黄峻：中美房价、税负PK:我们早就“脱轨”了

http://s6/middle/5d08b5a3h94f08e44ffb5&690
美国三藩市市区

本文纲要：

   ●舆论背景：高通胀、负利率、加息、货币增发等讨论热烈。近来提出个中美房价和税负PK

   ●个人浅析：

（1）在2009、2010本人两度专程到美国看楼市，发表了《美国楼市行》1、2、3，浅析美国楼市目前现状。对比下推出《中国房地产的两高两低》。

（2）最近，"与国际接轨"的声音不绝于耳。其实，中国国内的很多大宗消费品、生活必需品早就远高于美国！而中国国内税负更是世界前列。

（3）税负与社会福利犹如《合同》义务与权利。中美PK的话，国内更多“霸皇条款”。

   ●纵论：调控应该是目前市场问题的症结！而不是只调控症状。症状分析应该深入探讨，不能头痛医头脚痛医脚，也不能以“堵”为手段，而应以“疏导”。

以下为正文：

     ●舆论背景：

      近期舆论热度都集中在高通胀、负利率、加息、货币增发等讨论热烈。近来提出个中美房价和税负PK，都是很好的话题，舆论已经不再停留在什么“闲置房”呀、“房价下降XX%”的层面，正在向更深入的症结讨论。

       最近，"与国际接轨"的声音不绝于耳。比如食用油、石油涨价时，有些官员说得"与国际接轨"；比如在反腐问题上，有些官员和“专家”就喜欢对比"发达国家"，举起对贪官的免死金牌；再说到高房价，某些“学者专家”又拿发达国家来攀比，以证明我国房价不高。什么与国际接轨的当下，我们来看看，中美两国PK买房和税负，咱和国际接轨了吗？

 ●个人浅析：

     （1） 在2009、2010曾两度专程到美国研究楼市，期间有幸得到美国本土的资深国际不动产投资师（CCIM）KUO博士的指导和支持。回国后，发表了《美国楼市行》1、2、3，浅析美国楼市目前现状，也解释了一些我们对国外楼市的误解。对比中美楼市后，曾推出《中国楼市的两高两低》，专题讨论国内房地产市场问题症结。在此，再次重点介绍一下国内对美国楼市的误解：

误区一：美国人买房一般是别墅，国内一般是公寓。我在《什么是别墅》中有详细讲解别墅定义。美国楼市对住房部分的分类是： A)condominium，一般简称condo，相当于国内的公寓房,一般有物业管理，有公共设施，部分甚至有小区。每月要交物业管理费和公共费用（如水、暖气）。这其中的个体区别很大，同一城市，不同“location”(地区）价格可以差个几倍以上。有些旧condo就像电影里的龙蛇混杂的“贫民区”，十来万美元有交易（可能更低）。但是，在大中城市有很多非常高端的condo,一般都在海边、山顶，如我在美国三藩市海边参观的一个楼盘，全落地玻璃外墙，一线海景，价格在150万美元以上，远远贵过市区的一般房屋（三藩市一般在50至80万美元左右算不错的房屋）。

http://s12/middle/5d08b5a3h94f09f4a61cb&690
（图片中部为大量自建房，左角为中高端公寓）

B)appartment，其实有点类似condo，但其实是一个独立的建筑物间隔开来，自行分成多个单元（unit）。简单说就是一个建筑物的一部分，所以，一般appartment是租的，不可以独立买卖。而condominium是可以买、租。

C)townhouse，这是在美国常见的，也是被国内误解最多的（国内误解为别墅）。Townhouse另一个学名叫“the grow house”，是指共用部分墙体的联排房屋，不是国内的“联排别墅”（在本文会有介绍）。是没有物业管理和小区的，类似国内的自建房、村镇的“农民房”中共墙连体的房屋。严格讲，townhouse中文学名叫：窄面阔联排共墙体住宅，由加拿大原创，目标是解决年轻家庭第一套住房而设计的，其实就是相当于国内的经济适用房的一种，建筑面积一般在120-150平方米左右为主。所以，根本不是国内的联排别墅！

D)patio house，也就是独立屋，是美国大城市周边、中小城市里最为常见的，也是最容易被国内误解为“豪华别墅”的。patio house是相对于townhouse的概念，其不共墙体，每户四周是独立的，一般都是自己的花园，建筑面积一般较大，很多有多幢建筑在内，大部分只有低矮的篱笆，没有高墙围绕，没有物业管理和小区配套。类似国内城乡结合部四处散落的独幢自建房，款型各异、大小不一、五花八门。patio house有些是成区域分布，有些是前不挨村、后不着店，前者被国内误解为“别墅区”，后者误解为“超豪华别墅、山庄”。其实，patio house在美国是中档住房，部分好区属于中高档。

E)villa，直译为“别墅”，词源至法语，英语另一种表达方式为“Detachded house”,是真正意义上的“别墅”。在中文上，中国最早的别墅是叫“别业”，也就是所谓第二居所。Villa共有涵盖三种意思：别墅、庄园、城寨/城堡，意指真正意义的别墅、豪华的大公馆、庄园住宅。 不管如何，这东西都是独立庄园生活的代称。一个庄园和另外一个庄园联起来构成了庄园区，也就是我们现在别墅区的原形。

别墅（Villa）与Townhouse、patio house相比，除了基本功能相似之外有很多不同之处。别墅是一种带有品位的住宅，代表一种生活方式和理想：首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重要特征，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式（如美国的比华利山、北京的山语间、南京的将军山），简单讲就是必须在山上、海边，四周风景迷人；其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地，简单将就是要么是在一个大的独立别墅区内，区域周边有高墙铁栏、严密物管，要么是在一个豪华住宅区内，四周皆豪宅，各自高墙铁栏。最后，别墅所在区域必须有丰富自然景观，森林也好，湖泊也罢，蕴藏其间的是闹市生活（一般的Townhouse、patio house）永远无法给予的雅致生活方式和四周环境。Villa才是美国顶级住房，价格多在几百万美元以上，非一般美国人可以承受。http://s14/middle/5d08b5a3h94f090d41b6d&690美国三藩市高端自建房（120万美元以上）

总结而言，不要以为美国人都住在“别墅”，都在享受上等物业管理，而国内老百姓多数在贫民区一样的“公寓”。由于居住环境、生活习惯、法律法规不同，中美的居住形态不同而已，大部分美国家庭还是以“自建房”为主，相当多连物业管理都没有，极小数才住得起别墅的。

其实真正区别是美国的公共设施、公共环境非常好，居民交的房地产税负、物业税都专款专用，所以就算中、低端房屋，没有物业管理，但是四周都像国内别墅区一样便利、优美。而国内老百姓交的房地产税负（包括地价）、公共设施配套费等，大都“打了水瓢”，居住环境远远不如美国而已。（详见《什么是物业税》）

误区二：美国房子面积算的是居住面积，中国房子面积计算是建筑面积。这个误区很大，主要因为对美国楼市情况不了解，以偏概全。看完上述，你就会明白，由于美国“自建房”为居住主要形式出现，与国内自建房其实一样，自建房哪里来公共面积呀？所以自建房部分无论美国还是中国，都是建筑面积就是居住面积！而因为国内目前主要居住形式是公寓，就存在公共面积，公共面积部分无论是美国还是中国，都要缴交相关税负、建筑成本，所以，在美国的公寓一样产生成本。由于美国是联邦制度，每个州法律不同，有些是与国内一样，公寓是算公摊的（要不谁来付这个钱呀），有些必须将公摊成本打入居住面积计算。说白了，其实大家都一样，羊毛出在羊身上，要不，公共面积（例如通道）谁来建设呀？

而美国的房屋中的车户等“土户”，有很多是自己加建的（没有正式手续），没有业权，所以买卖是不算面积。

误区三：美国没有毛坯房。这个简直顺口雌黄！美国的房地产市场已经是一个在稳定政治环境存在了几百年的成熟市场，人口增长率也不高，所以美国目前市场上存在大量二手房，新建反而很少！而中国房地产市场才在1998年正式市场化，才短短12年！而人口增长远超美国，更重要是中国目前才进行“城市化进程”，美国在上世纪已经完成了！

所以，中国目前是以大量新建商品房（公寓）为主，美国是以二手房（主要是自建房）交易为主。因此，美国大量二手房连装修转让就很平常了！而我在美国参观的新建公寓（高端海景洋房），200万美元的房子，就粉刷了四周，布了电线，装了门窗，都是没有传言的厨房用品、盥洗室浴缸、马桶、脸盆、淋浴、储藏柜到位。当然，发展商是可以帮我配备的，不过是要加钱！

总而言之，其实中美在这方面区别在于二手房为主的市场与新建房为主，不要以为美国人都是慈善家，买房就额外送你全屋家电、装修。其实，美国人买卖房屋的价格，家电、装修是考虑因素，天上不会掉馅饼的。

   （2）最近，国内"与国际接轨"的声音不绝于耳。其实，中国国内的很多大宗消费品、生活必需品早就远高于美国！而中国国内税负更是世界前列。

在美国的车价、油价真的让人汗颜！同一部车，国内往往比美国贵几倍！！！（很多高端车价格是中国的四分之一）油价也比国内低20-30%（而汽油的品质比国内高起码10个标号）。什么世道呀？中国目前的人均收入远远不如美国，而衣食住行中的大宗消费品--车价、生活必需品---油价，居然大大抛离美国！与国际接轨？我看中国早就脱轨了！与美国简直不是“一个轨道”上！

     而中国国内税负更是世界前列。这主要是税负种类多、重复征收、不合理造成。还是老话：羊毛出在羊身上，老百姓负担能不大吗？房价能不高吗？（详见《中国房价问题就是两高两低》）

    （3）税负与社会福利犹如《合同》义务与权利。中美PK的话，国内更多“霸皇条款”。

     其他的不说，就以物业税为例。美国的物业税是专款专用，必须用于缴纳物业税的标的所在区域（不是整个城市）的周边配套，例如治安、交通、医疗卫生等。在美国交了较高物业税，意味着你享受的“福利”不同。例如高端住宅区，物业税都很高，警察是巡逻很密，保障你的安全；而最低端的贫民区，物业税很低，警察就因为配套经费问题，很少出现，变得相对有点“龙蛇混杂”，这是权利与义务均衡。

     而国内的物业税变种----房产税，我个人估计肯定不是“与国际接轨”，交了是白交，治安还是另外缴物业管理费请保安实在。

而美国每开征一个新税种，都对应一样问题，大部分是对应新福利（或增加福利程度）。所以，我想问：新征房产税，是不是应该与国际接轨，买不起房的人租房不要钱、少交钱呀？（详见《什么是物业税》、《中国房价为何长期牛市》、《中国住房问题症结在于税负过高》 ）。

●纵论：调控应该是目前市场问题的症结！而不是只调控症状。目前中国楼市问题的症状：房价与收入不匹配等等，这些东西其实不要再无谓研究。调控的目的不是高房价！而是高房价背后的原因（症结）----高税负低福利、管理不到位。调控分析应该深入探讨，不能头痛医头脚痛医脚，也不能以“堵”为手段，而应以“疏导”（详见《大建廉租房是错误的》）。

，