《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法

(征求意见稿)》之我见

由市规划国土委草拟的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法》）于2014年12月1日公布，并向社会广泛征求意见。

根据《管理办法》，未来新建房地产开发项目的停车位权属将采取分类确权的办法，一类为配套停车位，约定为业主共有，首先满足业主的需要，不得转让；另一类是增设车位，约定为开发企业所有，可按个销售转让，并有专门的停车位产权证，但只能出售出租给本项目的业主。

《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》全文

第一条【立法目的】为明确房地产开发项目停车位的权属，规范停车位的转让行为，保障停车位的合理使用，维护全体业主的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法实施后本市行政区域内新签订土地使用权出让合同房地产开发项目停车位的建设、权属界定和转让适用本办法。

本办法实施前已签订土地使用权出让合同但尚未销售的房地产开发项目，可以签订土地使用权出让合同补充协议，按照本办法的规定对停车位的建设、权属界定和转让进行补充约定。

保障性住房项目及其他非房地产开发项目停车位的权属界定和转让参照本办法的规定执行。

第三条【定义和分类】本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库。停车位分为配建停车位和增设停车位。

配建停车位是指经规划主管部门批准，根据《深圳市城市规划标准与准则》，房地产开发项目必须建设的停车位。

增设停车位是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。

配建停车位和增设停车位的位置、数量及编号等应在《建设工程规划许可证》及其附件中予以确定。

第四条【产权归属】停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。

配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。

第五条【地价计收】配建停车位不计收地价。

增设停车位计收地价的面积按标准停车位的占用面积计算。地价标准按照房地产开发项目主体建筑功能基准地价的20%收取。

第六条【设置及标示】配建停车位和增设停车位应当分别集中设置，并设立明确的标示及编号予以区分。

未经规划主管部门批准，停车位的数量、位置、区域和使用功能不得改变。

第七条【停车位特别规定】停车位的设置等应当符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》、《汽车库建筑设计规范》和《深圳市建筑设计规则》等相关规范的要求。

《深圳市城市规划标准与准则》及相关城市规划对停车位的配置有控制性要求的区域，停车位的设置应当符合前述规定。

依法利用民用建筑的防空地下室设置的停车位，应当纳入配建停车位范围。

第八条【使用和处分原则】房地产开发项目的停车位应当首先满足业主的需要。

配建停车位不得转让。增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让。

第九条【使用和收益】停车位的使用和收费应当符合《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》等法律法规的规定。

停车位的具体使用规则由物业管理区域内全体业主在管理规约中进行约定。

第十条【销售和预售】增设停车位按个销售，其销售行为应当纳入商品房销售管理。申请预售增设停车位应随项目的商品房一并办理预售许可。

停车位预售许可证应注明批准预售增设停车位的面积和数量，同时应在预售许可证附表(图)上明确标示停车位的位置及编号。

房地产开发企业应在销售现场公示房地产开发项目所有停车位(包括配建停车位和增设停车位)的数量、编号及位置。

第十一条【转让合同】当事人转让增设停车位应当签订书面的停车位转让合同，增设停车位转让合同应当采用房地产主管部门统一制作的文本。

增设停车位转让合同应就停车位的四至范围、楼层分布、车位编号、面积、价款等事项进行约定，并附停车位测绘平面图。

增设停车位转让合同应注明购房人已经购买该项目房屋的具体房号及房地产证号或者商品房买卖合同登记备案证明编号。当事人解除商品房买卖合同时，与其相关联的增设停车位转让合同应当一并解除。

第十二条【转让限制】增设停车位不得转让给该项目购房人以外的单位和个人。

房地产开发项目配建停车位个数不超过房屋总套数的，购房人每购买一套房屋只能购买一个增设停车位。

第十三条【产权登记】配建停车位经房地产初始登记后，权利人为房地产开发项目的全体业主，不核发房地产证。

增设停车位的登记按照《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定办理。

第十四条【一并处分原则】业主转让房屋时，与该房屋相关联的增设停车位应当一并处分。

第十五条【使用规定】停车位的使用不应占用消防车道和消防车操作场地，不得妨碍公用设施的正常使用。

设置在防空地下室的配建停车位，平时由停车位权利人使用，由使用单位或物业管理单位统一进行维护和管理。战时或其他紧急状态出现时，应保证按规定移交有关部门和单位。

第十六条【违规处理】房地产开发企业违反本办法规定，违规转让停车位的，由主管部门依据《深圳市房地产市场监管办法》及相关法律法规的规定依法予以查处。

单位和个人擅自改变停车位的设置及使用功能的，由主管部门依据《深圳市城市规划条例》及相关法律法规的规定依法予以查处。

第十七条【公共停车场的权属】房地产开发项目根据规划要求建设的公共停车场，其权属应在土地使用权出让合同中进行约定。公共停车场的权属可约定为房地产开发企业所有，按规定缴纳地价后办理产权登记。公共停车场的使用应当符合相关规定，不得擅自改变用途，不得分割销售或出租，符合转让条件的限整体转让。

第十八条【操作规程】市规划国土主管部门可依据本办法制定相关实施细则和操作规程。

第十九条【效力规定】本办法自公布之日起施行。

【颜宇丹律师观点】

一、从《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》的文件名称和制定机关，我们可以清晰地看到这份文件并非是系法律、行政法规、部委规章、地方性法规或特区政府规章，而是由特区政府有关部门起草制定的一份规范性文件。

二、由于该文件所规范或调整涉及到的是不动产所有权问题，而不动产所有权的取得应由法律予以规定，也即属于民事基本法律制度的范畴，根据我国立法法的规定，应由全国人大及其常务委员会以法律的形式予以规定，地方政府显然无权超出立法权限予以规制。

三、法律存在一个效力等级问题，下位法不得与上位法相冲突，作为由全国人大制定并公布实施的物权法，对不动产物权的取得、变更、处分等做出了具体明确的规定，行政法规和地方性法规、部委规章等只能在该规定的范围内就其实施不明确或相对模糊地带予以细化，制定实施的办法，但不能改变或变相改变物权法等民事基本法律制度的规定。

四、也许是该文件的制定者考虑到无权对停车位的权属进行规定，因此在该管理办法的核心部分规定“第四条【产权归属】停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。第十七条【公共停车场的权属】房地产开发项目根据规划要求建设的公共停车场，其权属应在土地使用权出让合同中进行约定。公共停车场的权属可约定为房地产开发企业所有，按规定缴纳地价后办理产权登记。”这两条关于配建停车位、增设停车位、公共停车场的权属没有直接规定，而是表述为“应约定为房地产开发项目全体业主共有”和“可约定为房地产开发企业所有”，但制定者虽规避了停车位权属的规定，却违反了合同法的自愿原则。在民法领域，应充分尊重民事主体的意思自治，法无明文禁止即自由，合同法的立法目的之一应当是鼓励交易，促进资源的合理配置，发挥物的最大使用效益，在民事合同的签订上，应当遵循主体地位平等，缔约自愿、公平、合理原则，作为政府机关，应合理引导合同主体的缔约行为，而不应越俎代庖，直接或变相地介入合同的签订、剥夺缔约主体的缔约自由权。