在房地产市场层面看，1998年是国人值得记住的一年，那年两项改革永久地改变了国内的房地产市场和居住面貌：

（一）是住房体系实施全面市场化    这具有划时代意义。因为在此之前，全国范围的大部分的老百姓即使有房住，也不是自己的财产，更不能买卖（个别省份在此之前在试行），也就是说，老百姓既无财产、又无股权，是真正的无产者，居住一般都得靠单位，而不能完全自由支配。但在住房市场化改革后，全国全部范围的房子可以私人拥有并能自由买卖，不少老百姓从此成了有产者，同时全国范围允许民营和海外企业正式参与房地产开发。这是国内房地产市场的质变化，因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位（有关部门）捆绑在一起时，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“他人”手里，这样你就不得不顺从、甚至屈服于外来力量。1998年后老百姓在法律层面真真实实有了自己的私有财产——房子，这就是住房市场化改革的意义，也是私有财产的意义，也是国内房地产市场走向市场化的里程碑。

（二）是住房按揭贷款制度的推出   1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款，是1950年代后中国普通老百姓第一次能用到的大型金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品，缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距，让中低收入的人也能有机会像高收入者一样，较早买到房子、汽车等，或者买多套房投资。如果没有按揭贷款，市场化后的房地产就只是高收入阶层的市场，不仅中低收入家庭年老之前买不到房，就连其子女，再有出息也没法在婚恋市场上与较为富有家庭子女竞争，房地产市场化就形同虚设。因此，按揭贷款以及许多其它金融产品，能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间，拉平他们跟富有阶层的机会差距，这就是为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措，等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距，使他们在机会上空间更小。同时，一旦房产是私有化并且可以自由买卖，也可以做抵押按揭贷款了，房子不仅仅是老百姓家庭的财富，而且还可以随时转变成资本，使这笔财富不再是死的，而是能再投入生产、消费的资本，进一步巩固房地产市场化的基础。

     1998年的上述两项制度的改革已经改变了中国社会的物质和精神面貌，极大的提升了老百姓的权利和财产意识，也强化个人的自信度，尤其对于日后的房地产市场发展奠定了基础。

     今天来看，1998年的房产市场化和金融改革成功，以至于从那以后房地产市场的需求不断上升，供不应求，房价不断上涨。接下来10年，房地产市场可谓翻天覆地，现在已经是全国上下人人谈房论市。近年来，由于社会不断发展，舆论慢慢变成以“呼吁政府压制房价，以实现居者有其屋”为基调。于是，过去几年，当房价上涨时，人们就呼吁政府出“重拳”，一些“评论员”还会把买房和爱国连在一起，甚至在社会上“愤青”之风日盛，出现了专以“为房奴打不平”的写手。目前的房地产市场舆论界已经是剑拔弦张的境地，开发商、“炒房者”与所谓的房奴们、愤青们已经好像是势不两立。

     经过近几年的一系列的房地产调控，到今天，从历史总体来看，不仅房价越调控越高（波段形态的上升），而且，行政手段差不多已用尽：限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款......。我在本报上几期的《楼市美国行》中已经详细说过，上述的行政手段和措施估计是参考欧美国家的现行办法，而且基本上我们出台的是严厉多了，集中度也较高。但是，如果从市场化和发展的角度看，这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天，房地产市场的“市场性”正如国内的A、B股市场一样，越来越受怀疑，恐防被冠以“政策型市场”的帽子。

房地产市场的反思   综上所述，房地产市场目前的种种矛盾纷纷扰扰，市场化程度正在考验中，而调控的结果近年来也变成有点“一抓就死，一放就乱”的味道。房地产市场已经去到要真真正正、切切底底反思的时候了。

    个人认为，在大方向思路方面，应该站在更高的高度，把房地产市场放在整个经济发展与社会发展的长久目标中思考，今天的所有政策举措应该与房地产市场长久规划的蓝图一致，而不是头痛医头、脚痛医脚，也不是过度的行政干预（注意：是过度的，非适度的），政策举措也应该连续连贯，过渡自然顺畅，同时更多的较大范围论证，无论是制定还是执行更公开、更人性化。另外，一个重要问题是政策举措之间必须协调统一，不互现矛盾。

另一方面，抛开目前的房地产市场是1998年初衷意义上的“市场”，还是计划经济意义上的“政策市”不管，今天的房地产市场局面在一定程度上是一些房地产制度、经济制度、税务制度的历史缺陷造成。房价失控的原因一定程度上源于供求关系的发展反复多变，也源于宏观政策的反复多变。同时，也应该清清楚楚的认识到，对于一个高速发展中国家，历史证明：房地产价格的上升是一个必然的趋势，无论其中的上下波动，因此，调控的唯一目的是防止过快上涨，而非“打压房价”，这点必须准确无误，而且在舆论上应该进行有效引导。

在思路的战略层面清晰后，具体的战术性安排才能清晰到位。我认为具体应该反思的有三方面：

（1）税务制度、相关规费方面：目前的税务征收“数量”仍然是各级税务部门的考评标准，而目前我国的综合税率在全球已经处于“先驱”位置。房地产的税费（税收和相关规费）其实真的很高，而且相当部分属于“流转税”，与国际上通行的不同。其实，所有的税费最后还是转接到消费者身上。所以，单纯从房地产方面调控改革，不从税务方面入手减税减负，房价成本中的税费部分是无法降低。参考国际上成功案例，减税减负才是发展市场经济的较好办法，结合目前我国的实际情况，为了舒缓房价上升压力，“流转税”的去留问题值得反思。

（2）“实物分配”形式解决中低收入家庭居住问题：正如1998年的住房制度改革，其中重要是以货币化代替实物化一样，仍以“实物分配”形式解决中低收入家庭居住问题不但是房地产市场的市场化的倒退，也是对1998年住房制度改革的巨大成功的漠视。具本人浅见，所谓的“公屋”制，是参考香港和新加坡，但是，我们为什么不参考更为成熟的欧美市场？现在国际上较为合理而成熟的主流是货币化，“公屋”制早就变成辅助手段（具体可以参考我在本报的《楼市美国行》）。因此，如何解决中低收入家庭居住问题值得反思。

（3）舆论和消费习惯方面：目前的房价与房地产市场问题，不是那些所谓“学者”、“专家”所说那么简单易见的，与政策面、决策层、社会经济制度等等互现关联，千丝万缕。在舆论层面上，目前的房价问题好像都是“无良开发商”造成的，而且现在是愈演愈烈，不少人甚至以发表声讨开发商文章为职业和出名办法的，让社会上的仇视、愤怒情绪不断抬头（近来已经发生了“扔鞋门”）。因此，舆论方面政策层面不应坐视不理，这样影响和谐社会的发展，也不利于普通老百姓如实了解房地产市场的真实情况。而消费习惯方面，目前的“购买住房”还是主流，对于“租住”仍然反感不接受，无疑增加房价上升压力。由此，舆论和消费习惯方面的引导、疏导也应反思。

      正如耳熟能详的大禹治水故事，对于治理房价这个“黄河水”，看来应该更多反思。或许我们应该更多的疏导、引导、减税减压，而非头痛医头、脚痛医脚，或是“堵”的办法；在执行层面能够步调统一，法律法规互相协调而不自相矛盾，这样才能让房地产市场真正可持续、和谐、健康发展。