【黄峻】房企正面临考验之二---商业地产

继上期的《房企正面临“公共危机”考验》指出：这次楼市调控就是“大洗牌”，冠冕堂皇叫“结构性调整”。 那么“结构性调整”就意味着相当部分房地产从业人员、相当部分房地产开发企业要面临巨大的压力：To be or not to be！（生存还是消失）。楼市调控不会直接打击房企，通过企业并购、部分开发商“伤重离场”来体现。而在具体上就是通过“公共危机”与“商业地产”最为“终结性一击”。

本期就再细说商业地产。

在2008年中国的拯救经济的“救市行动”中，大部分人可能就记住4万亿刺激经济方案，其实，在同时还有一个导致目前全国集中开发商业地产的具体措施：为了拉动内需，对于商业服务业的大力扶持，延伸到商业地产的史无前列的“支持”。

其后全国各省市按照这个精神分别制定具体实施条例，很多条例目前仍在执行中。

例如：通过“三旧改造”等条例，对于改造的土地所有权拟转变成商业用地，免征收增容费增容；加大商业地产招商引资优惠，大部分商业用地公开招拍挂价格低于同期住宅项目用地；对于写字楼的租赁，地方财政提供补贴或税收减免等等。

本来商业房屋价格就高于普通住宅，商业用地基准地价要高于住宅等，这些强而有力的政策支持，无疑对于开发商是重大利好，尤其是很多生存空间越来越小的中小开发商。

而2010年4月开始的“楼市调控”，其实一直就是“针对住宅”，商业地产影响最小，也强烈加速了房企向商业地产转移，而中小开发商由于资金、品牌、人才等不具备与大型开发商竞争住宅的优势，对于商业地产的转移特别强烈。

最后，因为商业地产在“账面预算”中，利润远远超过住宅项目(一般都超过4-5倍)，而如果单单考虑建设成本却与住宅差不多。

以上三大因素，直接导致全国几乎所有城市的商业地产在2009年至2011年史无前列的集中开发。按照开发周期，在2012年至2015年就会出现非常集中大量的商业地产推出市场。

在此期间，由于市场需求，也让大量的商业地产服务企业一夜之间如雨后春笋满地出现，最明显是“招商服务”企业，连代理商都出现大量的“专攻商业”的。

本来商业地产已经是房地产业“最高层”，在整个房地产业中要求最高，无论是基础还是市场上最缺乏的“前瞻性”、“预见性”要求。

这就潜伏了两个危机：

（1）中国商业地产元年是2002年，发展时间很短，原来真正有房地产知识而同时熟悉商业地产的从业人员基数少之又少。但是由于史无前列的需求，大量原来搞过已经过时的“沿街商铺”的人、原来本身就只是经营商业的“执行者”而非房地产业界的、很多过去“国营百货”等不全面的“人才”，都蜂拥投身商业地产，很多还自封为商业地产招商与运营专业企业。过去的所谓成功完全不意味着日后的成功，何况很多根本就不是专业

 （2）由于所谓“招商”人员来源基本就是这些“百货公司”、“商业街”的“原租客”，从而导致整个商业地产市场的业态出现严重的---自以为“丰富”的单一方向、重复、过时、过剩、大量复制、运营手法同质化！

在最近参加的很多商业地产研讨、论坛后，更加深我的观点：4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复再重复。或许是招商公司基本来自原来同一批的原因，而且设计基本没有前瞻性，部分现在看来已经在“落后轨道”上。

而在开发商本身方面，虽然商业地产无疑是房地产业最高利润的，但是高利润的同时就是高风险，这就是商业地产“硬币”的两面。

但是不少开发商看到“硬币”赚钱与政策利好这一面，对于风险一面却考虑不足。

目前国内大部分开发商原来只是建些“沿街商铺”，搞过商场、酒店、有两栋办公楼已经算是不错。对于真正商业地产，甚至现在热点“城市综合体”，别说熟悉，能理解的已经不错。而市场上现在由于利益驱动，大量所谓“市调”、“策划”、“招商”的野蛮生长与粗制滥造，使到大家以为“准备充分”。

其实，商业地产必须要看到起码12-15年后的运行趋势，提请在建筑设计时充分考虑，在招商时提请编排布局。大家回想我们12年以前经常去的百货公司、街铺，现在有多少还对我们有吸引力？很多恐怕不努力想想都不记得了。

12年前的住宅现在回看，有多少可以还是有吸引力？那么商业地产也一样。但是最要命的是：住宅出售了，就不关开发商事，最多物管操劳；商业地产却是“小孩”一样，一直要“呵护”与运营，时间跨度很大，从而就要面对：产业更替、运营上风险、社会发展的不确定等等很难把控的巨大挑战。

而网购全球化对于中国今后15年的冲击，无疑是大部分所谓“市调”、“前策”、“招商”没有充分考虑的。但是这个冲击对于传统商业是相当大的。从美国、英国网上购物平台发展现状看，2012年网络零售约占全美商品零售总额的10%左右，而且发展势头相当惊人。我们无法准确预见10年后的情况，但是互联网对人类的冲击是有目共睹，网购或许也是一样。而中国的冲击会最大：因为国内交通问题严重、传统企业税负太高、关税太高、贫富差距越来越大，都会加速网购在中国以史无前列的速度发展，从而大力打击传统商业，对于本身已经危机四伏、重复、集中的中国商业地产更是雪上加霜。

所以，目前无论准备建商业地产，还是运营商业地产，连准备购买商业地产的老百姓，都已经是到了“深思熟虑”的时刻，不要以为房地产不要“研究”了。而楼市调控效力叠加，对于房地产市场大洗牌无疑是严峻的，那些还在与传统招商“谈恋爱”的，就要自求多福了。