【黄峻】满五年非唯一房产过户开征所得税影响如何

本月中山房地产市场出了个新规定《关于明确个人转让住房免征个人所得税手续问题的通知》：房产证出证超过5年以上二手房，且是家庭唯一生活用房，卖方才能减免个人所得税。

而中山近12年来的征收情况是：在楼市调控时，出证超过5年的普通住宅均能免交个税，无须唯一住房；在非楼市调控时就是出证超过2年，也是没有要求唯一住房，普通住宅均就能免交个税。

这一政策于2012年6月8日开始突然大转向，中山市地方税务局突然发布通知，从来没有出现过的“家庭唯一生活用房”变成必要条件。上述《通知》实施之后，房产交易方不是家庭唯一住房的，即便房产证过了5年，还是要对卖家征收个人所得税。有两种征收方式：如能提供房地产原值的合法有效凭证的，按差额的20%计算征收；不能提供的，则按成交价总额的3%征收。差额主要是指现在的成交价减去原来购房发票上的金额及相关税费。针对国内很多城市可以将装修、中介等费用从差额中减掉，中山相关部门工作人员表示：中山目前做不到这一点，不接受那些发票作为成本。

而按照深圳、珠海、佛山、东莞等珠三角城市的地税部门，房产交易个人所得税缴纳标准：不免征的话，卖家必须按照差额的20%缴纳个税；在无法查实原购房发票的情况下，可以按比例征收，有些城市是按全额的1%，有些是2%，与中山的标准3%存在倍数级较大差异。

 其实，这事情并不意外。

 首先，这个《通知》所依据的“国家规定”在1999年已经出台，不过一直是以“规定”形式，至今没有纳入“法”。而这个规定的5年、自住用房，其实税法是模仿美国加州的房地产税法，这在我在美国研究房地产时就发现，连20%的增值纳税也是照搬的。

这样看来，该规定在纳税依据上是有法可依、“国际惯例”。

其次，国内经济发展目前仍然是“三驾马车”，而2010年开始出口每况愈下，而内需消费一直是极力想大幅提振却效果不如人意，那么投资与房地产就是目前国内经济走出困局唯一选择。

那么要靠投资与房地产市场，方法无非就是：一方面加大货币供应量，这点从最近央行公布M2已经超过90万亿人民币可以看出(估计国内2012年全年GDP也不足40万亿人民币)；另一方面就是在房地产市场下功夫。

而在房地产市场上，已经经历2年多楼市调控，一手房（新增商品房）市场已经萎靡不振，正待解困，调控已经不得不放松，想在其中增加财政收入已经不可能。那么就剩下二手房市场还有政策操作空间。

最后，近年来中山市政府为了公共利益，民生工程投放力度非常大，投入大量财力美化城市与建设公共设施。这点作为出生于中山的我，也是深感欣慰。

当然，这些大量的投放，无疑离不开财政。而近年来无论是国内外经济环境都是比较堪虞，地方政府财政收入没有突破性发展，这些财政投放，就面临巨大资金压力。

按照估计，房地产市场是地方财政最大的依赖之一，而一手房已经调控如此，那么就剩下一级土地市场与二手房市场了。最近加大力度推出土地招拍挂，但是市场反映非常冷，所以加大二手房税负就是唯一出路。

对于政府出台的规定，我认为是合情合理的。唯一感觉不太适合的是：（1）中山市的个税按照3%，比珠三角周边来说是最高标准，不太适合，因为中山的房地产方面税负已经是国内最高的城市，尤其报建费、公共设施费等在国内绝大部分城市没有征收，在来个最高标准，难免影响市场健康发展。（2）对于装修款、中介费、物业管理费等实际发生的“房产持有成本”，在国内参考“原点”美国是完全可以正常抵扣，也是真真实实的“国际惯例”，也符合国内税负相关精神（增值税就必须实际发生增值），而且应该参考国内物价指数来抵扣（10年前10万元与现在是不同概念）。目前这种“不认”这些费用，于情于理不合适。

那么，存在就是合理，我们无需过度研讨。我们关心的是：对于日后房地产市场会怎么样？

个人看法，上述《通知》在实际上是增加了大量普通住房的交易成本，制约了二手房市场。

但是，也可以从另一角度发现新的市场机会。因为人民币发行量不断增加，国内投资无非就是股市与楼市，而越来越多人发现股市是“击鼓传花”，那么投资的资金还是会在房地产市场徘徊。而由于过去出证2年或者5年可以大幅免税的普通住房与无法免税的“豪宅”存在交易成本不同，而现在变成交易成本一致，那么----该部分存量资金与市场上新增资金会向豪宅市场倾斜，豪宅市场会越来越有利于投资。顺便提一下：国内从来没有认为投资房地产是违法，只是政策上不鼓励。而山顶、海边、江滨的豪宅市场将会容纳了大量从普通住房出逃的投资性需求。