3月25日深夜，深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容总共六条，其中实行差别化住房信贷政策方面的内容规定：对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行由原来的3成改为最低4成。二套首付“三改四”的新政将直接导致一些由于首付比例增加而解约的纠纷。关于买方是否违约的问题，笔者颜宇丹律师收集到与这次新政相似的2010年房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的法院相关审判意见及案例。

一、银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。对房屋买卖合同明确约定以按揭借款方式付款，且买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

二、如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。

 三、对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

四、房贷政策的调整属于“不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求解除合同，由出卖人将收受的购房款或定金返还买受人。而对于举证的程度，只要当事人能举证证明有确属政策变化的原因不符合贷款政策即可，无须举证证明经申请未获银行批准的事实。关于买方应承担何种程度的举证责任以证明其确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的问题，可在审判实践中根据具体案情予以把握。 

相关案例：转自《深圳特区报》

卖方向买方索赔违约金２０万

２０１０年４月１１日，吴小姐和陈先生在中介撮合下，签订了《二手房买卖合同》，约定将吴小姐位于罗湖的一套住房以９９万元的价格出售给陈先生。双方还约定：买房者陈先生支付定金２万元，并在同月２１日之前将首期款支付到指定监管银行的账户中，并向按揭银行提交按揭申请资料。如果买方没有按合同约定的期限履行义务超过５日，卖方可以解除合同，并要求对方按照转让成交价的２０％支付违约金，或没收买方已支付的定金。

当日陈先生支付了定金２万元，并向广东发展银行田贝支行申请按揭贷款。同年４月２６日，吴小姐和陈先生还签订了《房地产资金委托监管协议》，陈先生将首期购房款２５万元存入该银行进行监管。但陈先生的贷款没有获得银行批准，银行给出的理由是：同年４月１７日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供１年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。陈先生并非深户，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。

同年７月２６日，陈先生又来到中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但同样因为“限贷令”，加上吴小姐和他对已经监管在广发行的首期款资金转移未能达成一致，因此陈先生仍未能取得贷款。

同年８月，吴小姐将陈先生告上法庭。她认为因为陈先生怠于办理银行贷款，导致合同无法履行，请求法院判令陈先生支付合同违约金共计２００４７５元。

一审：双方均不构成违约

一审开庭时，陈先生提出反诉，称因吴小姐拒绝配合其解除在广发行２５万元首期款监管，导致他无法到邮政储蓄银行办理按揭贷款，请求法院判令吴小姐双倍返还其定金４万元，并解除目前仍在广发行监管的２５万元首期款。

罗湖法院审理后认为，吴小姐和陈先生签订的《二手房买卖合同》属有效合同。但由于陈先生并非深圳本地居民，且不能提供１年以上当地纳税证明或社保证明，因此广发行拒绝了其贷款申请。此后陈先生又向邮政储蓄银行提出按揭申请，但吴小姐和陈先生不能就首期款交付问题达成新的一致意见，导致交易失败。

在此案中，涉案房屋买卖合同中约定了买房以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项。以此可以认定，双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因２０１０年４月１７日银行贷款政策调整，买方无法在约定的时间内取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责于任何一方，买卖双方均不构成违约，无需承担违约责任。

该院遂作出一审判决：吴小姐应返还陈先生定金２万元，并配合陈先生办理在银行的２５万元首期款资金监管解除手续。
 

二审：无力履约还是借口违约？

吴小姐不服一审判决，向市中院提起上诉。

她认为，即使是贷款新政出台后，陈先生也完全符合贷款条件，因为陈先生从２００９年８月开始在深圳购买社保，到２０１０年７月已经购买了１年的社保。同月陈先生到邮政储蓄银行申请按揭时，已经符合缴纳１年以上社保的条件。她认为，陈先生因为贷款新政出台后担心房价会跌，所以故意不提供社保证明，想达到拒买房屋又不承担违约责任的目的。陈先生即使不贷款，也有足够能力购买该房屋，其拒不履行合同义务，已经构成违约，应该支付违约金。该房屋直到今年年初她才卖出，房价相比降低了十几万元，使她蒙受了损失。

陈先生则称，他２００９年８月才来深圳，其社保是后来补交的。即使是补交了，但在合同约定的履行期限内，他也没有达到缴纳社保１年的时间，因此确实因为不符合条件而无法取得银行贷款。无论自己有无支付全部房款的能力，但合同约定是以按揭贷款的方式购房，他因国家房产新政无法取得贷款，并非自己故意违约。

法官主持了调解，但双方未能当庭达成调解。法院维持了一审判决。