为筑爱巢以小搏大  投资所得难分你我

——一方婚前房产婚后投资所得购买房产的处理

文／颜宇丹

【案例提要】

    男方在婚前一次性付款购买一套单身公寓，婚后卖出，用卖房所得款项购买了第二套房产，继而再卖出第二套房产，用卖房所得买入第三套房产，然后卖出第三套房产，用卖房所得买入第四套房产。几次交易之后，房屋不断升值，离婚时男方认为登记在男方名下的第四套房产是自己的个人财产，女方认为是夫妻共同财产。双方协商不成，女方将男方起诉到法院要求分割房产。法院最终认定涉诉房产为男方个人财产，判决该房屋归男方所有。

【案情回放】

    高海（男方化名）在一个局机关办公室工作，并同时担任单位的团支部书记，逢年过节团委经常组织些文艺活动，都由高海来组织策划。这一年市委举办“五四”青年节文艺晚会，各单位要出一个节目，还要进行评奖。高海征求局里团员们的意见，大家一致同意表演一个集体舞。高海爸爸的一位老战友在市里歌舞团当团长，为了这回在市里得奖为单位获得荣誉，高海特意找到爸爸这位老战友，联系舞蹈演员帮助编舞和排练，团长很热心推荐了团里的台柱子霍姗姗（女方化名）。

    霍姗姗那时二十出头，高海第一次去歌舞团接霍姗姗到单位排练舞蹈，他正在团长办公室等候，一阵音乐节奏般的敲门声后，从门外款款走进一位纤纤细腰的骨感美女，团长介绍这就是霍姗姗。尽管霍姗姗冷若冰霜，但她眸若清泉清丽脱俗，美女天生就具有杀伤力，当霍姗姗的身影映入高海眼帘的时候，高海怦然心动，被她深深吸引住了。

霍姗姗性格内向少言寡语，别人讲话她不动声色根本琢磨不透她在想什么。但音乐响起轻步曼舞时，她好象就换了个人似的，柔情似水含情脉脉。每次看到霍姗姗酣舞的样子，高海都沉醉在她的妙态绝伦的舞姿里。那一段排练的时间里，高海每天下午负责开车接送霍姗姗。高海性格开朗每次都主动和霍姗姗聊起一些话题，可霍姗姗一副拒人于千里之外的样子，只做简单应答并不深谈。尽管如此，高海还是不可救药地深深爱上了霍姗姗。但无论他对霍姗姗如何殷勤倍至，她都和他若即若离。

    高海和同事准备了几个月的节目终于在霍姗姗的专业指导下获得第一名，高海和表演节目的同事们请霍姗姗吃饭表示谢意。那一天高海饮了些酒，送霍姗姗到家楼下时，借着酒胆高海向霍姗姗表达爱意，可霍姗姗轻描淡写地婉言说她只想跳舞不想谈恋爱，更不想结婚。

    那次文艺演出后高海多次约霍姗姗见面都被她以各种借口谢绝了，而高海却深陷爱的泥潭不能自拔。高海不肯就这么放手，他厚着脸皮去找爸爸的团长战友，团长一听很支持。马上给霍姗姗做思想工作，霍姗姗说她热爱舞蹈事业，不想成家影响了事业，团长是个过来人，他了解霍姗姗的心思，于是对症下药地开导她，成家不但不会影响她跳舞有人照顾还可以更好地发展舞蹈事业。团长毕竟是领导，在他的耐心劝说下终于解开了霍姗姗的心结，她同意和高海先交往一段时间。

    高海的爱情有了转机，他更加小心呵护着宠爱着霍姗姗，高海的温情终于感化了霍姗姗她接受了高海。当高海向霍姗姗求婚时她提出一个条件就是今后不要孩子，高海能娶到自己梦寐以求的姑娘已是喜出望外哪里敢不答应，而且他想着霍姗姗现在还没有进入状态，等真把她娶过家门后她也许就不这么想了。刚结婚前几年，高海果然守诺不提生孩子的事，俩人过着丁克族的夫妻生活。过了几年歌舞团进了一批批的新人，霍姗姗不再参加表演以后，她自愿调到了舞蹈学校当老师。霍姗姗每天很早就要起床带学生们练功，她搬到了学校教师宿舍，俩人成了周末夫妻。

    高海和霍姗姗结婚这么多年，霍姗姗依然象一枝冷冬寒梅一样疏远着高海，慢慢地连高海都认为自己娶回的是一件只可观赏的艺术品而不是个过日子的老婆。在家里，霍姗姗从不干家务活，家里的任何事她都不闻不问，好象自己就是个局外人。高海长时间得不到霍姗姗的温暖感到很郁闷，他觉得如果能添个孩子家里一定会有氛围，而且霍姗姗当了母亲后会尽一些为人妻为人母的责任。可是当他一提起要孩子的话，霍姗姗就冷冰冰断然拒绝，对于她来说生了孩子以后体型变化就等于断送了她的舞蹈事业，霍姗姗选择了舞蹈行业的那一天就把自己的身体献给了这个事业。享受不到妻子和家庭温暖的高海向霍姗姗下了最后通牒，如果再不要孩子这日子就不过了。没想到霍姗姗却毫不在乎根本就不受这个威胁，情淡爱驰的高海终于痛苦地做出决定要和霍姗姗分手。

    高海有个表弟在做地产中介，他受表弟的影响并从表弟那得到一些房源信息在婚后炒过几次房。由于收入有限没有太多资金同时投入多套房产，他就只得在一套房上买进卖出地炒房。高海于婚前一次性付款28万元买了一套单身公寓，刚结婚时这套单身公寓价格就涨到40多万元，而且当时高海也想换套大房，他将这套单身公寓卖了43万，然后用41万元一次性付款买了一套两居室二手房。住了两年以后，市面上房价不断上涨，当这套房子价格涨到70多万的时候，他在表弟的建议下以75万价格卖了这套两居室，用卖房的70万元买了一套三居室预售房，一年后交房时同户型的现房价格已涨到90多万，住了两年多以后，这个地段的房价飞涨，高海从楼下的中介橱窗上贴的信息中获知同户型的空置毛坯二手房涨到140多万了，比买下来的时候翻了一倍。高海心又开始痒痒了，这套房他装修就花了10多万，带装修的二手房拎包即住比较好出手。表弟提供了一个使用时间很短的二手房房源，经过考察高海很满意，有了几次炒房经验后，高海很看好这套二手房的升值潜力，他毅然将现在的房子卖得160万元，用155万买下了这套二手房。

高海这些年炒房，买进卖出再买进再卖出倒腾了很多次，婚前单身公寓28万买进婚后43万卖出;第二套房41万买进75万卖出;第三套房70万买进160万卖出;最后用155万买下现在的第四套房。而这些炒房的家事霍姗姗从不过问，既不支持也不反对，好像都与她无关。

    高海和霍姗姗提出离婚后，高海起草了一份离婚协议，协议中提到现在登记在他名下的这套155万登记价的房产是他的个人财产不作为共同财产分割。霍姗姗对此不争不吵，但是她的父母知道以后却阻拦女儿到民政局签订这份离婚协议，高海娶了女儿以后这些年财富不断增加，离婚时女儿却一分钱没分到这怎么可能。他们认为高海虽在婚前购买了一套单身公寓，但价值不足以购买现在的住房。婚后，高海对房屋进行多次交易后，所获得的巨大收益才使他能够购买现在较大的房屋，所以，婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产，应该双方平均分割该套房屋。而高海却认为现在的第四套房子是用自己婚前的那套单身公寓卖出后进行多次交易象滚雪球一样越滚越大，还是属于自己的个人财产。霍姗姗有个亲戚是律师，她将离婚的事委托给这位律师全权处理。律师代理霍姗姗起草了诉状，将高海起诉到法院，要求离婚并分割婚内这套夫妻共同房产。

    庭审中，高海辩称，现在的住所完全靠自己“投资”婚前的单身公寓购得，霍姗姗没有出资，所以不同意平分。

【法院裁判】

    法院审理认为，婚前个人财产在婚后产生的孳息，包括利息、投资收益，应当仍属于个人财产。高海和霍姗姗现居住的房屋虽是在婚姻存续期间购买，但购买的资金主要来源于高海婚前购买房屋所得价款和房屋买卖交易的收益所得，且房屋交易所得钱款属于自然增值，不属于夫妻共同财产。因此，法院认定，涉诉房屋是高海婚前财产的不同表现形态，并不能改变所有权归属，应当认定为高海个人财产。据此，法院判决涉诉房屋归高海所有。

【律师献计】

     如此判决之思维方法不由得让笔者想起邓拓笔下小说《一个鸡蛋的家当》中的那位丈夫，还在做着鸡生蛋，蛋生鸡，循环往复的美梦时，早已被怒不可遏的妻子把这鸡蛋掷到地上，也击碎了丈夫的美梦。上引案例中的男方高海婚前名下的单身公寓系其婚前个人财产，该房产之上的自然增值也依附于该房产属其所有，也即婚后如将该房产出售所得价款42万元归属高海应无多大争议。但不无疑问的是，在婚后高海就象《一个鸡蛋的家当》故事里的男主人翁一样，将该房产卖掉，以所得房款再投资购买住房;继而又卖掉房屋，再行置换更大的房屋。依此类推，男方将一再的卖房所得视为“原始股”的股息或红利，其第三次卖房所得160万仍认为均系其个人财产，则其另一半也即女方势必要提出权利要求认为其也应享有一定的财产权益，正如那句耳熟能详的“军功章里有你的一半也有我的一半”。在婚姻关系存续期间，男方单独或与其女方共同经营（一系列的房屋买卖行为）所得，另一方应享有因经营行为所取得的收益，否则夫妻之间难免会因此产生隔阂和利益冲突，也不符合我国婚姻法及婚姻法司法解释关于婚姻关系存续期间关于夫妻共同财产范围方面的规定。

    《婚姻法解释（二）》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。《婚姻法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的自然增值，是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。夫妻一方个人婚前所有的房屋，在婚姻关系存续期间的市场价格上涨而产生的增值，由于出售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有。本案中，男方高海婚后第一次卖房所得42万元就是个人财产及个人财产的自然增值之和，属于他的个人财产。

    一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。因通货膨胀或者其它不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值，没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。当一方的个人财产在婚后由于一方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。本案中的法官没有划分高海和霍姗姗婚后购买的房产中的主动增值和被动增值（即自然增值）部分，将主动增值所得也一并作为被动增值认定为男方高海的个人财产。笔者颜宇丹认为，如果用婚前个人财产的资金婚后投入购买房屋，则在离婚时应将个人财产（本案中第一次卖房所得42万元）先剥离出来归这一方所有，其它部分再按离婚时的房屋市场价值予以分割，而不是以这部分个人财产占房产总投入的比例作为这一方的投资进行分割。虽然离婚时该房屋已付款项中包含了个人财产部分，但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻婚后一方或双方的主观努力产生的被动增值，应当作为夫妻共同财产予以分割。