根据《中华人民共和国合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”原则，一般情形下，拍卖房屋如果带有租约，新的买家不能要求租户搬离，也没有权利收房。但实践中，借用虚假租赁合同以逃避执行的情形比比皆是。深圳法院在司法拍卖不动产工作中，如何处理法拍房被占有使用无法腾空的问题？又是通过哪些方面认定租赁合同的真实性？

广东丹柱律师事务所颜宇丹律师在接受第六期《法官说法》栏目的采访过程中，以深圳市南山区人民法院民三庭审理的一起真实案例为视角，结合法律法规、相关政策和司法实践情况，对深圳法院在处理法拍房问题上的做法和如何认定虚假租赁合同发表了看法。

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案情简介

原告黄某通过法院的拍卖程序，拍得位于南山区某小区的一套双拼房。该房产的原业主于某香（执行案件的被执行人）一直在拍卖房中居住拒不搬离，同时还有张某和于某来居住在涉案房产，且三人称涉案房产系由于某香出租给张某和于某来居住使用，并认为根据法律有关“买卖不破租赁”的规定，租赁合同对黄某有效，黄某无权要求张某和于某来搬离。黄某无奈，起诉要求三人搬离并支付房屋使用费。

法院经审理认为，三位被告提交的相关证据不足以证明三位被告之间存在真实合法的租赁合同关系，该租赁合同对原告并无约束力，被告张某、于某来以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离涉案房产并无合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。三位被告拒绝交付房产、占用涉案房产于法无据，故判令三位被告搬离、交还涉案房产并承担房屋使用费等费用。

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法官说法

庞海婷法官，女，深圳市南山区人民法院二级法官

受访法官庞海婷认为，在该案件中，虽然三被告提交了租赁合同、转账记录，以证明被告租赁了涉案房产，但法院判决认定三被告之间不存在真实的“租赁关系”。原因在于，一般的租赁合同都是约定承租人按月或定期支付租金、租赁期限也都不会特别长，且通常都会约定承租人须支付租赁保证金（押金），在合同期满承租人没有违约行为的情况下，再退还押金。

本案中当事人提交的租赁合同，约定租期为20年，法律允许的最长租约是20年，超出20年的，超出的期限无效。该合同约定的租期已经是最长的了，同时租金在3年内付清、押金以被告张某的装修房屋费用作为押金等，前述约定明显与正常的房屋租赁合同的约定不符，有悖常理。而从实际履行的情况看，三被告提交的转账记录仅能证明于某来以及张某曾向于某香转账支付过款项，不能证明该款项系用于支付涉案租赁合同的租金，且转账金额与实际约定的租金金额并不完全相符。从合同约定和实际租金的支付情况来看，均不像正常的租赁合同。

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律 师 看 法

颜宇丹，广东丹柱律师事务所主任律师

深圳市律协房地产法律专业委员会委员

在接受第六期《法官说法》栏目采访时颜宇丹律师表示，深圳法院在处理法拍房的问题上，如今产权交易更加透明化，比如对于不动产占有使用或租赁情况，执行法院负有特别提示和说明义务，执行手段也更为强硬化，比如对于拒不搬离的，采取停水、停电、停气以示警告，或者罚款、拘留的强制措施，严重的甚至会追究刑事责任，在一定程度上提高了竞买者的竞买意向和拍卖处置效率，成交率因此显著增加。

关于如何认定租赁合同的真实性，颜宇丹律师在受访时对深圳法院审判工作高度赞扬。她指出，深圳法院审判人员的法律素养、工作能力、证据认证能力一直以来普遍较高，经验也较为丰富，这是大家有目共睹的。法院在拍卖涉案房屋之前，应依职责查明拟拍卖房屋的权属、现状、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等情况，一般都能快速识别租赁合同的真实性以及有无虚假租赁逃避执行的情形，从而为下一步交吉拍卖创造条件。如果发现租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前、未办理租赁登记备案手续、约定的租赁年限过长或者一次性付清租金等情形，法院一般不会直接认定存在真实有效的租赁合同关系。

另外，颜宇丹律师提醒广大承租人，承租的房产被法院强制拍卖时，承租人负有向法院如实披露信息的义务，且应当及时向法院提交书面的租赁合同，用以证明存在真实的租赁合同关系，如若不能，则承租人应自行承担占用涉案房产无合法依据，应搬离并交还房产的不利后果。