【判项】

一、买方王某与卖方康某继续履行双方于2015年5月20日签订的《房地产买卖合同》（编号：00007XX）；

二、康某应于本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区某小区XXXX房产的注销抵押登记手续，逾期由王某代为履行上述义务，中行龙岗支行协助办理；

三、王某应于办理注销抵押登记手续后五日内向康某一次性支付剩余购房款145万元；

四、康某应于收到全部价款之日起五日内协助王某将深圳市龙岗区某小区XXXX房产过户至王某名下；过户产生的各项税费，由王某负担；

五、康某应于办理过户手续起三日内将前述房产交付给王某；

六、康某应于本判决生效之日起三十日内向王某支付逾期履行违约金（从2015年7月4日起至本判决确定过户之日止以150万元为基数按每日万分之二的标准计算）；

七、本判决未尽事宜，双方按2015年5月20日签订的《房地产买卖合同》的约定条款诚信履行；

颜宇丹律师评析：

其中第二项存在判决表述不周严之处，也即仅判决康某应于判决生效之日起十日内办理案涉房产的注销、抵押、登记手续，却未明确逾期由王某代为履行该义务、银行协助办理的期间。何况判项三要求王某于办理注销抵押登记手续后五日内向康某一次性支付剩余购房款145万元，鉴于判项二王某代为履行的期限未明确，进而直接影响到判项三所指的王某支付康某剩余房款的时间，和判项四所指的康某协助王某将案涉房产转移过户至王某名下的时间、判项五所指的交房时间。关于判项六，在理解适用上容易产生分歧，也即逾期履行违约金计算的截止日、本判决确定过户之日理解有分歧。一种理解可以是：判项四所称的康某收到王某支付的全部房款之日起第五日将办理房屋转移登记手续，签署完整并递交至不动产权登记机关之日。第二种理解是：康某收到房价款之日起五日内，不但要把转移登记该房产的手续签署完整，并递交到不动产权登记机构，且不动产登记机构实际将产权转移登记至王某名下之日，也即此处的过户并不简单地指将申请过户手续递交至产权登记机关，而是指产权登记机关实际将产权过户至王某名下之日。另外，还有一种理解是：执行法院制作裁定书和协助执行通知书，并将其提交至不动产登记机关之日。

由此导致本案执行程序双方争议较大，并不顺畅。

我们再来比较以下本团队代理的胜诉二手房买卖合同纠纷案判决继续履行的法院判项。

【丹柱成功案例一】

审理法院：深圳市宝安区人民法院

原告：XX飞

被告：赖XX

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2015）深宝法民三初字第965号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】

    一、卖方赖xx应于本判决生效之日起三十日内注销房地产抵押登记，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行予以协助办理注销抵押登记；

二、买方ＸＸ飞应于本判决生效之日起四十日内支付被告赖xx购房款285.5万元（如因被告赖XX未履行本判决第一项义务，原告ＸＸ飞代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告ＸＸ飞可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，原告ＸＸ飞应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准）；

三、被告赖xx应于本判决生效之日起四十日内将深圳上述房地产过户登记至原告ＸＸ飞名下，过户登记的税费由原告ＸＸ飞承担；

四、被告赖xx应于涉案房地产过户登记至原告ＸＸ飞名下之日起3日内将涉案房地产实际交付给原告ＸＸ飞；

【丹柱成功案例二】 

被告、被上诉人：张X

审理法院：深圳市中级人民法院

原告、上诉人：彭某某

被告、被上诉人：深圳市XXX贸易有限公司

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2016）粤03民终13734号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】

一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3493号民事判决；

二、上诉人彭某某应于本判决生效之日起三十日内一次性向上诉人深圳市XXX贸易有限公司支付剩余全部购房款人民币1295万元（扣除已支付的定金人民币100万元后剩余购房款为1295万元）；

三、上诉人深圳市XXX贸易有限公司应于上诉人彭某某付清购房余款1295万元之日起3日内配合彭某某办理深圳市宝安区西乡街道XX苑XX栋XX号房屋产权登记至彭某某名下的手续，办理产权转移登记手续过程中产生的税费由上诉人彭某某按照约定予以负担。上诉人深圳市XXX贸易有限公司如拒绝配合履行上述义务而导致强制过户过程中所额外产生的费用由深圳市XXX贸易有限公司负担；

四、上诉人深圳市XXX贸易有限公司应于上诉人彭某某付清购房余款1295万元之日起3日内将深圳市宝安区西乡街道XX苑B6栋05号房屋交付予上诉人彭某某；

【丹柱成功案例三】

审理法院：深圳市中级人民法院

原告、上诉人：常XX、王XX

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2016）粤03民终5259号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】

一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1299号民事判决；

二、张X应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市XX区XX花园XX栋6层6B房产抵押登记，交通银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行应予以协助办理注销抵押登记；

三、常XX、王XX应于本判决生效之日起四十日内支付张X剩余房款2962000元（如因张X未履行本判决第二项义务，常XX、王XX代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，常XX、王XX可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，实际应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），张X应提供收款账号等予以协助；

四、张X应于本判决生效之日起四十日内将上述房产过户登记至常XX、王XX名下，过户登记的税费由常XX、王XX承担，张X应当申请减免相关税费，拒不履行导致增加的税费由张X承担；

五、张X应在收到剩余房款且涉案房产过户登记至常XX、王XX名下后十日内，将涉案房产交付常XX、王XX；

丹柱短评： 

从以上几个案例可以看出，具体判项由法官根据案件涉案房屋现状作出，履行期限并不完全相同，但履行顺序大体相同，所涉房屋存在抵押的，先涤除抵押权，不存在抵押的先交付剩余购房款，再履行过户登记。有些判决会将双方当事人的履行方式明确作出规定，履行期限明晰，紧密相扣，不会被拒绝履行的那一方钻空子，逃避责任。

以下是对二手房买卖合同纠纷继续履行案判项的案例检索

一、

审理法院：最高人民法院

原告、被上诉人、申诉人：安X

被告、上诉人、被申诉人：邵XX

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2017）最高法民再26号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】

一、撤销内蒙古自治区高级人民法院（2013）内民提一字第135号民事判决书和赤峰市中级人民法院（2011）赤民一终字第1195号民事判决书；

二、维持内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2011）红民初字第841号民事判决书。

（2011）红民初字第841号民事判决：一、安X与邵XX继续履行双方于2006年5月28日签订的《房屋租售合同》；二、安X于本判决生效之日起10日内一次性给付被告邵XX购房款人民币608000元，收款同时邵XX将房屋的房产证、大修基金票据及契税完税证明提供给安X，并在收款三日内协助安X办理赤峰市红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋产权过户手续。案件受理费50元、保全费3650元，由邵XX负担。

二、

审理法院：深圳市福田区法院

原告：黄X

被告：李XX、吴XX

第三人：杨X、中国建设银行股份有限公司深圳市分行

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：2015）深福法民三初字第473号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】 

一、原告黄X应在本判决发生法律效力之日起三十日内将（2014）深福法执字第9049号案件项下的被告李XX拖欠第三人杨X的款项及（2014）深福法执字第9049号的执行费，支付至深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号；

二、第三人杨X应在原告黄X足额向深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号足额支付上述判项一确定的金额后，五日内向深圳市福田区人民法院执行局申请解除对深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产的查封；

三、原告黄X应在本判决发生法律效力之日起三十日内将（2014）深中法执字第549号案件项下的被告李XX、被告吴XX拖欠第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的款项及（2014）深中法执字第549号的执行费，支付至深圳市中级人民法院执行局指定的执行款收款账号；

四、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应在原告黄X足额向深圳市中级人民法院执行局指定的执行款收款账号足额支付上述判项三确定的金额后，五日内向深圳市中级人民法院执行局申请解除对深圳市福田区滨江新村东区xx栋xxx房产的查封

五、如原告黄X代被告李XX支付的上述判项一确定的金额以及原告黄X代被告李XX、被告吴XX支付的上述判项三确定的金额，少于原告黄X尚未向被告李XX、被告吴XX支付的购房款1530000元的。被告李XX、被告吴XX应在原告黄X代偿上述判项一、判项三确定的款项后，2日内向原告黄X提供收款账号，原告黄X应在收到被告李XX、被告吴XX提供的收款账号之日起十日内向被告李XX、被告吴XX支付剩余的购房款；

六、被告吴XX、被告李XX应于深圳市福田区滨江新村东区xx栋xxx房产被（2014）深福法执字第9049号案件以及（2014）深中法执字第549号案件解封之日起三日内与原告黄X一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产过户登记至原告黄X名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；

 

三、

审理法院：深圳市罗湖区人民法院

原告：深圳市格天瑞科技有限公司

被告：陈永英

第三人：美联物业代理（深圳）有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2016）粤0303民初8590号

（来源：中国裁判文书网）

【判项】

一、确认原告深圳市格天瑞科技有限公司与被告陈永英之间的《房屋转让合同书》应继续履行。

二、原告深圳市格天瑞科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将剩余购房款人民币135万元支付给被告陈永英；被告陈永英应于本判决生效之日起三十日内协助原告深圳市格天瑞科技有限公司办理房产产权的抵押解除及转移登记至原告深圳市格天瑞科技有限公司名下的相关手续。因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从原告深圳市格天瑞科技有限公司应向被告陈永英支付的剩余购房款人民币135万元中直接扣除。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应为抵押解除手续办理提供必要的协助；被告陈永英应于收到剩余购房款人民币135万元之日起十日内将上述房产交付原告深圳市格天瑞科技有限公司使用。

三、被告陈永英应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市格天瑞科技有限公司支付违约金（违约金以人民币140万元为基数，自2016年3月29日起按中国人民银行规定的贷款利率标准计算，计至本判决判项二确定的交付房产履行期限截止日）。

 

四、

审理法院：深圳市南山区区人民法院

原告：尹炯

被告：梁菊

第三人：深圳一方天房地产经纪有限公司中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2015）深南法民三初字第337号

（来源：无讼案例）

【判项】

   一、被告梁莉继续履行于2015年1月29日与原告尹炯签订的《二手房买卖合同》，具体包括：

   1、被告梁莉应于本判决生效之日起三十日内办理A房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告梁莉逾期未办理的，原告尹炯可在被告梁莉逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告尹炯应支付给被告梁莉的购房款中予以抵扣）；

   2、原告尹炯应于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告梁莉支付剩余购房款261万元（除定金10万元）；

   3、被告梁莉应于原告尹炯付清购房余款261万元之日起3日内配合原告尹炯办理A房产权登记至原告尹炯名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告尹炯自行负担；

   4、被告梁莉应于原告尹炯付清购房余款261万元之日起2个工作日内将涉案房产交付给原告；

   二、被告梁莉于本判决生效之日起十日内向原告尹炯支付违约金（违约金按每日1355元的标准，自2015年4月17日起支付至本判决确定的被告梁莉应履行完毕义务之日止）；

三、驳回原告尹炯的其他诉讼请求。

 

五、

审理法院：深圳市盐田区人民法院

原告：叶铭智

被告：梁开业

第三人：深圳市新基地房地产评估有限公司沙头角分公司

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2015）深盐法房初字第142号

（来源：无讼案例）

【判项】

   一、原告（反诉被告）叶铭智与被告（反诉原告）梁开业继续履行双方于2015年4月21日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，原告（反诉被告）叶铭智应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）梁开业剩余购房款人民币1900000元；

   二、被告（反诉原告）梁开业在收到上述购房款人民币1900000元之日起十日内立即配合将位于深圳市盐田区沙头角沙深路西南段瀚海翠庭226D的房产过户登记至原告（反诉被告）叶铭智名下；

   三、驳回原告（反诉被告）叶铭智的其他诉讼请求；

   四、驳回被告（反诉原告）梁开业全部反诉请求。

六、

审理法院：深圳市龙岗区法院

原告：郭洁

被告：朱玉书

第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2016）粤0307民初13535号

【判项】

一、原告郭洁与被告朱玉书继续履行双方于2016年6月17日签订的《二手房买卖合同》，具体事项包括：被告朱玉书于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行还清深圳市龙岗区龙岗街道东方瑞景苑商住楼D座2601房产的按揭贷款并办理注销该房产的抵押登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行协助办理，原告郭洁于涉案房屋抵押登记注销之日起五日内向被告朱玉书一次性支付剩余购房款360万元；如被告朱玉书未按时履行上述注销抵押登记手续的义务，则原告郭洁于本判决生效之日起二十日内向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行还清上述房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（总房款400万元-定金40万元-上述贷款余额本息）一次性向被告朱玉书支付，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行协助办理；被告朱玉书应于收到全部价款之日起五日内协助原告郭洁将上述房产过户至原告郭洁名下，过户产生的各项税费由原告郭洁承担；被告朱玉书于原告郭洁取得涉案房屋房地产权证书之日起三日内将前述房产交付给原告郭洁；双方遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。

二、被告朱玉书于本判决生效之日起二十日内向原告郭洁支付延迟履行违约金（以360万元为基数按每日万分之二的标准从2016年9月2日起计算至注销抵押登记手续办理完毕之日止）。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

  

丹柱结语：

由于每个房屋买卖合同纠纷的案情并不完全一致，那么相应的判项就会有所不同。而且，类似的案子，同一个法院的不同法官，所做出的判项也不是完全相同的，法官有自由裁量权，且我国是大陆法系，判例具有参考意义而非遵循先例。

然而这些判决的判项也有一定规律，先解决继续履行所面临的障碍，买方再支付剩余购房款，卖方最后交付、过户，不同之处多在于履行期限。执行的依据是判决，判决中所涉履行方式之间需存在严密的逻辑架构，判项之间要有衔接，这样就不会出现当事人利用判决漏洞来逃避义务不受约束的情况。