裴文俊：整合优势资源，创新休闲地产

云南大朝房地产经营有限公司总经理 裴文俊

　　各位领导、各位学者、朋友，大家下午好。
　　云南大朝房地产从事房地产经营也是很多年了，是云南比较早从事地产开发的企业，但是我们比较保守和稳健，所以发展不够快，名气不够响，开发了温泉心景后让我们有了一些名气，这个项目也是对我们这些年做项目的总结，希望今天能给同行们一个分享。

　　休闲和旅游不完全是一回事

    前面的专家学者，还有我们做项目的云南城投董事长许雷先生等都讲了关于旅游地产的概念，应该说比较广泛，“需求”某种程度上就是相对泛，按地产传统的理解，王教授刚才提出了“广地产”的概念。刚才王教授说了旅游的六大要素，我总结来看，如果是要给旅游地产下定义，只要吃、住、行、游、娱、购结合的项目，都可以称之为旅游地产项目，但是新的旅游形式一定程度上已经发生转变，以前我没有做温泉心景这个项目不关注，但是我进入这个项目后才发现，旅游本身在做一次大的转变，是什么转变？刚才王教授也提到了从传统的观光旅游向休闲旅游发展，这已经为各方面的数据证明。我本人不是搞研究的，但是从我们对市场的观察来看，这点已经成为不争的事实，所以如果要讲旅游地产这样一个概念，我建议能够涵盖再宽一点，叫做旅游休闲地产比较好些。为什么？因为实质上休闲和观光旅游和传统旅游是有共同点的，但又有非常多的不同点。我们说休闲和旅游不完全是一回事，旅游是吃住行、娱游购；休闲更讲什么？什么是休闲？其实是讲五感，是围绕人的感觉做的。产品的设置是三个层面，这里不是专题讨论会我就点到为止，他的涵盖内容和形式，产品重点是发生变化的，是和传统的旅游有所区别的。所以我建议，叫做旅游休闲地产。这是一个大的概念。

    资源整合和地产创新

    我觉得我们云南是最有资格来讲旅游休闲地产的地方，我们云南有非常好的风光、非常丰富的旅游资源。包括两大块：一个是自然资源，就是风光、景点。当然在历史方面差一点，但是我们在人文也就是少数民族文化、地域特色文化上有着丰富的资源。刚才李董事长讲的充分挖掘彝族文化，并把文化和项目结合，这就是很好的例子。我们温泉心景人文方面挖掘得相对少一点，或者说不是重点。在这个观念上讲，旅游地产和资源整合就显得非常重要。所以我的讲题设计为“资源整合和地产创新”。

　　创新有两个概念：第一，我们不会去创造什么，我们只会挖掘什么，我们不要把自己想得太伟大。改变世界的原创发明不超过十项，后来的专利只不过是叠加、改变、转移，所以不要把我们想得太伟大，我们只是挖掘了什么。比如说彝人古镇，挖掘的是彝族文化；温泉心景挖掘的是什么？是安宁的温泉；澄江湖畔圣水，挖掘的是高原湖水。他原来就存在，但这种挖掘就是创新的一方面。

　　谈创新，谈资源整合

    另一方面，到现在我估计，要不就是具体操盘的人，要不就是真正关心（旅游休闲地产）怎么做的人。创新无非是几大手法，加减乘除。加有加的做法，减也有减的做法。还有就是“转”，转到不同行业，不同的东西借到这个行业里来，这些都是创新。其实道理很简单，我们最早听音乐就是收音机，80年代出生的就是随身听，穿的是喇叭裤，那个就是酷、帅。你们发现没有，播放器都是越做越小，最后变成MP3，手机就是接电话打电话，开始加东西，加摄像头、录音机、MP3、现在加GPS，房地产也是这样，无非是这样手法。这里算是我的经验，谈创新，谈资源整合。

　　这个世界的核心是什么？温泉心景可能给我这样的自信，只要是地，不管这块地在哪里，只要给我一点时间，我都可以做点什么，一定让他卖掉，这是我获得的最大的信心。有时候我说这个世界是怎么构成的，是两样，就是时间和空间。简言之，创新就是对时间和空间里各大元素的充分运用。复古的东西，原来没有的波西尼亚风格炒到现在也开始流行，加一点现在的东西那就是创新。

　　挖掘资源的真正价值，不断求索的原创精神就是创新精神，

    每一个项目，越是奇怪的土地越有这样的空间，这是房地产发展中很重要的一点。我们从温泉心景得到一个启示就是，市场竞争激烈的时候，或者市场不好的时候，这样的项目往往会给你带来信心，我们当时去拿温泉心景这快地时，房地产市场很火，我们拿到这块土地，当时竞争的开发商不多，就三家，实质上只有两家，我们以较低微的成本拿到这快地，原因很简单，那时候大家都太容易在城市开发中赚钱。我们就多关注一下竞争不激烈的，恰恰就创造了这个。到今天来看温泉心景，高峰期我们顺利销售，我们07年开始运营，到08年，我们现在已经全部交房，销售一空。这预示着什么？显现了这个物业具有进攻性和防守性。一个物业的开发配置，市场好时，就多配置一些进攻性的、扩张性的物业。市场不好时，就看手上有一些什么防守性的准备。温泉心景除了前期销售以外，现在又带来了后期收益。这个问题，我在下面的启示里面去讲一讲。

　　温泉心景的成功带来的启示

    刚才大概讲了一些自己的感受和总体收入，想在讲讲我们温泉心景的成功带来的启示。我们是什么模式呢？回头来看没有什么神秘。

　　第一，就是景观居住加上旅游物业，这样叠加的方式，没有什么奇怪的。风景优美的的居住地，加上一个旅游地的酒店，就是这样简单的模式，没有什么不得了的，成功的模式很简单。成功的收获，我认为首先是定位，我们叫“第三空间”。当然我们卖的时候，很多人开玩笑“第三空间”是第三者的空间，我们说的是心灵的居所，我们列举了很多元素，但是我们整个定位就是休闲、自由、放松，产品给你带来的不是产品本身，不是户型本身，不是房子本身，而是休闲的感觉，放松、自由、心灵的体验等等。在这里一天，“三分钟的广播像诗一样”，给人很好的印象，这就是我们的定位。每次项目遇到困难的时候我就想我们的定位对吗？做下来我们还是认为定位正确。无论是什么项目，首先要清楚定位，卖给谁？在这样的前提之下，才可以成功，才有成功的前景。

　　第二，我们做对的地方就是，不但突出核心的资源优势，温泉有两样东西，第一是“天下第一汤”，我们叫天下第一汤休闲小户型公寓，不断地强调资源、环境、空气好。实际上刚才王教授讲的过程中，也提到了这样的概念，我和教授的总结是一致的，我们更多的不是卖产品本身，而是环境。

　　第三点，成功的地方就与概念还是较为配合的，产品的外部风格、景观、内部装饰、户型面积，和我们当初进行的市场研究定位，我的概念与最终购买者的角度，还是匹配的，产品和概念结合得比较好。

　　第四，旅游休闲地产项目，可能这是我们在房地产冬天来临的时候,真的是值得去总结和思考的地方。旅游休闲地产项目，比如说温泉心景较好的做到了短期、中期、长期利益的平衡。短期很简单，开发的资金，现金从哪儿来，我通过景观居住有效解决居住。接下来酒店形成，中期来说我们从今年进入盈利阶段，我的酒店已盈利了，我们酒店肯定会做到温泉地区最好的营销，明天我们会更好。恰好在冬天来临的时候，我们酒店不仅不需要地产往里面投钱，还有能力提供一定的现金，支撑地产渡过冬天，这就在中期起到了作用。我们有心景酒店，是休闲酒店，在云南的休闲酒店业里，我们现在应该说时间不长，但小有名气，我非常有信心，把酒店做好。第三是什么？心景SPA，是一个很时髦的东西，也很符合产业，我们也是把它作为单独的品牌来运营的，将来他具有品牌价值，在这种品牌价值之下，长期的收益和效益就体现了。还有一点，把资产全部卖掉，或者把绝大多数资产卖掉。我们在温泉心景只有1/3的物业，这坦率的说不是不可以卖，但是我们觉得可惜，我们当时开盘的时候安宁的房价是1000多元，昆明一环以内也就4000多，我们开盘均价到4800。最后结束的时候卖到7300—7500之间，你说能不能赚钱？确实能赚钱，那你要看怎么去计算物业的价值，如果说租赁、运营的角度，也许卖掉这一万平米可以多赚一亿，但是你会少掉两部分收益，第一部分叫物业本身增值的收益，将来涨到一万、两万呢。为什么？因为资源本身是稀缺和独立的，他会不断升值，只要是稀缺的资源一定会不断升值。第二，经营是有回报的，由于定位的差异化，你的经营是有回报的，十年以后、二十年以后，物业升值了，经营产生效益了，你同时还是物业的持有者。

　　怎么去算温泉心景的价值？现在所处于什么阶段？地产是第一阶段，现在温泉心景刚刚做第二阶段的价值，第三阶段的价值还没有显现出来。所以你怎么样去看待一个产品的价值，这为我们开拓房地产项目的价值换了一种思维方式。我觉得这也是很大的收获。

　　第五，就是取得了跨行业的经验，温泉心景项目这一点很重要，因为整合资源，整合前提是要比较了解，你不了解怎么整合？整合说白了就是要结合，就是两个人凑在一块儿过日子，临时的整合叫情人，非性关系的叫朋友，整合人跟整合物是一样的，刚刚见面15分钟就对人家说：你嫁给我吧。可能吗？所以取得跨行业经验是很重要的，至少我们获得了旅游地产怎么去做的经验。

　　我们也有非常多的失败，两方面：

　　第一，是经验的东西。我们经验上对旅游产品的认识不足，我们比较早做商业写字楼、传统住宅更不用说了，但是旅游产品我们是没有经验的，交了很多学费，最后导致项目交房延期，这些都是交学费的东西。

　　第二，就是对这种休闲产品，对旅游产品本身的认识有问题。我们从地产的角度，思考太多，从旅游业、从休闲产业、从产品本生来说，思考的是：比如资源配置的冲突，我们都是按照正常的配比，结果出现什么？高峰期叠加。我们温泉心景到了周末或者国庆的时候，节假日的时候资源冲突，业主委员会来了，业主来了，你的客房到底让给谁？我们现在做一些简单的措施，节假日别的地方都是狂卖，我就是超过120间房做准备，限制，必须做出限制，这一定要进入休闲地产或者这样旅游地产相结合的项目当中，房地产开发商，这一点我觉得恐怕是两个方面。当然一个是论证，把资源配置好，另一个方面，恐怕是真的要非常好地思考，只是酒店和管理公司的关系，我凭什么要配合业主的利益，这些都是值得深思的。这些在开发项目的过程当中，都是问题和难点。当然我们现在已经进入了优化去解决和调整，这些问题就会得到充分的解决。

　　最后一个方面，今天大家谈了很多理论性的东西，我最近有一些感触，我们旅游休闲地产好不好？确实是好。我们温泉心景推出四年多，到了今年四年多以来，我们在这块蛋糕上我们基本是占比较大的比例。在以前，实质上我在这个市场很从容，首先说明他有前景。为什么？因为他的资源跟独有性结合是非常密切的，这肯定是因为我们云南，甚至我们全国都有这样好的资源，所以他的前景是非常好的，但是就云南省而言，这个产业面临的问题，主要有这么几个方面：

　　第一个方面，整体规划不足。这里广大的媒体朋友也在，我讲整体规划不足。

　　我们讲旅游地产的“二次创业”，20个旅游小镇，我们04年做温泉心景的时候，开始的时候，提出打造60个旅游小镇的规划，4年过去了脱颖而出的旅游小镇是谁？没有，你们能不能在这60个小镇里边数出10个来，3个、4个？那么数给我看看，你们都不知道，怎么去落实？这60个旅游小镇差异是什么，小镇的特点是什么？为什么要设置，旅游产品规划是怎么规划的？有吗？没有。我这个话讲得得得罪人了，但是不怕，是事实，还要讲。我们云南再不发展，再这样下去，落实已经是定局，我觉得现在已经是落后了，这是怎么少落后一点，我们天天揣着宝的人，着急不仅是企业的发展问题，还有整个云南的发展问题。云南人的出路在那里？守着那么好的资源，我们就这样放弃，我们跟沿海的差距不用提，我们跟西部城市的差距就更不用提。我去年沿海去得多，今天我去西安多，重庆多，我十多年前去西安，西安发展大不如昆明，你今天去西安看看，天渊之别，在去重庆看看，重庆的动力、活力，是我们根本无法比拟的。

  第二，政策引导不足。政策是什么？我们最近去重庆投项目，人家副市长讲话，你们这个项目，我们以前关闭的优惠政策，为你这个计划我们可以重新开口，涉及地方的所有税费减免、基础设计我们返还，去年人家光这一项就对外返还了两亿，我们有吗？政府最不出钱的地方就是政策，而且政策出钱后税收补得回来，我们温泉心景我们今年做了两千万，我给当地解决了几百个就业岗位，这些东西单难道是一点政策能够比拟的吗？我要存续几十年，政策在那儿？政策极为薄弱，不足。

　　第三，就是基础官员的认识不足。这也是对立的，我们温泉心景项目，居住加旅游物业两种形式，我们做居住这一部分，在某些官员看来就是眼中钉，怎么你在旅游景区搞，居住的地方没有，那个那里来那么多建设资金，没有那个人气，后期的人气怎么提升？真真事实的。第二次解放思想大讨论，我们云南的解放思想落到实处了吗？在旅游行业、在房地产业落实在什么地方？我们不得不问，这是我们面临的第三个问题。

　　第四，是缺乏人才。懂得房地产规划、房地产策划、房地产营销的人才非常少，在座的年轻人，可以进入，这是属于稀缺人才，我本人也比较牛B一点，我做了几年房地产以后，也是转入了酒店，在全国也是属于少数型，才使自身价值也得到充分体现。这是我们云南整个旅游房地产和旅游行业所面临的问题。

　　最后一个建议，因为我今天特别愿意来，只是房地产的活动我最近参加得比较少了，一般不大露面，今天这个主题一个是确实有话要讲，另外一个也确实感谢搜狐网举办这个论坛。我希望我们企业，能够像省城投、旅投这样的大公司，能够牵头出来，因为他们在这个方面都有经验，能够做一个定期的云南旅游休闲论坛，把论坛坚持下去，这个论坛真正的作用第一是呼吁政策，要呼吁政策。这是最重要的，第二交流，因为人才匮乏，我们彼此都在交学费，各走各的，贡献出来，大家相互鼓励，这样来解决整个产业问题，对这个行业人才匮乏和认识不足的问题，真正的促进我们云南的旅游休闲产业的发展。

    今天我就讲到这里谢谢大家。

    转自2008年云南旅游地产论坛会上裴总讲话。