公司现有在建和储备项目45 个，分布在深圳、上海、北京、广州、珠海、佛山、漳州、苏
州、南京、天津、重庆和成都等12 个城市，截至08 年末未结算权益建面约867 万平米。
拥有商业物业面积60 多万平米，基本都处于蛇口工业区，但商业地产土地储备很少。
蛇口工业园区供水供电、物业管理每年贡献净利润2 亿元左右，物业出租每年租金收入5
亿左右，是稳定的现金牛。账上货币资金达到100 亿，与有息负债相当，银行授信超过300
亿，公司没有财务压力，众多的项目储备保证项目开发的顺利进行。预收账款89 亿，后续
业绩保证大。
公司大股东在深圳蛇口尚有建面约200 万平米的优质项目资源，主要分布在太子湾和海上
世界。这些项目的二级开发已在大股东手中，在条件成熟的情况下，将分批注入上市公司中。
另外大股东负责漳州开发区的开发工作，招商地产持股51%的合资公司在开发区房地产市
场占据垄断地位，将最大限度地受益于开发区的发展，深圳前海物流中心的建设将提升公司
物业的价值，但中短期影响较小。
物业管理与供水供电按10 倍PE，增值20 亿；保守估计商业物业增值60 亿；根据东方证券
的测算，开发项目按现在房价，权益净利润现值达到162 亿；账面每股净资产9.12 元。则
合计RNAV 为23.19 元每股，目前股价有所折价。如果考虑大股东资产注入，漳州开发区的
资源优势，则RNAV 会有明显的上升。

附一：持有物业介绍
1、写字楼
新时代广场
位于蛇口行政贸易中心区－海上世界国际社区， 5A 智能甲级写字楼，深圳市三大金牌写字
楼之一，建筑面积8.7 万平米， 楼高188.8 米， 停车位316 个。距离深圳机场、火车站约20
分钟车程，距香港中环和新机场也仅50 分钟和20 分钟船程。

金融中心
位于蛇口行政贸易中心区－海上世界国际社区，建筑面积：5480.40 平米，楼高20 层，建
设中的深圳地铁二号线，其海上世界站有一个出口就设在金融中心门前。建成（购置）日期：
86 年5 月。
海运中心
是前海物流园区打造的高档写字楼群，定位于未来西部港区的指挥中心、信息中心、协调中
心、技术培训中心和服务中心。由口岸单位办公楼和出租办公塔楼两栋建筑构成，其中口岸
单位办公楼主要用于海关、国检、边检、海事等政府部门办公，共7 层，总建筑面积4.77 万
平米。办公塔楼用于对外出租， 共25 层， 层高3.9 米， 单层面积1600－1900 平方米，
在出租办公塔楼一二层裙楼规划有银行、餐厅、便利店、票务等各种完善的商业配套设施。
地下停车位400 辆，地面停车位390 辆。
招商大厦
位于蛇口招商南路与水湾路交汇处，距深圳主干道南海大道200 米，总建筑面积2 万平方
米，共9 层，标准层建筑面积2136 平方米。建成（购置）日期：86 年2 月。
半岛大厦
位于东门罗湖区商业区的半岛大厦，建筑面积1.4 万平方米，总共12 层。建成（购置）日
期：02 年8 月。
工业区大厦
紧临深圳主干道南海大道，与蛇口客运港码头毗临，大厦高七层，总建筑面积7107 平方米，
建成（购置）日期：83 年3 月。
联合大厦
位于蛇口南海大道与工业七路交汇处，建筑面积9.6 万平方米，建筑高度为70.7 米，共18
层。建成（购置）日期：96 年11 月。
北科创大厦
紧临南海大道，是一座智能化写字楼，作为火炬创业园的孵化基地，主要满足生活工程、医
药、保健、新材料、光电一体化等领域的高新技术项目的需求。
水湾大厦
位于招商路与水湾村交汇处，地处蛇口繁华地段。总高度为49 米，总建筑面积为7463.3 平
方米。地下一层，地面以上14 层，首层为会议、办公用房，2-14 层为标准写字楼，每层面
积为496 平方米。建成（购置）日期：96 年。
2、别墅
鲸山别墅
位于深圳市蛇口工业大道南段西侧，南中国最大的国际化别墅区，目前是深圳最大的外国人
居住的独立居住组团。自1986 年起陆续开发，至今已经完成了8 期工程，小区占地面积35
万平方米，共有别墅183 套（包括7 套美式别墅），公寓5 栋，共84 套房。建筑面积：5.7 万
平米，租金范围：3 万－4.9 万（面积246.9 平米－600 平米），一年起租，租半年则租金
水平上涨10％。

别涛别墅
碧涛别墅位于蛇口海上世界国际社区，临太子路。有19 栋别墅用来出租，合计约3634 平
米，租金水平为2 万左右/月，建成（购置）日期：85 年。
半山海景别墅
位于蛇口海上世界国际社区，临太子路，为建于2002 年的美式高档别墅。有3 栋用来出
租，合计约1045 平米。
南海小筑
位于蛇口海上世界国际社区，临太子路，建成（购置）日期：85 年。有10 栋用来出租，合
计约2508 平米。
3、公寓
鲸山公寓
深圳蛇口南海大道，处于鲸山别墅区内。84 套高标准服务式公寓，面积约13779 万平米。租
金情况：2 房1.6 万/月；3 房1.9 万/月；复式300 平2.89 万/月。
美伦公寓
建筑面积13198 平米，共约180 套公寓及高档客户50 间左右。位于半山海景别墅区内
碧涛苑公寓
位于蛇口海上世界片区，临太子路。
海滨花园
建筑面积4.62 万平方米，位于蛇口海上世界国际社区
泰格公寓
位于蛇口工业大道南端西侧,毗邻鲸山别墅区。整个项目总建筑面积34000 平米，分为A、B、
C、D、E、F、G 七栋，其中A-E 栋为四层建筑，F 栋为六层建筑，G 栋为25 层建筑，
项目总套数为232 套。酒店式公寓：1 房60 多平米880 元/天，1.6 万/月；2 房118 平米，
900 元/天，2.5 万/月；3 房2088 元/天，3.8 万/月。
4、商业
花园城中心
地处南海大道与东滨路交汇处，是连接南油片区与蛇口片区的重要交通枢纽，是南山核心商
圈。商业面积超过7 万平米。集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身，分布有沃尔玛、百安居等
6 家主力店和百余知名品牌商户。租金水平约180～200 元/月/平米。
海上世界广场
海上世界位于深圳蛇口商业中心区南部滨海地区，总用地面积近40 万平方米，全部由填海
形成。是深圳国际化生活圈的缩影。
黄金台商业大厦
位于宝安区前进路34－2 区， 是新安商业的核心区域，也是宝安区政府规划的商业中心。
进驻黄金台商业大厦一至五楼的天虹商场，同对面的沃尔玛在不同的经营业态下形成互补差
异化经营，宝安天虹定位于“品位、时尚”，凭借着时尚的外观、高品质的商品，塑造成为天虹样板店，是集购物、饮食、休闲、文化于一体的现代化购物中心。六楼为纽巴伦健身中
心和石兴凯减肥中心。
社区商铺
招商地产开发的数十个住宅小区，有高端物业，也有普通住宅，社区商业均分布在南山，蛇
口区域，为居民提供便捷的生活服务。包括海月花园商铺、花园城名店坊、雍府地产街、阳
光带海滨城商铺、花果山大厦商铺、金竹园商铺、紫竹园商铺、玫瑰园商铺、兰溪谷商铺、
招商路街铺等。
5、厂房
蛇口科技大厦
位于蛇口半岛南海大道与工业七路交汇处，为高新技术产业提供集办公、商务和生产于一体
的标志性建筑。它由一栋标准高新技术电子类生产厂房和一栋辅助用房组成，占地1.7 万平
方米，总建筑面积为4.7 万平方米。其中标准厂房共七层，总建筑面积为3.4 万平方米，是
高新技术电子类标准性生产用房；辅助用房建筑面积8200 平方米，为六层办公楼。一楼月
租金为60 元/平方米，二楼月租金为50 元/平方米。
南山大厦
南山大厦位于南海大道旁，将逐步改造成为数据中心，为创业园内的高科技企业提供虚拟主
机、主机托管、机房租用等基础性及系统监控、网络安全、存储备份等增值性服务。总建筑
面积1.67 万平米，共9 层，层高4 米。底层可作商铺、展厅等用途，二至九层为高科技企
业用作标准生产车间。
南海意库
南海意库位于海上世界太子路与工业三路交汇处，是深圳创意产业园的二期工程，由蛇口原
三洋厂房改建而来。项目占地4.5 万平方米，总建筑面积10 余万平方米，分为6 栋独立建
筑。改造后有5 层，1 栋和5 栋的停车位总共230 辆。项目在原六栋厂房的基础上整体改造
为深圳创意产业园二期，先期开发1、3、5 三栋。创意、节能、环保是项目特色，被国家
建设部和发改委评审为35 项可再生能源示范项目之一。
科技大厦二期
位于南海大道西侧，项目占地面积约2 万平米，总建筑面积约6 万平米。
花园城科技中心
位于南海大道西侧，工业七路南，紧邻北科创业中心。项目占地面积15561.34 平方米，总
建筑面积约5 万平方米。容积率：2.6 停车位：279 个。