第一季楼市“谨慎乐观”

国家统计局于2009年4月公布了国内房地产市场在09年第一季度的运行情况。根据报告，在总体而言不论投资环境还是销售数据，都有明显“止跌回稳”信号，表面数据要好于市场平均预期。该报告简要表述了五个方面数据：（1）房地产投资增速4.1%，好于预期：虽然三月份增长同比回落了28%，但总体而言较一月份的1%增幅还是大幅度提高了3倍以上。预计今年国内房地产业投资增速将高于年初预期，最终09年投资增长08年基本持平（正负5%以内）。（2）第一季度市场供应量：新开工面积同比下降16%、土地交易量同比下降40%。对于这点很多人会误读，其实作为供应量两个先行指标，同时大幅度下降意味着09至10年初的市场房地产有形供应量将大幅减少，有利于供求关系趋于平衡、价格得以稳定。（3）房地产销量面积增速8.2%、成交额增速23%，远高于市场预期。这里隐含两个信息：一是由于08年第一季销售仍处于较活跃水平，所以09年一季度+8.2%、+23%的增速意味着相当不错的水平，预期全年数据有望实现正增长；二是成交额增速高于面积，价格方面明显趋向回稳，甚至“回暖有升”（但当然是对比08年）；（4）70个大城市房价同比08年第一季下降1.3%。第一季度目前呈现出成交量大幅上升，价格微调状态，符合正常市场规律，由于08年初价格在07年“疯狂”上升后的惯性下，仍然是较为高位，由此，下降1.3%是好于预期，配合“量增”格局，市场不再如08年“有价无市”。

四个主要方面数据表现喜于预期，市场的“回稳”状态须到一定支持，在价格微调1.3%后，“低位”有大量支持，成交量明显放大。但我们同时必须看到：三月份的“国房景气指数”比2月份稍微回落了0.12点，为94.74点（对比08年3月都回落了9.88点）。另一方面，市场分化情况相当严重，“长三角”、“珠三角”、“环渤海”地区一枝独秀，国内其他地区普遍却仍然越来越低迷。因此，在“谈房论市”时大家要小心注意区域性已经产生方向性重大差异，这点须切记。

而国内市场上一个重要的“评级投资”机构——中国国际金融有限公司（简称中金公司），于 4月13日发布了《重点城市商品房成交量周报》第56期，对市场态度有较大转弯。在《周报》中指出：09年4月第一、二周的三大重点地区（“长三角”、“珠三角”、“环渤海”）总体成交量均值上升13%，中值下降10%，年初至4月累计成交量均值升幅高达54%，中值升幅50%；在经历了09年1、2月持续快速回升后，3、4月成交量仍然放大，但增速已经因基数增大等原因有所放缓。至今09年累计成交量（第一季度）比08年同期增加了约50%，显示第一季度楼市明显好转。而珠三角四大重点城市情况：（1）深圳：至08年11月开始成交量已经大幅上升，09年春节后上升势头不变，第一季度成交量已经显著超过08、07年的平均水平！（2）广州：成交量波动非常大，至08年11月开始成交量不断攀升，春节后成交量处于07年以来最高点。（3）中山：09年第一季度月平均成交量高达49.8万平方米，达到07年月平均水平的90%！比08年月平均增加41%，处于07年10月以来历史高位。（4）珠海：目前形势起伏不定，由于中山“抢客”和澳门经济环境未明朗的双重打压，目前成交量由07年26万㎡跌至08年13.3万㎡，09年再加速跌至7万㎡，总体是呈严重萎缩态势，形势不容乐观，而且还有下降趋势。综观珠三角，目前以深圳、中山走势为好，而中山“技术形态”又要优于深圳。

同时，中金公司针对资本市场的整体评级也由原来“反弹非反转”转向为“经济复苏迹象和流动性重新泛滥使市场产生了再度通胀预期”。而中山在珠三角目前处于最好的“技术形态”，随着广机（船舶）与中铁项目落户中山火炬开发区、轻轨一年内通车、广珠奥大桥落实建设、太澳高速年内通车等重大实际性利好，相对来说中山楼市前景要大大优于全国平均水平，或会率先进入整体复苏阶段。对于火炬开发区、中心城区、港口镇及神湾镇，题材丰富持续，应多加留意；而对中、小投资者，出租型物业、别墅、中小户型住宅就成了投资必选了。