1、主营业务地产开发
北京城建总股本7.41 亿股，每股净资产6.6 元，截止4 月26 日收盘价13.79 元，总市值
102 亿，大股东为北京市城市建设集团，持股比例为50.41%。目前形成了一级和二级房
地产开发、股权投资、污水处理的业务组合。公司二级开发储备权益未结建面155 万平
米， 其中北京104 万平米，占比67%， 均具有较强的盈利能力； 另有一级开发权益
建面107 万平米，均位于北京。
公司的自持物业超过10 万平米，预计每年可贡献超过3000 万收益。公司将培育物业
经营板块。整合公司现有经营性物业资源，完善公司经营性物业管理模式。
公司坚持不拿高价地。09 年公司累计取得权益建筑面积在69.8 万平。其中北京房山项
目（两限房面积16 万平）土地成本为5585 元/平，周边地区售价在1.2 万元左右。重庆
西彭项目土地成本为513 元/平，周边售价在6000 元/平左右。北京国土资源局表示，暂
停部分热点地块出让，修改部分交易方式，不再价高者得。此举对于拥有北京市国资背
景，同时拥有北京107 万平米以及开发权的北京城建而言，将有一定利好。

2、投资业务价值巨大
以提高投资收益为重点，做精投资板块。公司将完善投资管理模式，组建专业化团队，
加大证券市场研究力度，加强对公司持有其股票或股权的管理，确保公司收益。

公司持有国信证券3.43 亿股，占国信目前总股本的4.9%。该项股权于1999 年出资1.27
亿元获得。国信证券07 年实现净利润70.9 亿元、08 年19.9 亿元、09 年实现净利
润41.7 亿元，按目前国信70 亿总股本计算，折合EPS 0.60 元。上市后公司每股价值
增加6 元左右，但国信证券作为快速发展券商的代表，潜力非常可观。
09 年2.6 亿认购锦州银行1.3 亿股（占4.7%），锦州银行08 年实现归属母公司所有
者净利润3.42 亿元，EPS0.27 元，总资产366 亿元，不良贷款率为2.98%，比年初下降1.28
个百分点。如能成功上市，每股价值增加1 元左右。
持有中科招商公司30%股权，作为第一大股东，公司通过控股中科招商公司参与创投业
务。深圳市中科招商创业投资管理有限公司成立于2000 年12 月，由中科院、招商局、
北京城建、等著名机构和大型企业集团联合发起设立。中科招商管理包括创投、产业、
并购基金，总规模超过100 亿元。
公司持有北京科技园建设公司（即北科建）21.54%股权，投资总成本约为3.4 亿元。北
科建09 年营业收入23.6 亿元，实现净利润1.8 亿元，年末净资产17.6 亿元。北科建，
是负责中关村一二级开发的负有政府职能的北京市国企，是集城市功能区开发、专业园
区建设和房地产开发于一体的大型综合性房地产集团。北科建在北京开发土地逾7 平方公里，资产总额120 亿元，净资产16 亿元，成功开发了中关村广场、中关村软件园、
中关村生命科学园、中关村大兴生物医药基地、中关村国际商城、大型住宅居住区领秀
硅谷等一批国家及北京市重点建设项目。
3、污水处理
2008 年6 月和北京城建道桥工程有限公司共同发起设立，以环保项目投资、公共基础
设施投资为主业的北京城建环保投资有限公司，公司持有55%的股份，进入水务环保投
资建设新领域。公司通过收购和直接投资，参控股5 家污水处理公司，其中绩溪污水处
理厂已投入运营，大城、宁国、巢湖污水处理厂预计10 年上半年投入运营。目前南昌
青山湖污水处理厂日污水处理规模已达50 万吨。目前，污水处理每吨盈利在0.5 元左
右（根据区域及成本会有不同） ，若公司参控股的5 家污水处理厂能够达到设计规模
并正常运营，日处理污水权益量约38 万吨（南昌股权20%） ，预计每年可贡献收益7000
万元。公司表示将来采取TOT 即收购-运营-转让的方式， 联合德国柏林水务公司开展
业务拓展，通过并购迅速扩大环保公司的水务市场份额，2010 年公司又计划投资1.2 亿
开拓新的项目。

4、未来风险较小
10 年收益有保障。公司退出北京五棵松体育馆及舟山长峙岛项目： （1）五棵松项目为
奥运配套目，公司03 年、06 年两次共出资1.5 亿元，转让价3.3 亿，投资溢价率为120%。
（2）舟山长峙岛项目，投资额0.4 亿，转让价2.5 亿，投资溢价率为525%。该两个项
目的投资收益均将于2010 年结算。
公司发布增发方案，拟以不低于17.27 元/股，非公开发行22000 万股。募集资金投向为
北京北苑南区项目、北京房山长阳项目、重庆西彭项目、北京望坛危改及土地一级开发
项目。同时，在公司09 年报中明确表示，将“利用上市公司平台整合大股东的优质项
目资源，迅速做强做大。”
公司的项目储备主要处于北京，我们认为北京的房价下跌风险要小于其他地区，而一级
与二级开发联动的模式也降低了风险。截止一季度，公司持有现金20.8 亿元，资产负债
率69.58%，扣除预收账款后负债率39.5%，主要为长期负债，短期借款7 亿元。