1、华侨城业绩回顾
09 年实现销售收入109 亿，同比增长27%，权益利润17 亿元，同比增长19%。其中旅
游综合收入70.6 亿，毛利42.36%，房地产收入32.5 亿，毛利率58.06%，纸包装6 亿，
毛利率11.38%。旅游和地产业务表现抢眼：1）旅游业务：随着成都华侨城与上海华侨
城新开业，以及东部华侨城的全面开业，公司旅游收入出现大幅增长，接待游客突破
1800 万人次，测算公司纯旅游业务收入已突破20 亿，远高于08 年12 亿水平；2）地
产业务：公司房地产业务收入约70 亿元，是利润贡献的主力，同时，公司销售房产回
笼现金约百亿，给公司各项业务拓展提供了强大的资金支持；3）酒店业务：09 年实现
收入6.9 亿，但净利润仅有373 万， 利润率较低的原因还是在于洲际酒店资本金偏少增
加了银行借款，从而抬升了财务费用支出，公司计划在今年对洲际酒店增资，届时酒店
业务利润率有望得到提升；4）纸包装业务：由于受到金融危机影响，收入略有下降。
虽然旅游业务现金流稳定，地产业务一季度销售情况良好，但是随着房地产调控重拳打
出，华侨城隐含了较大的财务风险。09年末，账上现金30亿元，短期借款37.6亿，应付
账款和票据28.8亿，其他应付款约40亿，长期借款27.5亿。考虑到上海项目在一年要支
付70.2亿地款，武汉项目需要支付43亿地款，虽然公司的地位保证不会出现资金链断裂
的风险，但资金压力还是极其明显。09年末，公司净负债率为32%，资产负债率63%，
两个指标分别比中期上升了3个点和11个点。

3、重大项目简介
2 月11 日，公司以70.2 亿元竞得苏河湾项目用地，土地价款1 个月内支付50%，1 年
内付清。据中证网报道：该地块总面积约4.2 万平方米，出让面积3.56 万平方米，容积
率3.74，楼面地价5.28 万元/平方米。公司拟将其打造成上海的新地标：保护历史建筑、开发酒店、商业、酒店式公寓、高档住宅等，预计三年完成项目建设。目前周边同档次
物业价格达10 万元/平方米，项目盈利空间仍较大
12月25日，以43亿元摘得武汉新地王——东湖景区及周边3,167 亩地块,该宗地块由4 块
地组成,两块用于住宅开发,占地1,298 亩,可建设139 万平方米住宅;两块搞旅游开发,占地
1,869 亩。此前深圳华侨城集团与东湖风景区管委会签署武汉欢乐谷合作协议, 该地块即
为欢乐谷及周边住宅及配套地块, 摘得此地块是华侨城实现二次扩张迈出的重要一步.华
侨城将投资40 多亿元在东湖兴建以欢乐谷为中心, 融主题公园,都市娱乐,文化休闲,主题
酒店等于一体的项目,并计划2011年10 月前完成主体公园一期,实现试营业.本次公司摘
得住宅地块平均容积率1.6, 楼面地价3,090 元,地块位置优越,位于武汉二环边,紧邻东湖
风景区及未来的欢乐谷,未来新房销售价格有望达到10,000元以上
天津东丽湖华侨城土地尚待获批，距华明镇仅十分钟车程，占地面积达6000亩，其中住
宅用地2000亩，旅游、商业用地4000亩。华侨城宣称，该项目将以创意文化、休闲娱乐、
旅游度假、商务会议、体育运动、高尚居住和生态环保等元素为核心，进行主题旅游、
酒店及商业、主题房地产、主题文化产业及体育公园开发，建成一个文化内涵丰富、主
题特色鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市旅游休闲度假目的地。
09年9月19日，阳宗海北岸的一个全新的生态旅游示范区——云南华侨城将破土动工，占
地1万余亩，总投资超过40亿元。作为云南首个省级度假区，目前阳宗海板块已经进入高
速发展阶段，将被打造成为现代新昆明的高端旅游休闲度假胜地。云南华侨城将以旅游
景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。
云南华侨城项目包括康体运动休闲区、滨水休闲度假区、生态花谷旅游区、主题
文化与艺术旅游区、山水生态人居社区5大分区；康体运动休闲项目、白水台温
泉公园、犍陀罗生态谷、滇越铁路主题文化旅游项目、飞虎队主题旅游项目、半
山艺术风情街区6大旅游产品；五星级滨水会议酒店、湖滨高地超五星级皇宫酒
店、山谷木屋精品酒店、LOFT艺术精品酒店、火车主题酒店等5个主题酒店，1
座独立的国际会议中心。一期项目预计将在2011年正式开业。