从疯狂到迷惘的市场

07年七月，楼市正如烈日一样火红，“北大教授”徐老还在网上与“牛刀”公开赌房价升跌，市场上一片疯狂……而08年的七月，跟随宏观调控的落实、国内资本市场的崩盘，楼市却陷入迷惘中。

楼市正如上期专栏中所述，存在自身行业周期性调整中，刚好又与大环境经济的周期性调整重叠，两个调整形成“共振”，互相加强；而今年国内资本市场的“倒第一”又是一个破天荒、百年难遇的巨大利空，使到虽具有强抗通胀、保值稳定特征的楼市也难免强烈震荡。强烈震荡的结果，首先是“铅华尽去”：一些并不具备优异性价比或价格虚高的楼盘、物业率先“理性回归”；接着是“分化”：不同的楼盘、物业由其自身条件决定其“振动”程度和短、中期价格不同走向；最后是“结构性调整”：房企在“暴风雨”中优胜劣汰，强者生存下来，并且不断“变异”（有点像潘先生的“百日巨变论”）。

而现在正经历这个调整期，接下来的走势主要取决于一下六个因素：一、资本市场的表现。由于06至07年资本市场的异常火爆，吸引了国内大量资金的注入，一度市值超过30万亿人民币（而07年全国储蓄总额约为20万亿人民币，07年全国商品房交易量才2.7万亿人民币）。但都在半年左右快速蒸发了15万亿元，对国内购买力造成窒息性打击。如果下一阶段资本市场根本性回暖，相当部分的购买力会回归，而且，相信经历了“赢得起、输不起”的股市后，大部分资本投资者会在迎头痛击后清醒理智起来，将投资方向与外资投资一样，会优先选择房地产市场。因为无论国内外“热钱”涌入后落地最优载体仍然是房地产行业（尤其是外资对国内资本市场并不感兴趣）。也因为市场容量和安全性、保值性，更多资本市场的资金会流入房地产市场，以此作为“衍生金融工具“进行套利。在一个发展中国家中，资本市场仍然有一定不确定性，仍需要不断完善，风险会相对成熟的资本市场大得多（当然利润也大），在全球性经济调整期，更多投资者会优先考虑选择较稳定、安全的房地产市场。二、人民币升值情况。不言而喻，全球的热钱涌入中国主要原因是作为“国际硬通货”的美元对人民币不断贬值。但值得注意是，人民币对欧元等其它货币升幅不大，所以涌入的热钱主要是以美元为主要货币的投资基金。不过，即使这样，已经是数目庞大了。三、国家的货币政策以及财政政策的方向。由于目前国家要严控CPI上涨过快，因此在CPI没有回落的情况下，货币政策难以松动。但就目前来看，CPI上涨已经开始上升到PPI上涨（上游市场），进入了黎明前最后的黑暗，而且市场开始慢适应了从紧的政策。四、今后国家对“经济适用房”、“廉租房”的执行力度。如果大面积、大规模推行落实，将对商品房市场产生巨大冲击。因为目前国内消费者的消费认知水平仍然不高，消费处于非理性、半理性阶段，对不同产品价格区分、评估、分析能力不高，而在此消费阶段，不同产品价格价值传导机制会异常的发达，会形成房地产“亚马逊式蝴蝶效应”（例如个别楼盘广告宣传楼价2980元/㎡起，会有相当一部分人认为全市现在所有房价快要跌到3000元左右了），从而波及了整个房地产市场各个不同产品（甚至牵连到商业地产）。五、剩余资本对房地产市场认可程度和预期看法。就目前看来呈现出一个巨大矛盾：一方面剩余资本引起资本泡沫必然推动房地产升值，但另一方面，今年上半年房地产市场又让人信心动摇。六、房地产二级市场表现。二级市场由于物业已经相对成熟、周边环境一目了然，相对性价比突出。但由于中山这类二线城市的消费习惯，对待二级市场心态不太健康，以“二手房”、“旧房”相称。其实，在欧美成熟市场，位置好的百年大宅往往如古董一样价值不菲，但目前我们的消费水平仍然如几十年前一样，用“旧家具”（红木）补钱换“聚脂茶几”（纤维板）。

综上所述，今后楼市走向主要受上述六因素影响，而在这段调整期中，我们或会发现商业形地产、别墅，投资出租型住宅抗跌性最佳，不难想象在日后调整期结束，这类产品会率先领涨。