买房还是买股？

作者：求索

房地产由两个部分 组成，一是房子、二是土地（说了等于没说，有点像废话，呵呵），其实房地产中的房子的使用寿命是有限的，一般来说是70年，其实按中国的房地产质量，能保证50年就不错，（去看看北京方庄的老房子质量便知）。所以房子是不断贬值的，老百姓所说的房地产升值其实是房地产中的土地升值。但是中国的房地产和美国不一样，美国的土地是永久产权，升值了是自己的。而中国的房地产购买的土地使用权是70年。就是说70年后，这个土地就不属于你了，而且房子也已经旧的不能住了。需要重盖。最终的升值收益属于政府。所以房地产其实无法传给下一代，只能用一代。按中国现行制度，理解买房是租了70年房子，也是可以的。中国建国时间现在是62年，没有房子真正到过70年，而且从90年代末房改以来，新房的年限也不过10几年。所以未来的政策如何变动，并不确定。

现在房地产不断涨价的原因：

    美国也同样经历过这样的时期，在1975-1985年是美国的房地产狂潮。买房的人都发了财，很多投资者是负现金流供房，就是说每月的房租小于每月的按揭贷款。有的也是投资好几套房子。按道理，这是一种比较危险的投资方式。因为如果碰上经济危机，房价下跌，你还不起银行贷款，房子就归银行了。（香港亚洲金融危机时，房地产泡沫破裂，发生过这个事情）。但是因为那十年，房价不断上涨，投资房产的人都发了财，当大家意识到这个好事时，纷纷开始加大房地产投资，结果美国90年代的房价基本没怎么涨。美国的太平洋资产管理公司的比尔.格罗斯对此有一个解释叫蜉蝣理论，：

   “和生命本身一样，蜉蝣理论也源于海洋。蜉蝣当然是微小的、只有在显微镜下才能看到的生物，它们的作用是为更高级别的生命体提供食物。如果没有蜉蝣，海洋里的大部分鱼类和哺乳动物将无法存活，因为大部分海洋物种的存在都要依靠其他物种为食，而蜉蝣是这条生物链的第一环。逻辑告诉我们，如果我们想预测大白鲸或者鲨鱼的生存状况，需要考虑的一个因素是蜉蝣目前的状态以及对其未来状况的展望。这就是蜉蝣理论。"

对房地产投资来说，蜉蝣就是首次购房者。美国75-85年的房价上涨是因为二战后“婴儿潮”出生的那一代人，到了结婚买房的年龄。所以租售比等指标虽然会不合理，但是只要人们的收入可以负担，房价还是会上涨，然后到90年是美国“少子潮”的一代人到了买房的年龄，需求小，所以房价基本没涨。21世纪头10年的美国房价上涨，是因为泡沫，没有多少真实需求支持房价上涨，所以发行次级债券，让买不起房子的房子人买房子。现在泡沫破裂了，美国的情况大概如此。

    中国现在也是婴儿潮一批的人到了买房年龄。加上90年代末实行房改。所以过去的房价不断上涨，但计划生育后，实际上有了一个少子潮的时代。所以未来也会出现房价和美国90年代类似的局面。所以房地产投资中人口因素是最重要的。但是每个地区的情况不一样，所以要分地区来分析。

   从投资价值来说：

  2011年1月7日静态回报率

上证指数    5.67%

上证50ETF   7.50%

中证全债    4.12%

房子    2%

现在房子的投资价值不大，具体房子的收益率不一样，可以做一个计算，和股票和债券比较，通常来说，应该选收益率最大的资产来配置。（博客编辑：初学）

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