房地产进入巨兽时代

用黄金时代或白银时代来形容房地产或许已经画图难足，因为我们的领头企业已经无比巨大。2016年，前三甲房企的销售额合计超过万亿元，在不远的将来或许一家龙头房企的销售额就可能轻松超过万亿。这样的企业，已经无须惧怕市场是黄金、白银还是黑铁，唯一能让它感到危机的是“饥饿”。对，一个庞然大物，找食吃是第一位的，虽然这个结论多少会让我觉得有点无趣，但这无疑是现实，房地产，进入了“巨兽时代”！

http://s9/bmiddle/001HNRytzy79BEpqVW878&690恒大在今天《钱江晚报》刊登的购地广告，巨兽们饿得慌。

那些巨兽们

2015年的冠军万科全年销售金额达到了2614.7亿元曾震惊了整个行业。而2016年，越过3000亿大关的房企就出现了三家，恒大、万科、碧桂园。2016年，TOP10房企总销售额达到2.2万亿元，什么概念，即前十位房企的销售合计超过中国一半多省份的GDP，2016年陕西省GDP1.9万亿元，在31个省直辖市中排名第14位。

恒大将表决权让渡给深铁，这不是事件的结束，而是新的开始

16日晚间，中国恒大发布公告，当日恒大与深圳市地铁集团有限公司签署战略合作框架协议，恒大自愿将公司下属企业所持有的万科公司约15.53亿股A股(约占万科总股本的14.07%)的表决权不可撤销地委托给深铁集团，期限为一年。同时恒大将上述万科股份融资质押给中信证券，期限一年。

很多专家对这事件的关注点在于万宝之争的结局。而我的关注点是，这是巨兽合体的又一新开始。恒大+深铁+万科，不同性质的战舰组成了联合舰队。

就在过去的2016年9月，中海外发展有限公司发布公告披露，中海地产收购中信集团物业组合交易全面完成，这笔生意涉及交易对价310亿元，涉及总资产逾千亿。而之前，中交与绿城、保利与中航、绿地与协信、万科与印力……可以预见，不远的将来，会有越来越多的巨兽合体案例。

为什么巨兽们纷纷合体，而且合体的等级越来越高。因为，能打败巨兽的不是市场，是另一只巨兽。就在前几天，中指研究院的第十四个开发企业百强榜发布，据统计，从2004年到2017年，十四年间中国房企百强榜的淘汰率是81%，2004年处在百强榜中的企业，只有19家还出现在2017年的百强榜中。而2001年百强榜中，只有53家还出现在2017年的百强中，5年几乎一半被淘汰了……

巨大的城市圈，是巨兽们的牧场

今天下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。15日，南京、青岛两个城市也发布了楼市限购政策。据不完全统计，自2月28日以来，张家口崇礼区、保定市涞水县、涿州、嘉善、杭州、滁州、连江、赣州、南昌、青岛、南京，北京，中国有这12个城市启动升级了限购限贷措施。

这轮调控中呈现出环一线周边城市楼市政策明显趋严的特征：3月以来,环北京区域的河北涿州、涞水、崇礼采取限购。而以上海为中心，周边如嘉善也加入了限购升级队伍。这些城市受到一线城市房价快速上升的影响，有很大部分刚需购买力溢出，在距北京70公里的河北保定涿州，2月，新房均价每平方米11000元，不足1年，涨幅近60%。

上海的轨道交通已达617公里，预计在十三五期间要达800公里，北京的轨道交通开通里程是574公里，而杭州十三五期间的轨道交通要达到400公里，轨道交通让核心城市周边地区享有了与市中心类似的居住条件。今天，与一位上海的朋友聊天，她说，上海市中心的普通住宅8-10万，而郊区，虽然远，只要商业配套和地铁到位，住宅照样卖到8万。她有两个同事，竟然住宅苏州，每天高铁地铁来回。从上海办公室到苏州，约一个半小时，而住在上海郊区，到办公室多半也要一个半小时，与到苏州没什么差别。跨省市上班，看来会变得很平常。

当然环一线周边城市的限购，更要归功于中国城市圈的能级提升。比如上海，2016年《长江三角洲城市群发展规划》首次提出“提升上海全球城市功能” ；根据《上海市城市总体规划(2015－2040)纲要》概要，“到2040年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市”。比如杭州，已被定位于国家中心城市，前副部长仇保兴甚至表示杭州要成为全球化节点城市。

一句话，巨大的都市圈，是巨兽们的牧场。

地产有没有泡沫，泡沫会不会破

近期地产调控政策信息频，而很多媒体报道了越调控越疯狂的楼市消息，在调控出台的背景下，还是频出抢房事件。其实，这只是暂时性的。限购限贷，限制了客源和杠杆，时间一长，消耗的客源无法有效补充，成交量会逐步下降，成交量下降带来现金回流的减慢，逐步就会资金出问题，达到临界点，必然以价还量。这只是时间问题。

但这是否会刺破房地产泡沫呢？个人以为房地产市场不是一个简单吹气球吹到爆的模型，而是吹泡泡机的模型，是连续吹泡泡，有大有小，有的泡泡很快破了，有的泡泡能飘一段，有的很小就破了，有的很大才破，一波泡泡破灭之后，又吹来一波泡泡……市场就是一个永恒的吹泡泡机。如果一个老泡沫破裂了，意味着一个新泡泡的诞生，新泡泡就是新买点，等待这个买点是不是比争论泡沫是否会破要更有意义。