问题一：我买了套二手房，做了资金监管以后，业主告知我他的房子因欠外债，债主说把他告到法院并查封房子，业主让我们现金赎楼，加快进度赶紧过户，或是延长时间等他把债务处理完后再过户，或是只退回我定金。我该怎么办？

颜宇丹律师：买方现金赎楼风险较大，如果赎出楼以后因卖方债务问题被法院查封，房子无法过户，而只能追究卖方违约责任。延长履行期限风险更大，如果房价继续上涨，就算卖方在这期间还清债务，也可能加价或要求解除合同。赎楼是卖方义务，可能卖方现在是在逼着你们自己不敢履行合同从而达到解约的目的。如果因卖方没有在约定时间内赎楼或因债务问题房屋被查封无法继续履行合同，你可要求解除合同赔偿违约金。

问题二：

我是买家，合同约定6月19日过户，银行贷款承诺函6月15日已出并提交担保公司，但担保公司在银行额度不足赎楼不顺。因目前房价大涨，业主说过了6月19日没过户就是我违约，所以他也不热心赎楼，即便我们说愿意现金赎楼，他都以工作忙推脱不配合，这怎么办？

 颜宇丹律师：赎楼和过户是卖方的合同义务，还要看你们签订的合同上关于各自履行义务的时间如何约定的，如果履行期限约定不明，或者需要对方配合才能履行义务而对方拖延或拒绝配合的，需要向对方发出催告履约函，并保留对方违约证据，如果卖方没有在合同约定日期内履行义务则构成违约。

问题三：我在买二手房时，不小心写错了身份证后两位数字，现在要去银行办理按揭贷款，银行要求重新签订正确身份证号码的买卖合同，但是卖家不配合更改合同，致使无法办理按揭，请问这种情况算是业主违约吗？

颜宇丹律师：是的，身份证号码写错，卖方有义务配合更正，卖方不配合买方贷款，拒绝继续履行合同义务，是卖方违约。你可先向卖方发出书面通知，如果他还拒绝你可以向法院起诉要求其继续履行合同或解除合同并追究其违约责任。

问题四：我于今年5月21日签订二手房买卖合同，当时卖方在外地，委托了他的弟弟来签订合同，他弟弟签订合同时给中介和我看了公证委托的原件，但我和中介手上没有委托书原件，中介可以帮我作证卖方委托了他弟弟办理出售房屋事宜。合同上约定6月28日前做首期监管，卖方本人和我QQ对话要求加价我不同意，现在到期也不配合我做首期监管。现在我想解除合同赔偿违约金，怎样起诉？

颜宇丹律师：起诉时将卖方和他的代理人即他的弟弟一起作为共同被告，在诉讼中向法院申请向做出委托公证的公证处调取证据，调出委托书公证书，如果能证明卖方和他弟弟的委托代理关系，那么卖方必须履行代理人签署的二手房买卖合同。

问题五：我的卖家房产证是两夫妻中女方的名字，但是房子购买合同是男方签字，签的是女方名字按的男方指印，后面定金收条是女方签字，资金监管也是女方去做的，现在女方说卖房时她不知情，房子不卖了，我起诉她赔偿20%或者继续履行合同胜算有多大？

颜宇丹律师：你的案子里男方和女方通过不同方式已确认同意出售二手房的事实，女方在定金收条上和资金监管协议上签名，是对男方签订买卖合同的追认，现在卖方违约，你作为守约方有权选择要求解除合同赔偿20%违约金或继续履行合同，不过如果卖方特别狡猾，可能会设置一些无法继续履行合同的障碍，事先要有个充分的估计，是否愿意承担这些风险。

问题六：我和卖方在中介公司签订的买卖合同是实际成交价三百多万，但我们在国土局过户的合同里约定成交价只有一百八十万，并且合同中有一条是自签订本合同起，之前签订的合同如与本合同不符的部分，以本合同为准。这样的话，如果打起官司来，按国土局备案合同算起来违约金就低很多，是不是对我很不利？

颜宇丹律师：这是阴阳合同，为了避税在国土部门备案用的合同中约定的价格低于真实价格，应当以双方真实意思为准。你们的真实交易价格是三百多万，应以这个标准来计算违约金

问题七：我购买房子的业主现在人在国外，她全权委托她妈妈帮她卖这套房子，之前有做公证委托，但公证上注明不能转委托，结果担保公司不接受再委托，所以不能担保赎楼。但中介提供了三个方案给委托人，一是业主从国外回来亲自跟担保公司签约，二是找中国大使馆做认证并做公证，三是业主自己现金赎楼，但业主一个都不接受。做资金监管时由于业主没到场没有做成，这种情况卖方违约了吗？

颜宇丹律师：赎楼是卖方的义务，不论是卖方自己的原因，还是第三方原因，如果卖方超过了合同约定的赎楼期限，卖方都要承担违约责任。首期款资金监管是买方义务，但需要卖方配合，如果卖方不予配合也构成违约。

问题八：我是换房户，出售了一套房产同时买了一套房产，和卖方签订买卖合同时考虑到首期款是用收到的售楼款交纳，因此将首期监管期限约定长了一些，约定到8月3日前办理首期监管手续。中间这段时间由于房价上涨，业主多次和我电话或见面要求解除合同，但我没有同意，现在我的资金已到位可以去做首期监管了，但是卖方不予配合，我如果起诉是不是非要等到最后期限8月3日呢，如果这段时间业主一房二卖怎么办？

颜宇丹律师：卖方的合同目的是收到房款，合同虽然约定首期监管最后期限是8月3日，但是买方现在已经符合交款条件，这种情况下买方应当委托律师向卖方发出催告继续履行合同律师函，给予合理期限要求其履行配合义务。如果卖方在催告律师函要求的合理时间内仍拒绝履行义务并且无合理的解释，买方无需等到合同约定的最后期限8月3日即可起诉，选择要求继续履行合同和或解除合同，并要求违约方承担违约责任。为防止业主一房二卖，可在起诉同时向法院申请财产保全查封涉案房产。