房价合理回归的重读

（合肥学院房地产研究所   凌斌）

    什么是房价合理回归？这个问题刚出台时，答案很简单，房价合理回归就是房价与收入相适应，房价与成本和合理利润相匹配。然而，时间没有过去多久，这个问题演变成了谁都可以给出答案，但是谁的答案都不可能得到一致认同的难题。中央给出的答案，有些地方不认同；政府给出的答案，不少老百姓不认同；开发商给出的答案，购房者不认同；有房者给出的答案，无房者不认同；这栋楼业主给出的答案，那栋楼的业主不认同。为什么会出现这种局面呢？错配、错置和错读三大问题使然。

    第一是住房资源的错配。从资源有效配置的角度看，住房资源应该通过分配和市场两只手进行配置。依照国际惯例，任何一座城市的居民都被划分为五类人，按照收入从低到高排序，依次往上统计出10%、20%、40%、20%、10%的人数，分别冠名为低收入类、中低收入类、中等收入类、中高收入类和高收入类。低收入类和中低收入类共计30%，这两类人的住房需求应该是由第一只手来负责解决，即分配住房，用一句容易引发争议的表述就是“住房不卖给穷人”。换个角度说，城市居民的住房自有率假如超出了70%，则是这个城市住房资源的配置出现了问题，有分配手小、市场手大的错配，其结果必然是房价一降再降，总是还有人永远买不起住房。

    第二是价格环节的错置。政治经济学将人类社会的生产过程划分为生产、分配、交换、消费四个环节，价格产生于交换环节，是商品价值的货币表现。在价格的定义中，商品等价交换的属性非常明显，然而在过去的一段时间里，有些人先是编造各种由头，如经适、集资、团购等等，然后有意识地将房价错置于分配环节，将自身本该在交换环节中实现的住房需求挪至分配环节中予以解决。通俗地讲就是这些人总是能够用低于市场价格的房价“买”到住房，而且是能够“买得起”多套。对于这些人来说，为了维持既得利益，他们会说房价合理回归答案就是房价稳定不变。当然，有时也会追加一句看起来是为他人考虑其实是为自己着想的话：收入大大地增长。

    第三是合理房价的错读。20世纪90年代，黑马先生在进行中国住房制度改革研究时，结合各国住房建设的经验，以世界银行的名义提出了一个合理的房价收入比，即一套合理面积的住房总价不应该超过一个家庭年收入的6倍。例如，2011年合肥市城镇居民人均可支配收入22459元，户均人数2.83人，90平方米一套合理面积住房的房价不应该超过4238元/平方米。显然，现在合肥没有这样的合理房价，国内多数城市也没有类似的合理房价。于是，“白马黄马花马先生”就纷纷登场了，这个说房价收入比8倍合理，那个说20倍也可行。您说“矛”时，他说有与国际接轨的“盾”；您说“盾”时，他说有与国际接轨的“矛”。渐渐地，合理房价被矛盾纠结着成了一只迷途的羔羊。

    住房资源的错配，价格环节的错置以及合理房价的错读，究其根本是我国住房制度改革出现了缺失问题。目前，保障性住房制度和保障性安居工程的推进正在逐步解决住房资源错配的问题，社会公平公正公理的强调对房价的错置有了一定的纠偏，同时对房价合理范围的认同有了一定的统一。住房不是投资品，不是财源地也不是聚宝盆，它是人类最原始、最基本、最强烈、不可或缺的需要，如同空气、水、吃饭、穿衣，是天赋的需求权利，因此，全社会必须秉承的共识是：投机投资住房炒作房价天理不容。