价值投资也适于“首次置业者”
俱乐部原创 立智

很多首次购房者都认为，自己买房纯粹为了自住，所以不必过多关心房产本身的升值前景与投资价值。这种观点看似有理的表面，却反映了本身缺乏资产管理与投资意识，而且也注定要受到通胀的长期“侵蚀”。投资的世界并不缺乏机会，缺乏的是积极寻找机会的态度。
事实上，一处好房产既能满足自住，而且还能实现长期较高的资产增值。“一石二鸟”绝非奢望。（本文主要针对首次置业者，不鼓励炒房、囤房）

逆向思维：寻找“导致低估”的负面因素
   

    笔者在09年的8月份买入广州市天河区一处房产，至今大约1年半，获得了一定的房产增值。以此作为实践案例，与首次置业者分享。
    实事求是地说，09年8月时的广州房价水平已错过最佳买点。所以，当时有朋友问我：“为何不在09年初时低谷买房？”，我答曰：“之前现金都买了股票”。之后随着股市在6月份后冲上3000点，个人减持了部分股票，因此才有现金在7月份开始准备购房计划。减持股票并非因为预测到股市见顶，而纯粹是个人原因需要购房。此外，当时购房原因还有：通胀加剧、楼市供不应求、房贷利率低等因素。
    笔者所购房子位于天河区岗顶龙口西路。刚开始看房时，适逢附近主干道在大力建设BRT工程，距离房子不到10分钟步行路程，当时周边环境：沙尘滚滚，人行道路面崎岖难行、噪音不断。而且，由于当时BRT工程处于赶工期，晚上甚至会施工到凌晨，噪音之大足以影响周边500米范围内居住者的睡眠。所以，当一般人看到这些现象时，都会觉得很“倒胃口”，在周边买房的兴趣会大受影响。
    也正因为这些负面因素，导致其周边房价从08年的最低谷以来涨幅并未高于广州平均水平，甚至略为滞后。这就提供了较佳的“价值低估”机会——较高的静态租金回报率。
    具体分析负面因素与前景，可以从公开信息得知：BRT工程会在广州亚运会开始之前完工，这就意味着施工带来的路况不佳、沙尘以及强烈噪音等不利因素，都只是暂时的——一年之内都能得到彻底解决。而且当BRT工程结束后，区域交通会更为便利——这往往有利于周边房产的价值提升。
    总而言之，选择那些长期能够得到完善解决的“短期不利因素”。而且，需要我们从不利因素中，看到当中隐含的积极因素。
    之后事实证明，笔者购入房产不到半年时间，BRT即已完工，负面因素得到解决，交通更为方便。因此，从逆向思维出发，主动寻找存在短期负面因素的区域，更容易发掘出价值低估的房产。遇到类似周边修路、基建等项目施工等，不妨关注其是否价格已被低估。

租金回报率构筑“安全边际”

    对房产的价值评估，租金回报率是衡量的最重要标准之一，而且不止是静态的衡量，还需要动态地衡量与评估。
    首先，静态评估即房产当前租金回报率最好不低于4%，一线城市能达到5%即可看作明显低估，而若接近或者低于3%，则可视为价值高估。当然，以上3-5%的回报率标准属于简化，若要更精确还需考虑当时的利率水平（不能低于1年定期存款利率）。
    其次，动态评估：租金水平年复合增长至少能跟得上CPI增幅。动态评估关键在于未来租金上涨的各种潜在因素，必须有足够确定性与充分性。
    承租属于纯粹消费需求，因此租金水平能够较为客观真实地反映市场需求。租金回报率也能较为客观地体现房产内在价值。
    数据显示：广州2010年的租金平均上涨幅度约为14%，因此，如果持有的房子能够达到平均水平，则能够跑赢2010年的CPI涨幅。笔者所购房产由于地段与配套成熟，加上周边属于商务写字楼区，租赁需求旺盛，因此年内租金涨幅超过15%也超过了平均水平。
    动态评估并不是预测未来租金价格的上涨幅度，而是把重点放在“跑赢平均水平”上。评估因素可分为：“区域优势”与“个体优势”，其中区域优势包括：1）周边区域大量租赁需求；2）配套：医院、学校、超市、银行等等。3）交通：地铁、公交、车位。

寻找更多“个体优势”

    长期来看，如果房子存在区域环境优势，则如果再加上“个体优势”，则无异于为投资增添了双重保障。能从中找到更多支撑租金的上涨因素。
    从香港以及国外的长期楼市需求来看，随着人们对生活品质重视程度提高，在同一区域中，具有“相对优势”的房子长期升值空间会明显超过普通的房产。
    这里的“个体优势”主要包括：景观、通风、采光、噪音、格局质量等。
    中国人以前买房子主要注重“屋内条件”，例如格局质量等因素，但事实上景观与噪音等“室外因素”同样影响着房子的升值空间。“室外因素”主要包括景观与楼距。景观方面，能够有稀缺的江景资源当然最好，不过即使不是江景豪宅，也同样能够其他景观不错的房子，例如“公园、地标建筑、商业街”等等。而楼距则关系到房屋居住的私密性，已经越来越受到购房者的重视。
    另外，通风、噪音与采光等因素判断相对简单，这里就不一一解释。需要特别指出的是，以上所有的评估标准不可能在大部分房产上得到完全的符合，但是投资本身并不是追求绝对的完美，而是只需找到“相对优秀”的标的即可。
    此外，城中村拆迁与改造将直接明显增加周边地区的租赁需求，从而对租金的上涨形成推动力。而且，在这种情况下租金的上升不会等到城中村正式拆迁的时候才体现，因为搬迁会陆续提前进行。

笔者房产案例：

    购入房产时静态租金回报率：4.1%。而按照目前租金水平，原始买入价对应的动态回报率已经超过4.6%，属于较高水平。而当前房价下，则下降到3.2%
      买入单价：1.08万元（包括税费成本）。
      目前单价：1.6-1.7万元。按照1.6万计算，房价增长48%
      实际投资净回报率：超过120%（考虑了利息、装修与税费成本后）
   

    由于首套房3成首付，而且贷款利率7折（初始年利率仅4.2%），因此回报率在财务杠杆下得到了放大效应。应该说，在1年半时间内，该房产的投资回报率远远超出自己原先5年100%的预期。
    客观地看，目前房价下对应3.2%的租金回报率属于偏低水平，单纯从投资角度来看，已属于可考虑卖出的范围。但考虑到自住需要，即使未来5年房价不涨，资产也已满足了保值与抗通胀的需要。

（博客编辑：卫星）

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