市场过度解读2013年6月海宁皮城本部2期四楼的招商政策和未来可持续发展潜力，公司目前存在被市场绑架的味道，公司质地毋庸置疑，治理结构透明可信，战略定位准确可行，商业模式攻守兼顾，但是公司管理层由于受到资本市场高度关注和追捧，存在迎合市场和挖潜的味道，从股东大会的热度、管理层积极性、招商政策激进性、大股东和券商“施压引导”，在此等背景下，脚踏实地的经营逐步演变成透支发展和挤压客户的发展模式，值得警惕，公司实际对现在的市场非常反感，大多数研究员和投资者只知道跟踪信息、挖掘信息、盲目交流、业绩绑架和粗暴结论，不重视对行业和企业的战略规划、核心竞争优势和治理结构的深度理解和评估，估值是最难的事情，也是最不靠铺的，它是情绪变化的反映，“股市长期是称重机，短期是投票器”，是什么意思，那就是说拉长周期才能看清公司本质和竞争优势，历史数据只能作为分析基础，不能代表未来，是通过历史数据来总结核心要点，在跟海宁皮城和其他众多上市公司管理层讨论实体经营和股票投研时，谈到两者的共同点是规避风险和突出优势，大家一致认为：怎么可能有这么多的好公司，值得信赖的公司，怎么可能有这么多值得花费巨大精力去研究的好企业和好企业家，企业经营不可能按照资本市场不靠铺的业绩测算上窜下跳，公司管理层现在也开始“成熟老练”，懂得市场的心，此次项目招标从定价水平、核算时间和广告宣传来看，都在为14年业绩做储备，担心落入资本市场成长性不足结论，维护在商业领域最高市值的标杆形象，说实话，公司内生和外延持续3年没有问题，但是公司要多考虑如何健康保持强议价能力，真正做到多赢局面，要保护和服务好商户、让政府正确理解企业商业模式的革新性和生命力、让银行、消费者、工商、税务、卫生都明白这个商业业态的巨大平台价值，任何垄断利益都会较长时间内存续，但不是永久，应该横向参考和借鉴白酒行业的经验教训。这就是深刻解读海宁皮城项目招商背后的东西，任何企业都要客观和理性看待，我坚信好的东西终究是少的，要尊重和把握好企业和好企业家。

顺便结合项目招商，解答关于承租权和招商定价的问题：

1. 什么是承租权？“承租权”即指“有权在指定商铺位置与公司签订租约的权利”，俗话就是“占位权”，公司在市场招商中会与获取“承租权”的商户签订本租赁期的合约；

2. 当前租赁期结束后承租权有何用？ 因专业市场的商户具备一定流动性，公司经营理念是当老租赁期结束需续租时，与“商铺的实际经营者”签署下一租赁期的协议，即上一个租赁年度该商铺的实际经营者有权利优先续租。也就是说，如果某商户在初始招商时具备承租权，且他/她还是实际经营者的话，是有权利一直优先与公司续约的。

3. 如果商户交了承租权费，后续公司再调整品类、或租金涨得无法续约怎么办？ 公司招投标时是以“租金”名义开展的，但商户非常了解公司经营规则及市场景气度，所以往往报价中是隐含“承租权”的；从协议签约来说，投标交易仍仅限于当期租期。这里要从两方面去说：一方面从法律上讲，公司具备在合同以外的任何租期调整品类的权利，因为商铺是我的，如果我下一个租赁期不租给这个品类或者调整功能了，原先经营者的“优先续租权”就没有了，“优先续租权”是建立在“公司仍维持原有租赁行为”的基础上的；另一方面，公司的经营风格是以培育商户，并与商户共同成长为主的，对于已经收取承租权费的楼层或商铺，我认为中期内是不会调整的；但如果说5年、10年后会不会调整，这个现在是不能明确的。

4. 公司市场现在的私下转租价是什么水平？其他专业市场有没有这种情况？从草根调研了解到的情况，虽然皮革城内大部分商户都是真正经营者且公司不鼓励转租，但转租是存在的可能有5%~10%的比例。目前本部市场转租价依位置、品类而定，100～200万的价格屡见不鲜，这个通俗的意思就是：“原先我是承租者，占着位子，你如果要来占我的位置，请给我200万，然后这个位子你来经营，到下个租赁年度，公司跟实际经营者签约，就实现了转租”。这种私下转租收上百万的价格是专业市场的潜规则，无论是做什么的专业市场都存在（如小商、轻纺等市场），只不过机制好的企业是把这部分收益全体股东共享，机制差的都进了别人腰包。

5. 这次B座四楼的承租权费与2010年招商的本部四期比，哪个高？ 从商户的角度来说，“位子”的价值不是按平方米来算的，而是按“铺”来计量的，因为铺子带来的批发业务和产业链布局不是按“平销”来计算的。2010年招商的本部四期商铺，承租权费共收取6.37亿元，共220个铺位（27429平方米），合每个铺位290万元，详见公告；2013年招商的B座四楼（155个铺子，7500平），假设4亿元全是承租权费，合每个铺子258万元，低于2010年时四期的价格，可能跟楼层及硬件有关。 所以本次投标的价钱并非不可理解，可理解为商铺转租市场价格的体现，实际公司采用承租权的方法另一方面的初衷也是控制炒铺行为，因为交了承租权费后，炒铺收益就大幅下降了。

6. 这些商户一次出这么多钱，投资回报期多长，他们是如何打算的？ 大部分拿到商铺的人还是真正的经营者，1.从长期经营的角度，如果按每年80～100万元/铺的净利来说（这个盈利在皮革城里很普遍），需要3年收回承租权的成本，这个投资回报期与很多行业相比都不算长。 2. 即使经营了2-3年不想干了，转租时商户也预期至少能收回同样的转租费，冲回初始投资，因为随着皮革城的培育和客流增长，转租费其实是一路走高的，当然这个预期也存在不能完全兑现的风险，但毕竟商户还是很了解市场的。