房屋漏水、逾期交房、霸王条款、虚假宣传等楼市纠纷不断，有人选择维权，有人选择忍耐，还有一些人因"合同陷阱"而有苦难言。您是否也在为"房事"而烦心？ 315消费者权益日到来之际，笔者颜宇丹律师接受媒体采访，解答楼市纠纷，为购房者维权。

1、购房者徐先生买了一套商品房，按照开发商的户外宣传广告及销售人员的承诺，都显示小区将会配建大型户外游泳池，但是，买了房之后却发现，开发商悄无声息地改了规划，游泳池不再建设。问题：游泳馆并未在合同中体现，开发商改变规划也未征求过业主们的意见，不过，该规划已经获得政府部门批准，请问这种情况该怎么办？您有何建议？

【颜宇丹律师解答】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料中出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，购房者可要求开发商承担违约责任。

开发商更改规划要求获得规划部门批准，这只是说明开发商没有违反行政法律法规的规定，不承担行政责任，但不必然意味着开发商不承担民事责任。如果开发商改变了小区规划，那么无论这种变更是否经过规划部门的许可，都已在事实上构成了对业主的违约，业主可以要求开发商承担违约责任。 

2、余先生在惠州买了一套商品房，当初宣传及承诺都说将引入北京师范大学附属学校——公立学校，最后，却发现引进的学校变成了民办性质的北京师范大学卓越实验学校，私立学校学费太贵，业主不满，要求将学校体制重新变为公立学校，让子女享受免费义务教育，请问可能实现吗？
请问，对于开发商更改规划的情况，业主是否知情权？小区配套规划是否该写入合同，并明确权属？
       【颜宇丹律师解答】如果购房者与开发商在合同里明确约定引入北京师范大学附属学校，如果开发商违反约定，由于合同目的无法实现，购房者可以要求其承担违约责任或解除合同退还房款。
        如果双方对此没有明确约定，即使开发商在宣传上有此广告，也视为一般性介绍。最高法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释里把商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。开发商对所售楼盘就引入北京师范大学附属学校的承诺没有载入合同，此承诺不是对其规划范围内房屋及设施的承诺，因此不属于要约。所以如果双方没有明确约定，购房者无权要求开发商承担违约责任或解除合同。
        根据《《商品房销售管理办法》第二十四条规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
       法律没有规定小区配套规划必须写入合同，并明确权属。
 

3、  宋小姐买房后，入住装修碰上了霸王条款，物业公司要求装修必须购买物业公司提供的防盗网，装修需缴纳6000元押金与200元的监工费，否则就不准装修，另外，水电费收费标准远远超过有关部门规定的价格。这种，物业霸王条款是否有维权的空间？

【颜宇丹律师解答】物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，物业公司为购房者提供物业服务，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供的防盗网。

业主或使用人房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其他任何费用。物业公司收取装修押金和监工费属于乱收费行为，物业公司只能根据与业主签订的物业服务合同对装修行为进行监管，如果业主和装修公司在装修期间有违规违法行为，可予以劝导，或提请有执法权的部门处罚。

物业服务企业可委托收取供水、供电、供气、通讯、有线电视费用等，但必须依照物价部门标准，否则属于乱收费。

4、停车位的权属是由购房合同条款决定吗？如果，合同中约定，车库归开发商所有，那么，开发商出售停车位，禁止业主使用停车位都是合理的吗？

【颜宇丹律师解答】《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》规定配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。公共停车场其权属应在土地使用权出让合同中进行约定，公共停车场的权属可约定为房地产开发企业所有。但该管理办法还未正式出台。如果属于业主共有的停车位即使在购房合同中约定为开发商所有，该约定也是无效的。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

5、李先生在深圳西乡购买一套房之后发现，下雨天房屋外墙漏水，小区里面积水很深，导致出行不便。像这种问题，应该由开发商负责，还是由物业负责？该怎么处理？

【颜宇丹律师解答】关于房屋共用部位外墙渗水问题，在保修期内应由开发商负责修理。超出保修期的大修需要通过小区相关业主及业主大会相关决议动用维修资金，因此业主在保修期范围内发觉外墙有渗水现象应及时联系开发商和物业公司维修。

    6、有两家房产中介同时邀请购房者夫妻二人去看房，且看的是同一套房，不过一家给的价格是75万，家具另算，另一家中介给的价格是75万，家具全包。所以他们选择了出价便宜的中介签了合同，但是出价高的中介不同意了，说他们也带客户去看了房，也要收取中介费。请问，购房者是否该向两家中介同时出中介费呢？签了看楼书，就一定要付中介费吗？ 

【颜宇丹律师解答】《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人只带领客户看房，而未促成买卖合同的成立，不应支付居间报酬即中介费。

即使签订的看楼书上约定不管是否是在其居间服务下促成交易都应支付佣金，该约定免除居间人的主要义务以及强迫客户接受居间服务，该看楼书是针对不特定的客户预先拟定的格式条款，效力上属于无效。