再谈限购那点破事

这是一个不平静的国庆长假，好多大事在人们出游途中嘎然发生。

国际上，人民币纳入SDR，新闻联播当晚做了大篇幅的头条报道，自然是颂歌，这事将影响深远但国内对其关注度很低。

与此同时，从9月30日至10月2日，短短三天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。而从8月11日苏州宣布房地产重新限购以来，短短一个月多月，12个城市宣布限购，杭州也于9月19日宣布重新限购，加上一直限购的上海、深圳、广州，全国限购限贷城市有16个。时间仿佛回到了6年前，2010年的十月。

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购买商品房，形式上看似消费，但实际上是投资，国家在GDP核算时把商品房买卖纳入投资端；CPI核算时从来没有考虑商品房价格，因为不是消费，自然不纳入CPI。所以，用“接盘”这个词来形容商品房购买是非常贴切的，个人买房几乎是整个房地产投资链条上最后一环。

买房，是大多数家庭和个人这辈子最大的投资，你怎么能不重视呢？

一、限购政策对比

2016版限购限贷政策暂行如下：“在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房”。

2016版现行的力度相较于10/11年版较为宽松，其一，杭州本地户籍未限购；其二，首套首付维持20%（2010版是30%）；其三，第二套，若贷款结清首付还是可以做到30%（2010版是二套50%一刀切）。

插一句，我看网上好多评论文章把杭州上一次的限购限贷政策推出时间定为2011年2月，我查了相关资料，2010年10月11日杭州出台《关于进一步加强杭州市房地产市场调控、加快保障性住房建设的实施意见》宣布限购限贷，2011年2月28日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》是实施细则。

二、历史周期的分析

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再次回顾历史，我们来看杭州在2010年10月限购后的房价走势，房价在限购后还是继续上涨了约6个月（交易量在限购后立即缩减），于2011年3、4月达到顶峰，其后是约1年的下跌周期（下跌的前六个月快速下跌，后6个月在低位盘整），于2012年2季度（限购后的18个月左右）出现了一波反弹。

如果以历史作为参照系，那么关注2017年一季度（即限购后第6个月周期，房价有可能在技术上见顶），2017年三季度（限购后12个月周期，经历快速下跌期），2018年二季度（限购后18个月周期，房价低位盘整阶段）。

三、存货周期的分析

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从杭州楼市的存货周期来做一些分析，我们来看自2006年以来的楼市的新增供面积（上图蓝色曲线）和去化面积（红色曲线）。（数据截至到2016年一季度，二季度的数据在电脑重装时被网管误删了，sorry）

整个2010年，蓝色曲线在红色曲线之上，说明2010年是一个加库存周期，虽然当时房价一路走高，但库存也在一路增加，当2010年四季度限购令来临时，库存的堰塞湖轰然倒塌，有了2011年二季度的急冻。

而2015年以来，红色曲线在蓝色曲线之上，说明2015年以来是库存去化周期。

根据好地网9月19日《2年来，从取消限购到重回限购，杭州库存发生了什么变化？》报道指出“2014年8月底，杭州八区商品房去化周期21.6个月（月均去化0.63万套），商品住宅为18.2月（月均去化0.51万套）。而在2016年8月底，杭州八区商品房去化周期仅8.3个月（月均去化1.5万套），住宅仅5.3个月（月均去化1.2万套）。”

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再来看杭州主城区的土地供应情况，从供地面积的角度来看，15、16年的出让面积为近十年的最低水平，以杭州目前的发展水平，今后主城区土地不可能有大幅增长，主城土地金贵的趋势肯定会延续。

四、货币周期的分析

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最后，我们来看下货币、证券、不动产之间的关系，上图是从2006年以来的m1同比增速、上证指数月收盘价、杭州主城区房价三者的走势。从图上分析：m1增速与股指、不动产等资产价格呈现正相关关系。m1增速见顶，短期（3个月内）股价见顶，中期（1年左右）房价见顶。

上一周期，2006年至2012年:2006年初m1温和增长，同期股票和房地产出现见底回升；股票市场在一年半左右的时间冲到6178高点，房地产还是温和上涨；股指创1664点低位后，m1增速快速拉升，同步房地产市场出现快速拉升；m1增速在10年1月见顶，股指在同期形成顶部区域，其后做高位横盘；m1增速见顶后约一年，即在2011年一季度，股市、房市形成转势点，并快速下跌。看看自2014年以来的货币、股价、房价走势，有比较浓的历史轮回感。

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那么，货币增速是否永远向上呢？m1、m2走势图（2006至今）。历史上，m1增速最长连续增长19个月；m1、m2反向交叉后6-12个月m1增速见顶。自2015年3月m1增速见底回升后，已连续增长15个月，m1、m2反向交叉后已经历11个月。相关指标已接近历史的极值，很显然，m1增速在短期内，即2016年第四季度见顶的可能性比较大。

五、无聊的结论

可以结束冗长的文章了，希望大家没有看得打瞌睡。

综上，限购限贷政策力度暂时不算大（仅针对杭州评论，下同），库存处于历史低位，新增土地总量处于历史低水平，宏观货币增速接近历史增长极限但尚未出现拐点，可见，短期，6-9个月内，杭州楼市将有望保持价格上升势头。

中期需关注的重点：货币政策特别是m1增速何时见顶；是否有新盘集中上市的局面；2017年下半年。

结论其实蛮无聊的，重要的是你是否有投资分析的思维体系和决断力。