4月第四周楼市销售持续高位

先看全国关于第四周（4月20-26日）的房地产交易数据：1）从周环比看：已公开数据的部分城市中，第四周房地产交易量中值上升为5%（第三周为3%），而与上月周对比也基本呈上升态势；2）在销售方面：从周环比角度看，出现了1%的下降，主要原因是中低档住宅的销售比重持续增加，但对比上月，均价上升了约3%；3）从 2009年1月1日至2009年4月26日整体表现看：周交易量呈不断同比上升趋势，大部分城市交易量已经超过了07年同比水平；4）在库存水平方面：三大板块市场库存水平优于全国平均水平，珠三角、长三角库存存量已经低于12个月。全国其他地区优势不明显，情况并没有根本改变。

综合上述数据，我们可以基本了解目前的楼市的概况。在成交量方面：在4月的成交量，全国大中城市普遍达到或超过07年月平均水平，而三大板块基本已达到07年以来的成交量高峰期。而在这轮回暖中，主力仍然是本专栏前期提到的中、小户型。而房价方面：由于持续高成交量，中、小户型及中端以下楼盘已经开始收回优惠，而高端楼盘已经开始加大力度推盘，成交量也开始活跃，使到三大板块房价开始进入微升态势。供应量方面：与近期活跃甚至峰值成交量相比，供应量明显不断缩量，目前全国大部分城市一手房可售面积持续小幅度下降，而由于市场回暖，目前刚性需求正在向改善性需求过渡，二手可售面积居于07年以来历史峰值。

我们再细看三大板块：（1）长三角：成交量持续上升，形态优于07年同期，价格目前呈现“多空博弈胶着状态”，典型的上、下窄幅震荡调整格局，而供应量持续与成交量反行。（2）环渤海：成交量有所调整，升幅减少，不过仍处于07年以来历史高位。而北京城区（5环）内房价却近期明显回升，供应量下降但仍是07年以来峰值。（3）珠三角：总体形势及技术形态在三大板块中居于上游，除珠海外，成交量仍有较大升幅，价格在08年10月的底部长时间徘徊后已经明显走出阴霾中，近期普遍略有升幅，而供应量由08年10月至今明显下降，供求关系优于全国平均水平，甚至由于其他两大版块。

整体看楼市目前状态，行业整体反转趋势尚不确定，但多家市场评级机构对房地产的行业评级倾向中性偏正面。不过，由于房地产的地域性、区域性差异与其他行业不同，三大板块的反转向好趋势明显，因此，我们分析讨论时要与全国楼市形势分开，市场回暖主要是针对三大板块的楼市，而全国其他地区的楼市形势并不全面乐观，这点比较容易混淆。而目前三大板块的楼市在第一季度的回升，主要得益于中、小户型的刚性需求为主，但第二季度开始，改善性需求及投资性需求开始抬头，第三、四季度该两种需求会持续增加（而刚性需求比例会有一定幅度减少）。其实经历了07年至08年的“金融海啸”，大部分资本实力雄厚的投资者都“深陷”其中，而刚性需求的购房者本身在社会经济总体中比重较少，参与投资性活动极少，反而成为金融海啸的“幸存者”，“受害”程度甚少，当房价降至其可接受程度时，刚性需求集中释放，这是由于刚性需求是所有购房人群中对价格敏感度最高的，加上受金融风暴影响最小，这点可以从目前成交量中以中、小户型为主力看出。而在成交量回暖后，开发商逐步取消优惠，价格回升后，刚性需求会开始慢慢减少，成交量会有一个反复震荡的过程，这个过程在第二季度会表现明显，而这个时候，随着政府的救市措施的一一落实，及经历了时间的休整，改善性需求会作为购房主力“第二梯队”出现，这点我们只需留意二手房供应量就可评估其走势，而此时由于刚性需求对已经回升的房价感到力不从心，会由一手房市场淡出，部分开始转回二手房市场。这个过程会集中在第三、四季度发生。而在二手市场开始活跃时（那时一手交易量会开始进行平台期，量不增或振荡，价格会慢慢回稳上升），改善性需求和投资性需求会接上最后一棒，成为09年第四季度及2010年的主力，市场才迎来另一个峰值期。

由此，在第二季度珠三角成交量会反复震荡，我们应该密切留意改善性需求的释放。如二手房供应量持续处于峰值，那么，珠三角楼市真正复苏就可以全面确立。