【黄峻】国内房企的海外之路

房企进军海外市场已经成趋势：

21世纪，随着中国在国际上跃升为第二大经济体，中国的房地产市场将是一个充满想象和有待开拓的新领域。同时，伴随经济实力的快速增长，中国房地产业开始走向国际化，向海外国际市场进军。

而近年在国内多次宏观调控、越来越多的高收入家庭中国人移民海外的背景下，中国房企远赴海外发展正在成为一个新的热点。

中国房企最早一次公开性“出海”，始于2004年：上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际、上海绿地等共同投资成立海外联合投资公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区“波罗的海明珠”项目。该项目当时不仅成为当时上海企业界对外投资的最大项目，也是俄罗斯20世纪以来投资最大的房地产开发项目。

 之后有万通2010年投资约5亿元承租美国纽约重建项目世贸中心一号楼小部分楼层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。最沸沸扬扬还有中坤地产董事长黄怒波将海外投资的目标瞄准冰岛，尽管经历了从买到租的一系列波折，但其一直未放弃冰岛的投资计划。

近年，随着针对国内房地产业多次宏观调控，而且政策措施不断密集和愈发深入，“结构性调整”与“转型”成为每一个传统的住宅地产房企所不得不面对的问题。在不断的尝试和摸索中，“走出国门、投资海外”的想法正成为越来越多房企的考虑，尤其是从去年底到今年，这一趋势逐渐显现出来。

   万科在今年收购香港上市房企南连地产之后，下半年将设立境外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。而继投资在韩国济州兴建健康医疗城项目首次试水海外市场之后，7月份，上海绿地集团宣布将拓展泰国、澳大利亚的综合体项目。房企的“出海”队伍正在愈发壮大。

房企进军海外的优势： 

    海外华人，尤其高收入人群越来越多：

“出海”房企的投资计划中销售、服务与招商对象相当大的部分仍为中国人，不难看出，中国海内外越来越庞大的高收入人群是他们走出国门的优势之一。

随着海外华人由以前的外出谋生为主的中低收入人群组成，经历时间的推移，转变成由追求另一种生活的高收入人群为主，海外华人已经在产生质的飞跃。同时，越来越多的在中国国内的高收入人士越来越倾向投资海外的房地产市场，房地产公司对客户的服务、销售也就自然而然需要延伸到海外。    

而在海外投资房地产的中国企业，由于文化等因素，对于这些越来越庞大的消费群体，无疑可以最好的选择之一。

    开发门槛较低 、相对宽松的融资与税负环境

 目前在海外发达国家，对于开发商投资房地产业的一些硬件要求并没有国内那么高。很多国家对于开发商的资本金要求很低，例如在美国：具有一定知名度与良好信誉的开发商，往往以5%-15%左右的自有资金就可以启动一个房地产项目，这在国内是不可想象的。 

 同时，海外较为宽松的融资环境也是优势。目前发达国家的贷款利息多为3%~5%，融资成本低，融资渠道相比国内也要多很多。虽然国内企业要建立起自己的在海外的信用需要一段时间，但不得不承认，部分房企的海外投资就是意在搭建海外的融资平台，为今后快速发展准备。

 而由于最近几年欧美国家经济不景气，为吸引外国投资，往往还会给出包括税收在内的诸多优惠政策。据报道：首创置业在法国的投资，除了在拿地上有优惠外，当地政府还在税收等方面给予优惠：头5年的所得税全免，第6年免70%，第7年免60%等。

房企进军海外的挑战与风险：

     虽然海外市场具有一些国内市场不具备的优势，但是，同时也是充满挑战与风险。

 首先，几乎全部“出海”的房企，目前均处于计划和实施的阶段，尚未有成功案例可以借鉴。即便是动手最早的上述的在俄罗斯投资项目“波罗的海明珠”目前才接近第一期“收官” ，股东之一的绿地集团向媒体表示：项目定位、成本控制和文化差异等方面都可能存在风险，整体项目仍然临盈利风险；同时在投入的时间是美金，而拿回的是卢布，如果届时卢布大幅贬值，会带来投资收益上的巨大风险。金融与汇率的风险是国内绝大部分房企从来没有遇过的，但是在海外市场却是一个重要风险因素。

  其次，虽然海外市场看似非常庞大，但是在事实操作中，真正可以投资的国家不多，具体的城市与地区就更少，这由中国与准备投资的国家的国际关系决定，而这些关系往往不是恒定的，变化的风险往往无法预计与控制。而这些国家、地区本身的时局与经济环境变化更是房企不得不考虑的风险。

 最后，摆在进军国际化的房企面前一个更为残酷的事实与挑战是：受到当地很多国内房企从来没有接触过的不同法律、政治、文化、宗教、行业惯例、管理等因素的影响，企业的出海计划往往很难一帆风顺。

总而言之：

     虽然相对比国内近年长期调控的房地产市场，海外无论是政策还是税负，都具有一定不可比拟的优势，而且随着全球一体化进程，国内房企也必然走向国际化。

    但是，我们也要清楚看到国际化的挑战与风险。由于房地产的“不动产”特性，项目无论在哪里投资开发，，也都是一项当地化、本地化的业务。这就要求开发商对于项目所在地的市场必须十分了解；同时，每个国家，甚至每个城市与地区，其法律、法规、行业惯例也不相同，项目考虑的因素是复杂多样的，与国内完全不同；此外，在投资项目当地寻找到合适的合作伙伴对于投资海外的企业来讲也是相当重要，但这一过程由于资源与文化因素，实质操作颇为艰难。

 无论如何，国内房企国际化的进程仍然会继续，进军海外市场的步伐也会越来越快，这是房地产企业发展的必由之路。