房地产市场和08年以后的房地产市场是完全不同的两个概念。这样一个市场跟原来那个市场可比性也不大。除了人民币的标价是一样的，但是整个市场应该是不一样的。

 

    【主持人】：现在即将入市的地块也特别多。年底出现供应的井喷现象。开发商拿地的热情也更高了，会不会导致供应量上的井喷？

 

　　【刘新虎】：供应量上不会井喷。看到08年的成交趋势以后，现在对于土地市场来说，供给是大的，需求是小的。从政府层面上也要控制这个。另外，我们这一轮的调控下来以后，大家对未来的预期至少不明朗。所以在拿地的热情上面，不到一个合理的价格上不会下调。

 

 

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世茂集团华北区域开发经理谭会军

【谭会军】：这些企业基本上都是属于观望。有钱的属于观望，没有钱的属于休息、调整。明天大规模的供地的可能性不大。不管是政府还是一级投资公司，他肯定要考虑效益，政府也要考虑政府效益，企业也要考虑自己的经济效益。我知道有几个项目，早就可以去拿土地，他为什么去年不拿？他认为我拿出来以后拿不到手。今年，我拿出来我没有钱。我什么时候拿出来？不知道。为什么不知道？什么时候市场好了我就拿出来。而且现在政府很多需要配比廉租房、两现房，他会算他的经济帐，这个帐我合适，我才拿出来。所以09年大规模供地不太可能。大规模拿地也不太可能。咱们上市公司拿的地块都不是很多，更多的是国有企业的成交比较多。你分析房地产市场的形势是高中低，高端永远是高端，我们就不说了。低端慢慢是属于解决老百姓的住房。中端是很难受的，高也不是，低也不是。如果两现房和廉租房慢慢建设，有可能中端也变成了低端，要看政策。中国的房市和中国的股市一样，一切要看政策。

 

　　【刘新虎】：我们对于房地产行业的定位很关键。至少现在不太明朗。包括明年我们还要供850万的限价房，这都是不太清楚的。至少政策执行上面没有讲得太清楚。一个是限价房的供应量，前两天我看中央二台财经频道关于长沙市场的采访，我觉得他那个很现实，北京也一样，限价房第一个没有解决的问题就是现在房地产周期的问题。如果06年拿的限价房，07年拿的限价房，包括西三旗的项目，只要是在08、09年上半年要交工的项目，我们如果说排除一些其他的东西，纯数据上计算，基本上都是在赔钱。因为他在成本最高的时候拿的地，市场在下降。假如说现在地价有一个问题，我们考虑它的定价怎么定。如果投一个限价房的话，3%的建造成本过程根本不能够控制，绝对不能够屏蔽掉我的市场风险。第一点出现的问题，要么是政府去干，代建制，我实报实销，我就要3%的管理费，这是一个模式。第二个模式就是我只能多做一个环节，尤其是现在市场环境，我要把这个空间做出来，尤其是一些灰色的东西。我们定了一个限价以后，尤其是在市场回归理性的时候，但凡我们要把这个利润稍微提高，有一些灰色的东西，我们就可能出现广州出现的情况，倒挂了。要解决这些问题，要么是政府干，要么是市场化操作，干脆补钱。要么我直接买现房。因为只有我们缩短交易周期，才能解决我不可预见的东西。我在这个基础上怎么来控制我的价格，如果不要这个的话，我老在两年以前，把价格定死了，再去干的话，肯定会出现问题的。

 

　　【姜炜】：限价房制度出台以后，就会面临这个问题。限价房出台的目的是什么？

 

　　【主持人】：明年还有850万的保障房，这么大的土地供应量，包括以后可能会占据市场三分之一或者更大的份额，会不会开发商在这种发展模式，会不会倾向于保障房的这一块？

 

　　【刘新虎】：如果政策不明朗，没有人敢进去。我个人感觉有几个问题是重新要商榷的。第一个是配建，这个政策能够执行到什么程度，我不知道。第二个是90平米的问题。现在这么大规模的经济适用房，都是90平米。大量的限价房也都是90平米。现在商品房有70%是90平米，不可想象几年以后我们的产品同质化是什么昂的现象。

 

　　【谭会军】：中国城镇人口，在座的很多人都是有房子的。我可能住的就是70平米，我必须要改善，我肯定要改善120、110，我无法改善。想换房的人没有房换。有钱的人已经换完了。中等收入的人也就不换了。什么需求？80后需要房子，农民兄弟需要房子，但是他买不起。

 

　　【姜炜】：现在咱们的问题是，有房的就永远住你那套房，你也不需要改善。改善的需求在制度设计层面上不被认为是必然要存在的，不被认为是合理的需求，首先这一条就有问题。商品房就应该是改善性需求对应的产业。真正的保障房、低端的产品应对的是新进入社会的学生、新进城的这些人。我们这个市场整个结构上并没有完善，所有的商品房，7090以后，面对的是新增户，二手房也面对的是新增户，改善性住房的供应没有。高端还是高端，你会发现改善性住房，到大户型的时候，是很坚挺的，全都集中在这一块。所有的房子都是面对着新增供给来的，新增供给的支付能力是最弱的。而二手的老房子成交量带不起来。这是很奇怪的事情。很多开发商只能面对市场的真正的需求去做一些动作，但是这些动作受政府政策的限制。

 

　　【刘新虎】：你做违规的东西肯定会付出很沉重的代价。包括我们原来从房地产行业的发展过程中，有一些配套不全的东西。最重要弥补这些东西的话，是要付出很大代价的。包括你说的，有一些开发商是怎么解决产业证的问题。第一个问题是现在放贷不支持，你买第一套房子可以，第二套房子不可以了。这种需求还是没有正常的解决。包括还有一些问题，关于你合并以后，一些公摊问题怎么办？设计的问题怎么办？结构上怎么办？我们现在推动的，还是回到我们政府在制订一些规章制度的时候怎么引导。不能老是就现在这个问题来解决现在这个问题。

 

　　【姜炜】：首先整个市场的整体格局处理好了，土地市场是跟住宅市场是对应的。跟成品的商品房和保障住房是对应的，你才有了土地市场的合理化。就像一直说的现在面粉比面包贵。前两年小麦的成本也很高，现在不能说我卖面粉的时候比小麦卖得还便宜吧？

 

　　【谭会军】：我一个朋友做拆迁，一平米达到四万。

 

　　【姜炜】：现在拆迁户也不愿意了，现在你付的拆迁费比07年少多了。一级开发本身难度就增大了。

 

　　【谭会军】：包括这几年，有很多地块是毛地出让的。土地是开发公司名下的，但是地是租给人的，还没有拆，但是你现在拆不动。城区的土地供应量是越来越低的。

 

　　【姜炜】：831之前已经把好拆的地都拆完了，现在越来越难拆了。

 

　　【刘新虎】：07年到08年上半年，土地拿地的情况溢价很高。土地出来的成本加利润，相对来说还是有一个合理的水平。但是溢价这个部分是不可控的，完全看现场的竞拍情况。包括我们了解到的去年有一些上市公司，据说拿地的时候是2.5倍以内的都可以拿。底价2.5倍以内都是可以接受的。这一轮我们原有的合理成本加合理利润，出现了1.5倍的溢价。在合理的情况下无形中有加了一些。我为什么说回归理性？我们的成本是刚性的。我们的地价，即使我们原来的利润做得高一点，现在市场不好，他会降一点，这种空间比起溢价的比例来说，还是小多了。从现在拿地的时间上来说，如果他是在一个基本的底价加微利来说，长远是没有问题的。因为在中国土地永远是稀缺的。新农村最主要的一个问题就是解决掉农民的收入问题，农民的收入要提高的。农民原来的预期是什么样的，现在的预期肯定是比以前要高了，这是刚性增长。第三个就是拆迁，无论是城市还是农村，都会遇到这样的问题，他不可能比去年还要低。从这几点构成土地成本的因素，都是刚性增长的过程。我们未来取得土地，刨除现在这种非正常的情况，理论上分析，我们土地肯定是刚性增长。

    【主持人】：未来土地价格的水分也会越来越少。对开发商来说，土地成本还是比较合适的价位。到09年的市场是什么样的情况？

 

　　【刘新虎】：我个人感觉，08年下半年已经代表了市场比较真实的情况。09年不会比08年的市场更好。09年大家更回归理性，也不排除到下半年有一部分人会进来。因为市场转暖以后，大家毕竟感觉到，成本的定价只有在市场最不好的时候展现出来。他实际上一直在关注土地市场，只是他觉得什么时候进去是最合适的。从我们来感觉，包括现在我们中央推出来的一些政策，开发商也在降低预期，回归理性，整个市场在回归理性的情况下，成交量上来，市场有一个合理的预期，毕竟这个行业要有长远的发展。但是最关键的一点，我们能不能再平稳的运行上去，最主要是政府要理性。包括保障房这一块，他到底要怎么做。因为我们今年据说09年850万，按照现在的供应量来看，可能超过了50%。政府的政策已经直接把市场行业的发展定性了。09年上半年数据上面可能会更严重一点，这样的话，08、09年来看，整体房地产市场不会比08年好很多。政府成为第一大开发商，因为他绝对垄断了，850万的供应量可以左右这个市场。开发商更看不清未来的市场，会更慎重。如果政府在这个问题上考虑得比较理性，考虑到行业的发展、长期的趋势，大家可能会有一个很好的机会。

 

　　【谭会军】：09年的土地市场，我们的部门经常会有一些讨论。很多观点我跟刘总是很一致的。因为我们公司是做高端的产品。低端，经济适用房、限价房我们公司很难涉足。09年，我们认为可能是在五六月份的时候，或者说四月份的时候，会是一个短期的低点。我们个人分析这是一个低点。8、9月份根据房地产市场的销售情况，如果不错，很多公司有钱了，土地会跟着往上涨，但是到09年底的时候，我们认为土地市场还不会特别好。但是有一点，土地毕竟是稀缺的，尤其是在北京。我们现在关注的是一线和二线城市，北京有两千万人口，现在地铁挤得那么多人，那些人都需要住房子。政府如果今年能够供应出850万的房子，这个房子能够供应出来，肯定是稀里哗啦，没有人要，不管是我们做高端的公司，还是小公司，真的很难做土地，很多地方你又拆不动，刚性成本在那里。这些人需要钱去拆，需要开发商付给他很多钱，市场又不是特别好。这种情况下怎么办？只有一种可能，就是所有的预期都往下降。被拆掉的人的预期往下降，政府的土地价格往下降。开发商也找一个平衡点。是不是09年就到底了？还是到2010年？我现在不好判断。因为现在很多公司都没有钱。去年是土地为王，今年是现金为王。去年很多公司都是土地为王。今年很多公司的市值都降了60%、70%、80%。还是不上市的国企很好。我们经常在一起聚，我们这几家公司如果坐在一块，可以占北京市的30%到40%的份额，大家都在调整、休息、观望。

 

　　【姜炜】：也跟上市企业本来的资产负债率有关系，资产负债率本来就很高了。如果是现金为王的角度来说，这些企业都处在危险的边缘，都想找一些现金来还债。

 

　　【谭会军】：很多上市公司都有五年、六年的土地储备，钱也花了，地也拿了，现在就是倒挂，我就把地消化。现在国家也规定，必须一次性交清，两年内必须开发的，一堆的政策，你想想这些公司他要活。

 

　　【刘新虎】：那一轮的拿地的情况是对市场非理性的预期，我拿了以后马上就出去了，我马上就可以从市场上融资。但是现在市场预期一下下来，这跟很多人的预期都不一样。

 

　　【姜炜】：前两天一个项目上市，大家认为这个项目的价格卖得很合理。我们一问他们当初的预期，他们说，不提了。现在实际的价格远远的低于预期。都说房企年关日子难过，所以敏感的在于上半年的信贷。

 

　　【刘新虎】：我们相对比较谨慎一点。我从07年的时候，我们在售的楼盘，07年我们觉得预期不太好，07年4月份的时候我们把战略全部调了。07年11月份把所有的都出了。拿了地以后都没有再动了。另外，我们07年也拿了一块地，在怀柔，现在在做这个项目。拿到地以后将近四个月没有动，我没有想明白。因为我1.2的容积率，要怎么做。

 

　　【谭会军】：我们世贸07年卖了35个亿，全部卖光了。奥运会以后留了五套，奥运会以后几天都没有了。

 

　　【刘新虎】：另外，在一些新兴城市，还是回归理性，调低预期。为什么我一直对郊区的市场比较有信心呢？那一轮涨价没有赶上，你再涨，老百姓的购买力不支持你。外来的人没有人会抬你的价格。在定位的时候，第一还是改善性的客户。引申到新兴的，在北京的二线，相当于郊区的周边产品，他受市场影响不会太大，只要在成本定价的基础上，你拿的地不会比这更便宜。我现在开工的，我现在建完的，别人建完也不会比我便宜，因为我奥运以后开工。所以我在这一段做出来的产品，我认为成本也有优势，土地也有优势，又有一个合理的市场。

 

　　【谭会军】：有合适的地，我们还是会拿的，义无反顾，有危才有机。

 

　　【姜炜】：09年会有一拨抄底。土地也有、房子也有，只是看你的底是不是抄得准，一个是跟宏观的大环境有关，另外是有一些运气的成分。

 

　　【刘新虎】：无论是对企业来说，还是个人来说。对房子，我感觉是，不是每个人都是可以抄到底的，但是一定是在你的合理预期之内。你毕竟不是专业的。有一句话，股市不由你，土地市场也是这样的。你认为我值了，我就放五年。

 

　　【姜炜】：各家公司不一样，各家公司有自己的操作模式。现在你手里一点土地也没有，你要生存，你就要去做。

 

　　【刘新虎】：现在还有一个趋势，现在很多中小民企在向二三线城市去做。我最近去沈阳下面的一个县城，那边的房子卖到三千块钱，画图纸就可以卖了。你知道那边的土地多少钱？不会超过40万。我一算这个利润率太高了。政府说，你来可以，这个免了，那个也免了，一算真的没有钱了。

 

　　【主持人】：关于保障性住房市场的份额问题。担心可能会有去市场化的趋势，可能在明年或者是后年的时间市场会有50%。开发商的定价进一步被压缩，他们考虑往高端、商业上的走，中低端的市场可能就要放弃掉。他们会往三线、四线城市走。在这种情况下，他们怎么选择自己的出路和商机？姜总最后帮我们看一下09年的市场，对开发商有一些什么样的建议？

 

　　【姜炜】：我知道现在有一些开发商干脆保障房往市场上走，也有一些开发商有这个选择。开发商可能会有几条出路，小的可以离开这个市场，不做了。如果做，你非要从新供的土地里面生存，第一方面，你要不就走到保障房的市场。另外还是继续走商品房。我希望政府可以有一个调整，当保障房占到这么大份额的时候，对商品房原来的种种市场的限制应该逐步的松绑，比如说户型、面积、房贷的限制。它既然是一个商品房，你就应该尊重它市场的属性，让它自己来做。原来我们对商品房的限制都还在的时候，保障房上来，纯粹对商品房是一个冲击，这是两个不同的板块在互相的冲撞，不利于整个行业的发展和生存。这也是开发商现在看不清楚市场、不投入的大的原因。如果你的保障房将来真的要占据半壁江山，这种趋势看来是有。真要到那一天的时候，另外这一半商品房，能不能就是一个商品，就是市场化的东西，没有那么多限制，户型你愿意做到大做到大，你愿意怎么卖都可以。这样才真正是一个相对来说更合理的市场。现在我们看到的土地市场，建商品房是从土地市场直接传导过来的。土地出让的时候连户型、户数、套密度都给你定了。在这个情况下，开发商本身操作的空间很小。

 

　　【谭会军】：我们公司很多是做商业地产，目前我们有三百万的商业持有。商业地产我们认为是一个趋势。因为它确实回报率很慢，但是我至少扛风险的能力稍微强一点。

 

　　【刘新虎】：引申到现在来看，美国的模式，尤其华尔街模式对我们传统经济的模式是两个判断。虚拟经济可能回报率很高，但是风险很大。拿到房地产行业来看，我打一个不准确的比喻，商业地产可能相当于传统经济。住宅市场，在短期内，尤其在这几年内，更多的像一些资本市场，用现金流快速的赚取暴利。但是暴利不可能永远存在，资本也一样，它最终会回归。回归的时候有可能一些比较快的，现在就有一些人被套在里面了。甚至有一些倒挂的现象。当然有一些人要进保障房，从我们来说，一个企业为了生存的需要，我冒着3%的风险我要进去。另外一个，如果规则不明，从战略上考虑，包括上市公司，大的投资公司来说，他不会去考虑这些问题。因为他根本不可控，对股东没有办法交代。比如说09年上半年进去了。所有的物价指数比较低，你拿地进去了。开工的时候是半年以后，真正在施工的时候是2010年，如果四万亿拉动起来的时候，很多物价都要上去，你的3%肯定是成为泡影。你的董事会会通过吗？

 

　　【谭会军】：很多公司考虑做东西不一定要做高端，但是一定要做性价比比较好、交通比较便利的，规模可能不像以前那么大了。以前大公司都做一百万平米、二百万平米。现在可能变了。我觉得现在很多人有这样一个想法，第一个，土地价格比较低。第二，还是要以住宅为主。第三，可能付款还是比较灵活一点。第四，容积率不要太高了。今年很多外资的钱都进不来，而且都要考虑生存。这几个条件如果都可以的话，还要交通便利。这种地块上哪找去？现在在北京市场上流动的土地，都是打×的地。至少北京市场我很清楚，确实没有什么好地了。所以我们只能从土地市场拿，土地市场现在很多都是两限、保障房。

 

　　【刘新虎】：今天在这种情况下，尤其市场预期不好的情况下，两限房包括指标方式、以后的规则都有很多需要调整的地方。

 

　　【姜炜】：土地供应目标，也足够政府部门忙很长一段时间。

 

　　【刘新虎】：如果你规则建立清楚以后，不一定说开发商不干。但是关键是，问题在于，你要让他感觉到，你不能把风险转嫁给他了，利润又没有保障。你把价格、最后实现的利润都定死了，但是中间价格波动我都不管了。

 

　　【谭会军】：包括清河，回龙观16个亿的，也是这样调。

 

　　【姜炜】：地价是成本，真正的利润就是地上你允许我做的产品。

 

　　【谭会军】：这些地块都是原来的开发公司拿了，政府没有赚很多钱。

 

　　【主持人】：今天非常感谢三位嘉宾就北京土地市场，包括08年的总结和09年的展望，做了很详细的分析。09年就是市场回归理性的过程，我希望09年在回归理性的过程中，对今后房地产市场还是起到健康的正面的作用。今天非常感谢全经联的三位核心朋友来到我们焦点网做客，希望今后我们有更多交流的机会，也希望给业界带来很多专业的分析和指导的意见。我们今天的论坛到此结束，感谢三位。