“保障性住房”是最近房地产市场上非常热门的一个词汇。在国务院最新出台的十条扩大内需的措施当中，加快建设保障性安居工程被排在了第一条。那么什么是保障性住房？哪些人可以享受到保障性住房？它对我们现今的房地产市场的发展会带来什么样的影响？央视二套的《今日观察》节目中，主持人陈伟鸿和评论员张鸿、何帆一起为大家分析放在刺激经济、拉动内需十大措施首位的保障性住房建设。

谁能住进廉租房？

何帆：扩大廉租房合适条件  低收入家庭也可住上

（《今日观察》评论员）

廉租房实际上它是一个真金白银的保障性住房。廉租房是不用花钱的纯保障住房。只要满足一定的条件，政府就能给某些居民这个廉租房。而平时所提的经济适用房，还是两限房，都是要花钱去买的、

出台这个国十条，尤其又把保障性住房政策在国十条的首要的位置，实际上是跟扩大内需这个背景是有关的。过去一直在讲，要扩大内需，为什么老百姓不愿意去消费？其中一个很重要的原因，就是大家对未来没有信心。尤其是对住房没有信心，因为房价一天一天在上涨，不知道我要攒多少钱，才能够买得起房。尤其是对中低收入阶层来说，要咬紧牙关，有时候要这个牙都咬碎了，才能够去东借西借，拼凑起来一些钱，才能去买一套住房。而一旦买上了这套房，你就变成了房奴。就是蜗牛背着重重的壳，那你就不敢再去消费其他的产品了的房奴。

现在通过廉租房，至少让大家很放心，一块石头放下来了，这个时候你就可以增加其它的消费。实际上是通过民生，在刺激一个更大的内需。因为现在廉租房工程，能带动相像钢铁、像水泥、像家具、像装修等行业。

    全国范围内，低保收入的这些家庭，就是收入最低的。那么大概是400多万户。现在逐渐要把这个标准要放宽。

   如果把低收入的这些家庭用户也统计进来，将有一千万户，所以把廉租房供应量放大到30多倍，才能够解决现在大家迫切的需要。2008年的最新统计，今年中央和地方对于廉租房资金的投入将超过450亿元。

廉租房：管比建难

廉租房十年建设，缓慢的背后，是力度问题，还是利益问题，民生工程怎样真抓落实，百姓才能满意？

张鸿：廉租房十年建设发展缓慢是因为建得少

（《今日观察》评论员）

住房现在分两种，一种是保障性住房，一种是商品房。那保障性住房从利益驱动角度来说，很多地方政府其实是不太愿意建的。因为廉租房100%的地方政府投资，投资进去，却没有收益。而且还要持续的投资。因为管理什么的都要跟上，所以廉租房的投资没有效益。

经济适用房和两限房也是逐渐地下滑，因为它的收益也很少。1999年，经济适用房占房地产开发的16.5%，2007年是3.3%.这个数字一直在下滑。

所以中央政府才要求必须把土地出让金的10%用来建廉租房。可是土地出让金从哪来？土地出让金依赖于房地产，也就是说商品房市场发展后，把商品房的房价保住了，房价上去了，土地出让金就能多。所以说从利益驱动来说地方政府当然更愿意去发展商品房市场，而不是保障性住房。

何帆: 廉租房发展缓慢是因为激励机制问题

（《今日观察》评论员）

廉租房发展缓慢是因为激励机制的问题。之所以不想建廉租房，是因为它想建商品房。建了商品房之后，地价可以卖得更高。

    另外，有些地方政府担心建了廉租房之后，廉租房会对商品房的房价会有一些冲击，因为可能会分流一些消费者，那么房价就会下跌了，下跌后，卖土地的收益就少了。所以从1998年到2007年，实际上我们用在廉租房建设的资金只有165亿，2007年其实是一个井喷式的一个增长，也只有94亿。那么2006年的时候了，全国范围内房地产的投资是2.5万亿，所以廉租房的这个建设的资金，只占房地产这个投资的千分之四。千分之四只是一滴水而已。

    一滴水掉到一盆水里，马上就不见了。所以2007年国务院强制规定，地方土地出让金里，必须要拿出10%来用于保障廉租房。

张鸿：廉租房的分配和管理要加强

（《今日观察》评论员）

很多经济适用房小区理，除了居住着能开得起宝马，奔驰的人，经济适用房本身的房子也建设得很不错，比如豪华的落地窗，户型都是150平米到200平米。而且很多房子他买了后，用来出租。在某种程度上，也激发了开着宝马奔驰的人和那些应该买经济适用房人的一些矛盾。

何帆：要加强廉租房的品质、地理位置以及周边配套设施。

（《今日观察》评论员）

在建廉租房的时候，要考虑到老百姓真正需要什么样的廉租房。很多城市规划廉租房的时候，忘记了居民不仅仅只是需要简单一片瓦，还应该考虑得更多。比如居民居住在这里，意味着要解决去上班、去工作等工作交通问题。还需要有一个社区的生活，有医院，有学校等等。有人认为建了廉租房，由于是给中低收入阶层去建的，所以就把它建得那么偏，把它建得很远。但我们一定要记住：廉租房不等于是荒郊野岭，廉租房也不等于是粗制滥造，廉租房更不等于是贫民窟。

张鸿：收入超过廉租房标准  就应该退房

（《今日观察》评论员）

国外一些廉租房的经验最值得我们借鉴的是整个过程的透明度。对收入的动态的监管，我们应该健全廉租房退出机制。这个退出机制就是当居民收入已超过廉租房标准了，就不应该享受这个待遇。一旦不符合这个条件了，就应该把这个房子退出来。让有真正需要的人，住进这些保障性的住房。

房地产商：砍掉大树好成长    

  保障性住房建设的新政策的提出，将会对我们现今的房地产市场的发展带来什么样的影响？

牛凤瑞：中低收入阶层   住房有盼头

（中国社科院城市发展与环境研究中心主任）：

2000年以后，中国进行住房市场化的改革，去年开始中央提出加强住房保障体系建设，现在又是正式地纳入国务院的这十条措施其中之一，那么这对于广大居民来说，满足住房的基本需求，是一个非常利好的消息，对于广大的中低收入阶层，进入这个保障性住房范围的家庭，起码应该说是有了盼头了。那么另一方面，它对商品房市场，又分流了很大一部分市场需求，商品房市场的这种供求关系的平衡，能够起到很大的促进作用。它分流以后，我们商品房的价格，那么更能够反映我们市场供求关系。

尹中立：商品房就应降价销售，别无选择

（中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任）

政府现在的决策非常到位，也是非常及时的，立足点是着眼于解决民生，拉动投资，而不是维护很高的房价。在这些增加的投资手段和措施当中，住房的这种投资实际上是占主导地位的。而商品房的开发，希望开发商去增加房地产的投资，实际上是不现实的。因此增加保障性住房的支出，就成为增加固定资产投资的非常有效的途径。对于目前开发商来说，唯一的一条路，就是降价销售，别无选择。

    何帆我觉得房地产商应该有一个比较清醒的认识吧，一个方面来说了，不能误读政府的这些政策。政府出台保障性住房政策，不是为了救市，不是为了救房地产，不是为了让房地产商能够回暖。那么同时的话了，也不需要过分的悲观，政府出台这样的政策，也不是为了打压房地产市场，正像我们看到，温总理已经说得很清楚，房地产市场还是一个中国的支柱产业，我们还是要，实际上是为了保障这个房地产健康稳定的发展。

何帆：房地产商不能拽着政府喊救市

（《今日观察》评论员）

所以房地产商既不需要欢呼，也不需要痛哭，更不需要在别人的肩膀上哭泣，你不能老是拽着地方政府，说你看我不行了，赶快来救我一下吧。现在房地产商应该有一个非常清醒的认识。因为现在政府的作用和市场的作用已经在分开，商品房是由房地产商来提供的，但对于中低收入提供的这种福利住房，这种保障性的住房，是由政府来提供的。

政府现在已经拿出地来，拿出钱来，来为这些中低收入阶层的人来盖房，来为他们提供这些保障性的住房，所以这个信号已经很清楚了。

张鸿：房产商们应想法自救

（《今日观察》评论员）

整个房地产市场结构面临着调整。住房结构首先面临着调整。过去保障性住房在市场上占的比例很小，现在明确看到，政府开始大力地来建这个保障性住房保证大家住房的需求。市场的归市场。所以房产商现在就要想法自救。也许很多房产商原来并没有自救的习惯，一直坐在地方政府的大腿上，去享受保障。但现在政府可能不会管你了。因为要大力建保障性住房了。

(CCTV-2《今日观察》，播出时间：周一到周五  21：55－22：30。重播：23：50—24：20，次日13：00)